Prijsfactoren voor onroerend goed. Kenmerken van prijsstelling in het huidige stadium
De waarde van het onderwerp eigendom wordt beïnvloed door: verscheidenheid aan externe en interne omgeving:
1. Economische factoren:
Vraag naar het te beoordelen object;
Inkomsten van het te taxeren onroerend goed uit exploitatie en wederverkoop;
Duur van ontvangst van inkomen;
Het risico verbonden aan het object;
De mate van zeggenschap over het object (aanwezigheid van eigendomsrechten);
De mate van liquiditeit van het te beoordelen object;
Beperkingen opgelegd door de staat of andere personen aan het object;
Kosten voor het maken van soortgelijke voorzieningen;
De verhouding tussen vraag en aanbod voor vergelijkbare objecten;
Inflatie, koopkracht, enz.
2. Sociale factoren:
Beschikbaarheid en ontwikkeling van infrastructuur;
Demografische situatie (aantalgroei, geboorte- en sterftecijfers, dichtheid, bevolkingsmigratie);
3. Politieke factoren:
De stand van de wetgeving op het gebied van taxatie, onroerend goed, belastingen etc.;
Politieke en juridische situatie in het land;
Overheids- en lokaal overheidsbeleid;
4. Geografische factoren, conditie omgeving:
klimaat, opluchting, Natuurlijke bronnen, milieu omstandigheden.
5. Wetenschappelijke en technische factoren:
Technologie en organisatie van de bouw;
Bouwkosten enz.
De basis van het taxatieproces van onroerend goed is: reeks onderling gerelateerde factoren, rekening gehouden met de beoordelaars. Deze factoren zijn:
Ø vraag- en aanbodfactor;
Ø gebruikersfactor onroerend goed;
Ø factoren die verband houden met het onroerend goed;
Ø factoren van de externe marktomgeving;
Ø Beste en meest efficiënte gebruiksfactor.
Bij het beoordelen van onroerend goed moet met alle factoren rekening worden gehouden. maar hun belang kan variëren.. De mate van significantie van elke evaluatiefactor wordt bepaald specifieke situatie, die zich ontwikkelt bij het evalueren van een bepaald object.
Vraag, aanbod en marktwaarde vastgoed is afhankelijk van veel factoren:
1. Economisch (economische situatie in het land, in de regio, rentetarieven, elektriciteitstarieven).
2. Fysiek (land, bodem, klimaat, wegen, locatie.
3. Sociaal (trends in bevolkingsomvang, verjonging, misdaadcijfers.
4. Administratief (bouwbesluit en regelgeving, fiscaal en financieel beleid)
Bij het beoordelen van de marktwaarde moet worden bedacht dat deze ook wordt beïnvloed door de periode waarin deze wordt beschouwd. Op korte termijn wordt de marktprijs vooral beïnvloed door de vraag, aangezien het aanbod geen tijd heeft om zich aan te passen aan veranderingen in de vraag. Op de lange termijn neemt de invloed van het aanbod toe en beïnvloedt het actief de marktwaarde.
Vraag- en aanbodfactor is de belangrijkste en houdt bij de beoordeling van een onroerend goed rekening met de werking van de wet van vraag en aanbod, die de marktwaarde van het onroerend goed beïnvloedt, zoals elk product op de markt. Vraag wordt gekenmerkt door de kwaliteit van objecten die kopers binnen een bepaalde tijd klaar of kunnen kopen tegen de op een bepaald moment geldende marktprijs.
Het aanbod kenmerkt zich door het aantal objecten dat op dit moment op de markt te koop wordt aangeboden tegen een bepaalde prijs. De verhouding tussen vraag en aanbod bepaalt het prijspeil in een evenwichtsmarkt. uitblinken drie mogelijke opties vraag en aanbod:
Ø vraag en aanbod zijn gelijk, als gevolg van markttransacties ontstaat er een eerlijke marktevenwichtsprijs van het onroerend goed;
Ø de vraag overtreft het aanbod, de marktprijzen stijgen, speculatieve prijzen worden gevormd, er bestaat gevaar voor corruptie die leidt tot de vernietiging van de markt;
Ø aanbod overtreft de vraag, prijzen dalen, marktstagnatie treedt op.
De belangrijkste kenmerken van de residentiële vastgoedmarkt zijn hoge prijs zijn faciliteiten en lage aanbodelasticiteit op prijs: wanneer de kosten van huisvesting veranderen, verandert het aanbod op de markt bijna niet. Aanbodinelasticiteit wordt veroorzaakt door de lengte van de bouwperiode. Er is dus een constante relatie tussen veranderingen in vraag en aanbod.
Dus met een toename van de vraag naar woningen, is een toename van het aanbod op de primaire woningmarkt pas over een jaar of twee mogelijk, en met de afname ervan gaat de bouw door, wat gepaard gaat met hoog niveau gemaakte kosten. Deze aard van de interactie van vraag en aanbod leidt ertoe dat de prijs de belangrijkste regulerende factor is waarmee vraag en aanbod in evenwicht zijn.
Daarom is er op de woningmarkt een constant risico dat de huidige waarde van woningen hoger wordt dan de marktconforme prijs.
Tegen de achtergrond van het herstel in de woningbouw bestaat het risico van: oververhittingseffect, wanneer buitensporige toename van investeringen in de bouw zal na voltooiing onrendabel blijken door de verslechtering van de algemene economische situatie en de daling van de vraag ten opzichte van het verwachte volume.
Deze kwestie is van bijzonder belang in het geval van: massale distributie van woningleningen, aangezien met een daling van de economische activiteit de werkloosheid toeneemt en de inkomens van de bevolking aan stabiliteit verliezen, wat het nakomen van verplichtingen die burgers op grond van leningovereenkomsten zijn aangegaan, bemoeilijkt.
Volgens de regels van de markt hebben de kunst van het bieden, het aantal bieders, financieringsschema's voor deze transactie en andere factoren een grote invloed op de verkoopprijs. Prijzen zijn voornamelijk afhankelijk van de mogelijkheden van investeerders. Vraag naar vastgoed is meer onderhevig aan schommelingen dan aanbod, aangezien een scherpe verandering in de geldhoeveelheid en emotionele stemmingen op het moment van een vastgoedtransactie in kortere tijdsintervallen plaatsvindt dan het moment van constructie van vastgoedobjecten, waardoor een extra aanbod op de markt wordt gecreëerd.
Factoren waarmee de koper van onroerend goed rekening moet houden, zijn onder meer:
Ø nutsfactor. Een eigendom heeft waarde als het nuttig kan zijn voor de potentiële eigenaar voor zakelijke of sociale en persoonlijke behoeften. Utility - het vermogen van een woning om te voldoen aan de behoeften van de gebruiker op een bepaalde locatie en tijdens bepaalde periode tijd;
Ø vervangingsfactor(substituut) impliceert het bestaan van keuzes voor de koper, d.w.z. de waarde van het onroerend goed is afhankelijk van het feit of er vergelijkbare of vervangende woningen op de markt zijn;
Ø wachtfactor laat zien dat de waarde van een onroerend goed - de huidige waarde van alle toekomstige inkomsten uit het gebruik ervan, voortdurend groeit als gevolg van een toegenomen vraag en een beperkt aanbod, d.w.z. de waarde van een inkomstengenererend object wordt bepaald door het verwachte bedrag aan cashflow van het gebruik van het te taxeren object, evenals het verwachte bedrag van de wederverkoop.
De vastgoedmarkt is systeem van marktmechanismen, die zorgen voor de oprichting, overdracht, exploitatie en financiering van onroerend goed.
De factoren die van invloed zijn op de ontwikkeling van de vastgoedmarkt zijn:
Ø de economische groei of vooruitzichten voor een dergelijke groei. (Het kan gebeuren dat er, zelfs als er geen algemene economische groei is, gunstige omstandigheden, maar ze zijn in de regel van korte duur en komen vrij zelden voor);
Ø financiële kansen onroerend goed te kopen. Het hangt af van het podium economische ontwikkeling snoepregio (crisis, stagnatie, industriële ontwikkeling), evenals de aanwezigheid en aard van banen;
Ø relatie tussen de waarde van onroerend goed en de economische vooruitzichten van een bepaald gebied.
Sommige gebieden bevinden zich mogelijk in een staat van stagnatie omdat hun belangrijkste industrieën naar andere delen van het land zijn verhuisd of in verval zijn geraakt. Dit heeft directe gevolgen voor de instabiliteit van de vastgoedmarkt.
De vastgoedmarkt wordt ook aanzienlijk beïnvloed door: overheidsreguleringsfactoren, de algemene economische situatie, de micro-economische situatie, sociale status en Natuurlijke omstandigheden in de regio.
Prijsfactoren bij de beoordeling van appartementen zijn:
Ø plaats:
District, microdistrict;
Ligging in de buurt;
Afstand van het centrum;
De heersende ontwikkeling van het microdistrict;
Bereikbaarheid van vervoer, afgelegen ligging van het huis ten opzichte van het metrostation, haltes van het openbaar vervoer;
Beschikbaarheid van openbaar vervoer (subjectieve beoordeling);
Infrastructuur Ontwikkeling;
Sociale infrastructuurvoorzieningen van het microdistrict op loopafstand (minder dan 1 km);
Voorzien van sociale infrastructuurvoorzieningen (subjectieve beoordeling);
Objecten van de industriële infrastructuur van het microdistrict;
Voorwerpen vervoersinfrastructuur microdistrict;
De staat van het aangrenzende gebied (subjectieve beoordeling);
Aanwezigheid van parken, reservoirs, industriële ondernemingen
Ø woongebouw waarin het getaxeerde appartement is gelegen:
type gebouw;
Jaar van constructie;
Materiaal van buitenmuren;
vloer materiaal;
Staat van het gebouw (subjectieve beoordeling);
Technische ondersteuning van het gebouw;
Georganiseerd parkeren van persoonlijke voertuigen of ondergrondse garage;
Aantal verdiepingen in het gebouw;
Staat van de entree (subjectieve beoordeling);
De aanleg van het erf, de aanwezigheid van een lift en een vuilstortkoker;
Ø kenmerken van het getaxeerde appartement:
Verdieping locatie;
Oppervlakte, vierkante m: gemeenschappelijk / residentieel;
Aantal kamers, hun oppervlakte, m². m;
Keukenruimte, m² m;
badkamer;
Plafondhoogte, m;
Loggia (balkon);
Uitzicht vanuit de ramen;
Aanvullende beveiligingssystemen;
De staat van het object (subjectieve beoordeling);
Zichtbare gebreken interieur decoratie;
Informatie over herontwikkeling;
De staat van het appartement
residentieel en gemeenschappelijk,
De isolatie van de kamers
keuken en badkamer,
Telefoon,
Balkon of loggia
Uitzicht vanuit het raam,
Buren en meer.
De marktprijs van onroerend goed wordt anders begrepen dan handel in andere goederen of effecten. Dit verschil doet zich om vele redenen voor, waaronder:
Ø uniciteit van elk object;
Ø grote variëteit verkoopvoorwaarden (contant, in termijnen, vooruitbetaald, hypotheken, sociale contracten, enz.);
Ø grote onzekerheid, onvolledige beschikbaarheid van marktinformatie, asymmetrie voor kopers, verkopers, tussenpersonen;
Ø aanzienlijke duur van de verkoop, die niet past bij de verkoper;
Ø de noodzaak van snelle actie van kopers om geen object te missen dat voor hen aantrekkelijk is.
Dit alles leidt ertoe dat de "echte" marktwaarde van een bepaald onroerend goed bij niemand bekend is, met als gevolg dat veel onroerend goed zowel veel duurder als veel goedkoper wordt verkocht dan hun getaxeerde waarde.
Tussenpersonen (makelaars, taxateurs) zeggen dat “de prijs van onroerend goed vooral afhangt van de locatie. Dit is niet de enige, maar zeer belangrijke factor.
Zelfs in het geval van een appartement in typisch huis de prijs kan sterk variëren en is afhankelijk van:: vanuit de wijk, vanuit de wijk, vanuit de ligging van het huis binnen de wijk, vanaf de verdieping, vanuit de aanwezigheid van een speeltuin, parkeren bij het huis, vanuit het uitzicht vanuit het raam (naar het erf, op straat, aan het bos, aan de rivier), uit de nabijheid van educatieve en culturele instellingen, winkels, vervoer, rustplaatsen en vele andere omstandigheden.
Taxatie van onroerend goed is een wetenschappelijk onderbouwde mening van een expert taxateur op de waarde van het te taxeren object en het proces van het bepalen van de waarde van het object.
Marktprijs - dit is de meest waarschijnlijke prijs, waarvoor de verkoop van het object op de taxatiedatum wordt verwacht als gevolg van een commerciële transactie in de marktvoorwaarden tussen een vrijwillige verkoper en een vrijwillige koper na uitgebreide marketing.
Beoordelingsproces en- een logische en gesystematiseerde procedure voor het sequentieel oplossen van problemen met behulp van bekende benaderingen en evaluatiemethoden om een definitief oordeel te vellen over de kosten.
De andere prijsfactoren zijn:
Ø overdraagbare rechten (eigendom, erfpacht, eeuwigdurend gebruik, beperking van rechten);
Ø voorwaarden voor de financiering van de transactie (voorwaarden voor het aantrekken van vreemd vermogen);
Ø verkoopvoorwaarden (vervulling van de vereisten van een nettotransactie);
Ø marktomstandigheden (inclusief tijdstip van verkoop);
Ø de mate van bouwvoltooiing van het object;
Ø fysieke eigenschappen object;
Ø economische kenmerken(inkomsten genereren uit het object);
Ø gebruik van het object.
Kostenraming- een lang en complex proces om het monetaire equivalent van de waarde van het onroerend goed vast te stellen. Het vereist een hooggekwalificeerde taxateur die de methoden en instrumenten van taxatieactiviteiten kent, de toestand van de onroerendgoedmarkt en vooral het gewenste segment kent, de gedetailleerde betekenis van de juridische kenmerken van onroerendgoedtransacties, enz. De taxateur moet een vergunning hebben .
Prijsfactoren verschillen in mate van invloed:
Niveau 1 invloedsfactoren (land)
1. Economisch: onroerende voorheffing; de bevolking voorzien van openbare voorzieningen; bouw financiering levensstandaard
2. Staat en vooruitzichten van bouw en wederopbouw; zin; vraag naar; onroerend goed markt
3. Sociaal: bevolkingsopbouw; opleidingsniveau en cultuur van de bevolking, behoeften, familie; bevolkingsdichtheid.
4. Fysiek: ecologie; Natuurlijke bronnen; geografisch; seismische, technologische oplossingen op het gebied van landgebruik; geodetisch; topografisch.
5. Politiek: hypotheekwetgeving; bouwwetgeving; belastingrecht; eigendomswetten; onroerend goed wetten; wetten op het gebied van ecologie, zonering van territoria; borgtochtwet; kredietbeleid wet; kadasters; licentiëring van onroerend goed en taxatieactiviteiten; politieke stabiliteit
Invloedsfactoren van het 2e niveau (stad, wijk)
1. Locatie: bereikbaarheid vervoer; de aanwezigheid van objecten van sociale cultuur; voetgangersbereikbaarheid, plaatsing van objecten in de plattegrond van de stad (wijk); beschikbaarheid en staat van communicatie; aangrenzende omgeving.
2. Fysieke kenmerken: fysieke parameters; functionele geschiktheid en gebruik
de staat van de woning; aantrekkelijkheid, comfort; kwaliteit van constructie en werking.
3. Verkoopvoorwaarden: panden en panden; bijzondere transactievoorwaarden, motieven van verkopers en kopers
4. Tijdsfactoren: datum van waardering, datum van bekende transacties door analogen.
5. Financieringsvoorwaarden: crediteringsvoorwaarden; rentetarieven, voorwaarden voor de toewijzing van fondsen
Niveau 3 invloedsfactoren (gebouw)
1. Architectuur en constructie: Ruimteplanning indicatoren
2. Financieel en operationeel: inkomsten, operatie kosten; bouwkosten
De verandering in de waarde van een onroerend goed hangt af van een aantal factoren die zich voordoen in verschillende stadia van het taxatieproces. Factoren die van invloed zijn op de waarde van onroerend goed kunnen zijn: toegewezen aan drie verschillende hiërarchische niveaus .
1e niveau: Het niveau van invloed van de resultaten van de interactie van vier belangrijke factoren: sociaal, economisch, fysiek en politiek. Op dit niveau zijn factoren van algemene aard, die geen verband houden met een specifiek object en er niet direct van afhankelijk zijn, maar die indirect van invloed zijn op de processen die plaatsvinden met onroerend goed op de markt, en dus het onroerend goed dat wordt getaxeerd, onderhevig aan analyse en evaluatie.
2e niveau: De mate van invloed van lokale factoren, voornamelijk op de schaal van een stad of stedelijk gebied. Op dit niveau wordt gekeken naar factoren als de locatie van het object, de fysieke kenmerken, verkoopvoorwaarden, tijdsfactoren, financieringsvoorwaarden. Deze factoren zijn direct gerelateerd aan het getaxeerde object en de analyse van vergelijkbare vastgoedobjecten en transacties daarop.
3e niveau: De mate van invloed van factoren die verband houden met het onroerend goed en grotendeels te wijten zijn aan de kenmerken ervan. Op dit niveau worden de volgende factoren geëvalueerd:
bouwkundig en constructief;
financieel en operationeel.
De invloed van factoren kan tegelijkertijd op verschillende niveaus optreden en achtereenvolgens in aanmerking worden genomen, afhankelijk van de mate van detail van de beoordeling en het type waarde dat wordt beoordeeld.
Vastgoed wordt beïnvloed door zijn omgeving, en heeft zelf invloed op deze omgeving. Bij de beoordeling worden daarom omgevings- en vastgoedfactoren bepaald die de waarde van vastgoed beïnvloeden.
Er zijn vier belangrijke factoren die de vraag naar woningen bepalen:
Ø consumentenvoorkeur;
Ø inkomen van de bevolking;
Ø huizenprijzen;
Ø aantal huishoudens op de woningmarkt.
Deze factoren beïnvloeden het marktevenwicht op verschillende manieren. Vraag en aanbod van vastgoedobjecten zijn afhankelijk van veel factoren:
Ø administratief (de aan- of afwezigheid van beperkingen van de staat, de regulerende rol van de staat en lokale bestuursorganen, het belastingregime);
Ø economisch (prijzen voor onroerend goed, concurrentie, niveau van economische ontwikkeling van de markt, inkomensniveau van de bevolking, bedrijfsactiviteit van de bevolking, diensten van krediet- en financiële organisaties, bouwvolumes van nieuwe onroerendgoedobjecten);
Ø sociaal (de aantrekkelijkheid van de regio, de structuur en samenstelling van de bevolking van het gebied, het ontwikkelingsniveau van de sociale infrastructuur);
Ø milieu (de aanwezigheid van groene ruimten, luchtvervuiling, een overvloed aan industriële ondernemingen, de aanwezigheid) schadelijke uitstoot, overmatig geluid).
Sociale factoren worden voornamelijk vertegenwoordigd door de kenmerken van de bevolking. Dit omvat demografische samenstelling, huwelijks- en echtscheidingspercentages, gemiddeld aantal kinderen, leeftijdsverdeling van de bevolking, enzovoort. Dit alles getuigt van de potentiële vraag naar vastgoed en de structuur ervan.
Ook economische factoren hebben een grote invloed op de waarde van onroerend goed.
Economische factoren die de vraag bepalen zijn onder meer:
Ø werkgelegenheid van de bevolking;
Ø medium salaris;
Ø mate van economische ontwikkeling van de regio;
Ø prijsniveau;
Ø beschikbaarheid en voorwaarden van een lening voor de aankoop van woningen, enz.
Economische factoren (objectieve factoren) zijn onder te verdelen in: twee soorten:
Ø macro-economisch gerelateerd aan de algemene marktomstandigheden (belastingen, heffingen, dynamiek van de dollarkoers, inflatie, werkloosheid, niveau en voorwaarden van de lonen, de behoefte aan onroerend goed, enz.);
Ø micro-economisch, kenmerkend voor de objectieve parameters van specifieke transacties (alle voorwaarden van het contract - onderwerp, geldigheidsperiode, rechten en verplichtingen van de partijen, beëindiging van het contract, enz.).
De factor van staatsregulering op alle niveaus heeft een grote invloed op de waarde van onroerend goed. Het toepassingsgebied van de overheidsregulering omvat:
Ø beperking van de omzet van onroerend goed en methoden voor landgebruik, bouwnormen;
Ø Gereedschap, brandweer en politie, huisvuilophaling en openbaar vervoer;
Ø federale en lokale belastingpolitie;
Ø bijzondere wettelijke normen die van invloed zijn op de kosten (regulerende vaststelling van huurtarieven, beperking van eigendomsrechten, wet op milieubescherming, overheidsinvesteringen in kapitaalconstructies, enz.).
Bij de beoordeling van onroerend goed worden onder omgevingsfactoren verstaan een combinatie van puur natuurlijke en natuurlijk-antropogene factoren die geen arbeidsmiddelen, goederen of energiebronnen en grondstoffen zijn, maar die een directe invloed hebben op de efficiëntie en bruikbaarheid van het onroerend goed .
Scherpe veranderingen in de marktsituatie kunnen veroorzaakt worden door de sluiting van een industriële onderneming, wijzigingen in de belastingwetgeving of de start van de bouw van nieuw vastgoed. De vastgoedmarkt verandert voortdurend; sociale, economische, politieke en economische factoren die van invloed zijn op vastgoed zijn altijd in transitie. Het veranderen van deze krachten heeft invloed op vraag en aanbod van vastgoed en daarmee op de waarde van individuele objecten. Taxateurs proberen lopende en potentiële marktveranderingen te herkennen die de waarde van een onroerend goed kunnen beïnvloeden.
De vastgoedsector past zich niet altijd gemakkelijk aan nieuwe consumentenvoorkeuren aan en is daarom vaak laat.
Prijsfactoren - verscheidenheid aan omstandigheden waarin de prijsstructuur en het niveau worden gevormd.
Als geconcentreerde uitdrukking van goederencondities wordt de marktprijs van een product gevormd onder invloed van vele factoren die de toestand van de relevante markt bepalen.
Verschillende prijsvormende factoren hebben een verre van gelijke invloed op het proces van grondstofprijzen. Analyse van populatiesystemen prijsfactoren stelt u in staat om die ervan te selecteren waarvan de impact op de marktprijs direct wordt beïnvloed en daarom een beslissend karakter heeft. De eerste groep factoren die het prijsniveau en hun beweging direct beïnvloeden, zijn onder meer:
productieprijs;
de verhouding tussen vraag en aanbod;
de toestand van de monetaire sfeer;
administratieve regulering van de prijzen.
De werking van deze factoren bepaalt uiteindelijk de vormingspatronen van elk abstract genomen product, in verband waarmee ze gewoonlijk de fundamentele prijsfactoren (CFF) worden genoemd. COF's van de tweede orde zijn onder meer:
· de waarde van de productiekosten en het gemiddelde rendement op geïnvesteerd vermogen;
absolute omvang en relatieve dynamiek van vraag en aanbod;
de koopkracht van geld en de beweging van wisselkoersen, veranderend onder invloed van concurrentie, prijs- en niet-prijsbeleid van de staat en monopolies.
De genoemde factoren vormen een meerlagige "prijspiramide", naarmate de afstand tot de top van de "piramide" toeneemt, de invloed van factoren op de marktprijs afneemt en de relaties tussen individuele CFC's complexer worden. We kunnen dus spreken van een complex hiërarchisch systeem van prijsvormingsfactoren.
Bij het analyseren van de vorming van werkelijke grondstofprijzen, moet de fundamentele CTF van de eerste orde worden aangevuld met specifieke factoren die een directe invloed hebben op de prijs van een bepaald product:
productkwaliteit;
de aard van de relatie tussen verkoper en koper;
hoeveelheid leveringen;
leveringsvoorwaarden;
prijs frankering.
Als de tijd die nodig is voor de productie van goederen onder gegeven sociaal normale productieomstandigheden en een gemiddelde arbeidsintensiteit.
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen marktwaarde en marktprijs. De eerste wordt gedefinieerd als het gemiddelde van de individuele waarden van de geleverde waar, het is bekend dat de prijs van de waar de geconverteerde vorm van waarde is, die wordt bepaald door de arbeider
door individuele producenten op de markt wordt gebracht, wordt gevormd als gevolg van concurrentie tussen ondernemingen in dezelfde bedrijfstak.
De marktprijs is de enige prijs die op de markt geldt, betaald voor alle goederen van een bepaald type, ongeacht mogelijke verschillen in individuele productieomstandigheden en productiekosten van goederen.
Intersectorale concurrentie van kapitalen leidt tot de nivellering van de winstvoet van individuele takken tot de gemiddelde winstvoet voor de hele economie en de omzetting van marktwaarde in de productieprijs, wat de terugbetaling van productiekosten en de ontvangst van een gemiddelde winst in verhouding tot het voorgeschoten kapitaal.
Er is een patroon van prijsbewegingen in de markt: prijsdynamiek wordt bepaald door de dynamiek van productieprijzen. De groei van de arbeidsproductiviteit, de verlaging van de grondstofkosten per eenheid output zorgen voor een daling van de productieprijs en vice versa. Maar op huidige fase, gekenmerkt door grote prestaties bij de productie van goederen zoals tarwe, suiker, olie, cement, de groei van de arbeidsproductiviteit doet de waarde van deze goederen en hun marktprijzen niet verminderen. Hieruit volgt dat het cumulatieve effect van andere factoren veel krachtiger is, en dat ze prijsstijgingen veroorzaken, zoals inflatie.
Van de factoren op het gebied van geldcirculatie worden de prijzen van de binnenlandse markten rechtstreeks beïnvloed door veranderingen in de koopkracht van de munteenheid van de respectieve landen, en de prijzen van de buitenlandse handel die de internationale handel bemiddelen, worden beïnvloed door de beweging van de wisselkoersen van nationale munteenheden.
Omdat het de monetaire uitdrukking is van de waarde van een waar, is de prijs omgekeerd evenredig met de waarde van geld. Met de vrije ruil van papiergeld voor goud wordt het evenwicht tussen de som van de warenprijzen en de geldhoeveelheid in omloop gehandhaafd door de constante aanpassing van de hoeveelheid geld in omloop aan de som van de warenprijzen, die relatief stabiel is gebleven. Bij niet-dimensionale geldcirculatie wordt een dergelijke elasticiteit ondermijnd en werkt deze voornamelijk eenzijdig. Onder dergelijke omstandigheden zorgt alleen de dynamiek van de hoeveelheid geld in omloop er niet meer voor dat ze in evenwicht blijven met de som van de goederenprijzen. Daarom begint in het systeem "hoeveelheid geld = som van prijzen" ook de geldsom te veranderen. Dit gebeurt omdat, als gevolg van de buitensporige uitgifte van geld in omloop, hun ruil- en gebruikswaarden dalen, geld "deprecieert". De algemene prijsstijging als gevolg van de waardedaling van geld is niets anders dan duur.
Het mechanisme van de invloed van de wisselkoers op de prijzen is als volgt. Een land dat zijn munt heeft gedevalueerd, heeft, onder gelijke omstandigheden, de mogelijkheid om de verkoopprijzen daadwerkelijk te verlagen. Dit verhoogt het concurrentievermogen van zijn producten, omdat. de importeur hoeft er minder voor te betalen in zijn eigen valuta.
Wanneer de wisselkoers stijgt (herwaardering), vindt het omgekeerde proces plaats, wat leidt tot een afname van het concurrentievermogen van de export, naarmate de verkoopprijzen stijgen.
In de praktijk blijkt deze relatie complexer te zijn, wat samenhangt met de timing van buitenlandse handelstransacties, het tijdstip van transport van goederen, enz.
De indirecte invloed van wisselkoersen op de prijzen komt voornamelijk tot uiting in veranderingen in de verhouding van de wereld- en binnenlandse prijzen van het land, waarvan de wisselkoers aan aanzienlijke veranderingen onderhevig is. Dus met een waardevermindering van de valuta op de binnenlandse markt, stijgen de prijzen voor geïmporteerde producten, wat bijdraagt aan de algemene prijsstijging in het land en een toename van het concurrentievermogen van nationale goederen betekent zonder een overeenkomstige daling van hun productiekosten.
Als goederen (bijvoorbeeld grondstoffen of energiedragers) nodig zijn voor het land en de invoer ervan niet kan worden geweigerd, dan heeft de stijging van de invoerprijzen daarvoor een direct effect op de binnenlandse prijzen. Als de overheid invoerbeperkingen oplegt, dan is de opwaartse trend van de binnenlandse prijzen te wijten aan een afname van het aanbod van een aantal geïmporteerde goederen en een overeenkomstige prijsstijging voor vergelijkbare lokale goederen.
Samenvattend kunnen we stellen dat de toename van wisselkoersschommelingen een belangrijke factor is geworden in de prijszetting van de buitenlandse handel.
Marktprijsstelling bestaat in de regel in die bedrijfstakken waar enerzijds de mate van monopolisering laag is en anderzijds geen overheidsregulering. Deze industrieën omvatten de machinebouw en de voedingsmiddelenindustrie.
De hele reeks factoren die de prijsvorming in de moderne economie beïnvloeden, kan in drie groepen worden verdeeld:
basis (niet-opportunistisch);
opportunistisch;
reguleren.
Onderliggende factoren in omstandigheden goederenmarkt zijn verschillende kosten - intra-productie en niet-productie. De prijsverandering onder invloed van deze kosten gebeurt in dezelfde richting als de verandering van de kosten.
Marktfactoren zijn een gevolg van marktvolatiliteit en zijn afhankelijk van macro-economische omstandigheden, consumentenvraag, enz.
Regelgevende factoren worden bepaald door de mate van overheidsingrijpen in de economie.
Bovendien zijn de factoren die prijsschommelingen naar boven of naar beneden bepalen, verdeeld in interne en externe factoren. Interne factoren zijn afhankelijk van de fabrikant, het management en het team. Extern zijn in de regel niet afhankelijk van de onderneming.
Het cumulatieve effect van deze factoren leidt uiteindelijk tot de vaststelling van prijzen die het evenwicht van de economische activiteit waarborgen.
Proces- en prijsprincipes
Het prijsstellingsproces is het vaststellen van een prijs voor een bepaald product. Het bestaat uit zes fasen (zie onderstaande figuur).
De beslissing om een bepaalde prijs voor een product vast te stellen, wordt grotendeels bepaald door externe factoren in relatie tot de onderneming. In sommige gevallen verminderen deze redenen de vrijheid van de onderneming bij het vaststellen van prijzen aanzienlijk, in andere gevallen hebben ze geen merkbaar effect op de prijsvrijheid, in het derde geval vergroten ze deze vrijheid aanzienlijk.
De belangrijkste prijsprincipes zijn:
wetenschappelijke validiteit van prijzen - de noodzaak om bij de prijsstelling rekening te houden met objectieve economische wetten. De wetenschappelijke validiteit van de vastgestelde prijzen wordt vergemakkelijkt door een grondige verzameling en analyse van informatie over huidige prijzen, kostenniveaus, de verhouding tussen vraag en aanbod en andere marktfactoren;
Stadia van het prijsproces
Rijst. Stadia van het prijsproces
het principe van gerichte prijsstelling - het bedrijf moet bepalen welke specifieke economische en maatschappelijke taken het zal oplossen als gevolg van de gekozen benadering van prijsstelling;
het principe van continuïteit van het prijsvormingsproces. Volgens dit principe hebben producten in elk stadium van de fabricage hun eigen prijs. Bovendien worden in een reële marktsituatie voortdurend veranderingen aangebracht in het prijsniveau op de markt;
het principe van eenheid van het prijsproces en controle op de naleving van prijzen. Het doel van de controle is om de correcte toepassing van de wettelijk vastgelegde prijsregels te verifiëren.
Prijsstrategieën- dit is de keuze door de onderneming van de mogelijke dynamiek van veranderingen in de initiële prijs van goederen in marktomstandigheden, die het beste past bij het doel van de onderneming. De prijsstrategie hangt af van het product waarvoor het bedrijf de prijs bepaalt: een nieuw product of een bestaand product op de markt.
Strategieën voor het vaststellen van prijzen voor nieuwe producten. Ten eerste kun je de hoogst mogelijke prijs voor een nieuw product instellen, gericht op mensen met een hoog inkomen of degenen voor wie de prijsfactor niet de belangrijkste, maar belangrijke factor is consumenteneigendommen en kwaliteitskenmerken goederen. Wanneer de initiële vraag, en daarmee de omzet, stijgt ten koste van het segment van mensen met een gemiddeld inkomen, zal de vraag iets afnemen, waardoor de prijs weer daalt. Dan kunt u uw product beschikbaar stellen voor massaconsumptie.
De strategie zal er dus op gericht zijn om verschillende winstgevende marktsegmenten consequent stap voor stap te bestrijken. Deze strategie staat in de literatuur bekend als de skimmingstrategie. De ondernemingen die ervoor hebben gekozen, zijn meer gericht op kortetermijndoelen (snel financieel succes) dan op langetermijndoelen (zorgen voor dergelijk succes in de toekomst).
Als het product van het bedrijf concurrenten begint te produceren, kunt u beginnen met de introductie van een nieuw product met een lage prijs. Deze strategie zal het bedrijf in staat stellen een bepaald marktaandeel te verwerven, te voorkomen dat concurrenten de industrie betreden en buitenstaanders verdrijven, de verkoop verhogen en een dominante positie op de markt innemen. Verder, als het gevaar van de introductie van concurrenten niet afneemt, is het mogelijk om door de kosten te verlagen, de prijzen nog meer te verlagen, of door de kwaliteit te verbeteren en de kosten van wetenschappelijke en technische ontwikkeling te verhogen, de prijzen te verhogen, waardoor leiderschap wordt veiliggesteld op het gebied van kwaliteitsindicatoren. Als er geen gevaar voor concurrentie is, kunt u de prijs naar gelang de vraag verhogen of verlagen. Er moet echter één regel worden onthouden: bij het uitvoeren van een strategie is het alleen mogelijk om de prijs te verhogen als er vertrouwen is dat het product door de consument wordt herkend, voor hem herkenbaar.
Een strategie die meer gericht is op langetermijndoelen wordt een strategie van duurzame implementatie genoemd.
Er zijn twee hoofdtypen prijsstrategieën voor bestaande producten:
het instellen van een bewegende dalende prijs;
voorkeursprijsstrategie.
De glijdende dalende prijsstrategie is een logisch vervolg op de cream skimming-strategie en is effectief onder dezelfde voorwaarden. Het wordt gebruikt wanneer het bedrijf betrouwbaar is verzekerd tegen concurrentie. Het komt erop neer dat de prijs consequent langs de vraagcurve glijdt, d.w.z. varieert naargelang vraag en aanbod.
Preferentiële prijsstrategie- voortzetting van de strategie van duurzame uitvoering. Het wordt gebruikt wanneer het gevaar bestaat dat concurrenten het werkterrein van de onderneming binnendringen. De essentie van deze strategie is het behalen van een voordeel ten opzichte van concurrenten (reëel of potentieel) in termen van kosten (de prijs is lager dan de prijzen van concurrenten) of in kwaliteit (de prijs wordt vastgesteld boven de prijzen van concurrenten zodat het product beoordeeld als prestigieus, uniek).
Over het algemeen is de prijs: de belangrijkste factor, het stimuleren of ontmoedigen van de verkoop, het beïnvloeden van de ontwikkeling van de productie, de efficiëntie ervan, het beïnvloeden van concurrenten.
Prijs- een van de elementen van de marketingmix, dus het wordt bepaald rekening houdend met de keuze van strategieën ten opzichte van andere elementen van de marketingmix.
De waarde van de prijs wordt beïnvloed door interne factoren (doelen van organisatie en marketing, strategieën in relatie tot individuele elementen van de marketingmix, kosten, prijsvorming) en externe (type markt; beoordeling van de relatie tussen prijs en gedragen productwaarde) uit door de consument; concurrentie; economische situatie; mogelijke reactie van tussenpersonen; overheidsregulering).
Mogelijke gemeenschappelijke doelen van de onderneming, die het prijsbeleid beïnvloeden, zijn de doelen van overleven en ontwikkeling. Als doelen van marketingactiviteiten kan men overwegen een acceptabele hoeveelheid winst te behalen, marktaandeel te vergroten, leiderschap op het gebied van productkwaliteit.
Zoals F. Kotler opmerkt, begint een goede prijsstelling met het identificeren van behoeften en het beoordelen van de relatie tussen prijs en productwaarde. Elke prijs bepaalt een andere hoeveelheid vraag, die kenmerkend is voor de reactie van de consument op het marktaanbod. De afhankelijkheid van de prijs van de omvang van de vraag wordt beschreven met behulp van de vraagcurve. De vraagcurve laat zien hoeveel van een product voor een bepaalde tijd op een bepaalde markt zal worden gekocht tegen verschillende prijsniveaus voor dit product. In de meeste gevallen (maar niet altijd), hoe hoger de prijs, hoe lager de vraag (een uitzondering is bijvoorbeeld de vraag naar prestigieuze goederen). Om de mate van gevoeligheid van de vraag voor prijsveranderingen te bepalen, wordt een indicator van de prijselasticiteit gebruikt, gedefinieerd als de verhouding tussen de procentuele verandering in de gevraagde hoeveelheid en de procentuele prijsverandering.
In het algemeen is de elasticiteit van de vraag de afhankelijkheid van de verandering van marktfactor. Maak onderscheid tussen prijselasticiteit van de vraag en inkomenselasticiteit van de vraag. Op afb. 4.19 toont twee vraagcurves, en een prijsstijging van C (naar C (curve "a") leidt tot een relatief zwakke daling van de vraag (van C naar C ^). In dit geval wordt gezegd dat de vraag inelastisch is. Een prijsstijging op curve "b " leidt tot een aanzienlijke toename van de vraag - dit is een elastische vraag. De mate van vraagelasticiteit voor prijsveranderingen kenmerkt de prijselasticiteit van de vraag, gedefinieerd als de verhouding van de procentuele verandering in de vraag tot de procentuele verandering Bijvoorbeeld, bij een prijsstijging van 2% daalde de vraag met 10% - dit betekent dat de elasticiteitscoëfficiënt van de vraag -5 is (het minteken betekent een omgekeerde relatie tussen prijs en vraag).
Deze coëfficiënt is meestal, hoewel niet altijd, negatief. Vanuit praktisch oogpunt, als een prijsdaling een zodanige stijging van de omzet en omzet veroorzaakt dat de verliezen van lage prijzen meer dan gecompenseerd worden, kwalificeert de vraag als elastisch, zo niet, dan is dit een bewijs van een inelastische vraag; een situatie waarin prijsveranderingen de vraag of het aanbod op geen enkele manier beïnvloeden, is een zeker teken van het ontbreken van marktrelaties.
F. Kotler identificeert drie benaderingen voor het bepalen van initiële basisprijzen: gebaseerd op kosten, op de mening van kopers en op prijzen van concurrenten.
door de meesten eenvoudige methode het bepalen van prijzen op basis van kosten is hun vaststelling op basis van een eenvoudige toevoeging aan de kostprijs van het product van bepaalde marges die kenmerkend zijn voor de kosten, belastingen en winstmarges op de manier waarop het product van de producent naar de consument gaat.
De structuur en prijsverhoudingen worden vooraf bepaald door de werking van de hele reeks economische wetten, die worden weerspiegeld in het systeem van prijsfactoren, d.w.z. in het geheel van objectief bestaande of mogelijke omstandigheden die de prijsniveaus en verhoudingen vooraf bepalen.
Redelijke boekhouding van prijsfactoren omvat een diepgaande studie van de inhoud, de rol, het relatieve belang van elke prijsfactor, de ontwikkeling van criteria, methoden en standaarden voor het verantwoorden van de impact ervan op niveaus, verhoudingen en prijsdynamiek.
In het systeem van prijsfactoren zijn de belangrijkste factoren die verschillende aspecten weerspiegelen van de vorming van arbeidskosten die de prijsbasis vormen.
Een analyse van objectieve omstandigheden die het niveau en de verhouding van prijzen beïnvloeden, leidt tot de volgende classificatie van prijsfactoren:
1. Factoren die de omvang en interne structuur van waarde bepalen en de prijzen beïnvloeden door de hoeveelheid waarde te veranderen. Deze omvatten: 1) kwalificatie, vaardigheid van werknemers; 2) technische uitrusting van arbeid; 3) organisatie van productie en arbeid; 4) natuurlijke arbeidsomstandigheden (natuurlijke factor); 5) locatie van productie en consumptie van arbeidsproducten (geografische factor); 6) de omvang van de maatschappelijke behoefte aan de producten van arbeid.
De eerste factor bepaalt de hoeveelheid gecreëerde waarde per eenheid arbeidstijd, waarbij complexere en intensievere arbeid een overeenkomstig grotere waarde per eenheid arbeidstijd creëert.
De volgende twee factoren veranderen de arbeidsproductiviteit en dus de uitgaven per eenheid gebruikswaarde van de waren.
De natuurlijke factor bepaalt de natuurlijke arbeidsproductiviteit en de vorming van differentiële rente.
Onder invloed van de eerste vier factoren ontstaan maatschappelijk noodzakelijke arbeidskosten in de productiesfeer. De vijfde factor bepaalt de extra maatschappelijk noodzakelijke arbeidskosten in de circulatiesfeer.
Het beïnvloedt de prijzen in die productietakken waarin de arbeidsmiddelen of het voorwerp van arbeid rechtstreeks natuurlijke hulpbronnen zijn.
De geografische factor beïnvloedt de waarde van de arbeidsproducten wanneer de productieprocessen in de circulatiesfeer doorgaan. Zijn rol neemt toe voor laag-transporteerbare producten. Onder invloed van natuurlijke en geografische factoren ontstaan regionale niveaus van maatschappelijk noodzakelijke arbeidskosten, die als basis dienen voor zonale (territoriale) prijsdifferentiatie.
De totale hoeveelheid arbeid die, als maatschappelijk noodzakelijk, kan worden besteed aan de productie van elk type product, hangt af van de maatschappelijke behoefte aan dit product. De afmetingen van de behoefte behoren daarom tot de factoren die de kosten van een individueel, gemiddeld in kwaliteit, product bepalen. Deze waarde wordt gevormd als een afgeleide van de totale hoeveelheid maatschappelijk noodzakelijke arbeid die is besteed aan de productie van de totale hoeveelheid producten van een bepaalde soort, en de hoeveelheid van dit product binnen de grenzen van de maatschappelijke behoefte eraan.
Factoren die prijsafwijkingen van de waarde veroorzaken, d.w.z. van de gegeven maatschappelijk noodzakelijke arbeidskosten. Deze omvatten: 1) de verhouding tussen vraag en aanbod; 2) maatschappelijke betekenis van bepaalde soorten producten; 3) de noodzaak om prijzen te gebruiken voor economische prikkels.
