Faktor harga untuk real estat. Masalah sains dan pendidikan modern

Ke harga eksternal Faktor termasuk faktor-faktor di luar kendali perusahaan yang tidak dapat dipengaruhi oleh perusahaan.

Faktor eksternal secara kondisional dapat dibagi menjadi dua kelompok: faktor eksternal karena kondisi nasional, dan faktor eksternal yang terkait dengan ekonomi internasional.

Faktor eksternal yang disebabkan oleh perekonomian nasional:

pengaturan harga negara, yang terdiri dari: penetapan harga yang kaku untuk jenis barang dan jasa tertentu di berbagai sektor ekonomi; dalam pembentukan kebijakan penetapan harga negara; dalam menerapkan sistem harga maksimum dan minimum; dalam menentukan ambang batas dan batas-batas perubahan harga;

pengembangan dan penerapan pajak negara, kebijakan moneter dan depresiasi;

penggunaan sistem bea masuk atas barang impor dan ekspor:

penetapan upah minimum;

implementasi kebijakan antimonopoli;

proses inflasi;

tingkat kesejahteraan rakyat;

selera dan preferensi konsumen, dll. Faktor eksternal yang terkait dengan ekonomi global:

perubahan harga dunia (harga di pasar komoditas dunia);

perubahan nilai tukar;

pertemuan komoditas dunia dan pasar saham:

penggunaan larangan dan pembatasan dalam perdagangan luar negeri berbagai negara dan sebagainya.

Di bawah pengaruh faktor internal dan eksternal ini, harga barang dan jasa di dalam negeri terbentuk.

5. Penyebab beberapa harga dalam perdagangan internasional

Pluralitas harga dunia - adanya sejumlah harga untuk produk yang sama dalam lingkup sirkulasi yang sama (impor, grosir, harga eceran); Ketersediaan harga berbeda untuk barang-barang dengan kualitas yang sama dalam jumlah yang kira-kira sama atas dasar pengangkutan atau pengangkutan yang sama.

Multiplisitas harga dunia adalah konsekuensi dari:

pertama, kebijakan monopoli, menetapkan sistem harga, dibedakan oleh pasar, kategori pembeli;

kedua, kebijakan negara (perdagangan dan moneter);

ketiga, non-komersial dan operasi khusus lainnya yang dilakukan oleh organisasi pemerintah.

Selain itu, alasan multiplisitas harga adalah proteksionisme: jika untuk beberapa komoditas harga dunia ditentukan oleh tingkat harga negara pengekspor, untuk yang lain - oleh tingkat harga negara pengimpor, untuk yang lain - oleh tingkat harga bursa efek , pelelangan dan pusat perdagangan internasional lainnya, maka dalam menentukan harga produk jadi, harga dunia ditentukan dengan mempertimbangkan harga perusahaan terkemuka. Hambatan pabean, zona politik perdagangan dan mata uang khusus menciptakan prasyarat untuk membedakan harga barang yang sama dalam perdagangan internasional (6, hlm. 27).

Monopoli pasar domestik masing-masing negara, serta pasar luar negeri oleh perwalian, perhatian dan kartel internasional, perjanjian pembagian pasar, partisipasi dalam perdagangan berbagai organisasi pemerintah dan semi-pemerintah - semua ini, bersama dengan yang sesuai perdagangan, kondisi politik dan mata uang, menyebabkan munculnya berbagai harga barang yang sama di pasar kapitalis dunia. Upaya kapitalisme monopoli negara memiliki dampak yang signifikan terhadap perdagangan internasional dan pada tingkat dan dinamika harga ekspor dan impor. Penyediaan pinjaman dan kredit negara internasional, penyediaan "bantuan" oleh negara-negara imperialis ke negara lain, pelaksanaan program khusus pemerintah, ekspor barang ke organisasi monopoli negara untuk menjual produk pertanian "surplus" dalam negeri, pembelian barang-barang impor oleh pemerintah dalam jumlah besar. barang untuk membuat cadangan strategis dan tindakan serupa lainnya memiliki efek melakukan transaksi perdagangan luar negeri dengan harga khusus karena sifat dari perjanjian ini, berbeda dari transaksi komersial biasa.

6. Ukuran pengaruh negara terhadap harga perdagangan luar negeri
Intervensi negara dalam penetapan harga dilakukan dengan cara melebih-lebihkan biaya produksi, yang disetujui oleh instansi pemerintah, melalui pencantuman penghapusan depresiasi yang digelembungkan dan pengurangan dana lain dalam harga biaya. Akibatnya, di seluruh industri, situasi muncul ketika "biaya mendukung harga", yaitu. perkiraan (bukan aktual) biaya produksi, sebagai akibat dari insentif pemerintah, menjadi sangat tinggi di semua perusahaan sehingga kenaikan harga menjadi hal yang wajar, dan karena insentif berlaku untuk seluruh industri, persaingan intra-industri di lingkungan yang menguntungkan tidak dapat menjadi hambatan yang cukup untuk kenaikan harga.

Intervensi langsung negara dalam proses penetapan harga adalah kebijakan negara dalam menetapkan harga barang kena cukai. Subsidi pemerintah memiliki dampak langsung pada pembentukan harga. Salah satu jenis subsidi tersebut - harga - memberikan pengurangan harga melalui pembayaran tambahan khusus kepada produsen atau konsumen.

Dampak langsung pada harga dan kepemimpinan harga terjadi di industri-industri di mana bagian negara dalam konsumsi barang dan jasa signifikan, misalnya, di industri militer, di sejumlah sub-sektor konstruksi.

Badan pemerintah, sebagai pembeli atau pelanggan tetap dari jenis barang dan jasa tertentu dari perusahaan swasta, menetapkan "harga kontrak" melalui kesepakatan dengan mitra, yang kemudian menjadi basis industri. Cara efektif untuk mengatur harga adalah PPN. Produsen memasukkan pajak ini dalam harga barang atau jasa, dan perubahan yang berbeda dalam tarif pajak ini secara langsung mempengaruhi harga.

Arah khusus kebijakan ekonomi negara adalah pengaruh negara terhadap harga perdagangan luar negeri. Promosi ekspor negara, pembebasan eksportir dari pajak (tax refunds), dan di beberapa negara subsidi ekspor, pemberian pinjaman lunak dan tarif transportasi secara signifikan mempengaruhi kondisi persaingan harga di pasar dunia.
Saat ini, berbagai bentuk dan metode pengaturan harga negara yang cukup luas digunakan, yang dapat dibagi menjadi langsung dan tidak langsung. Dengan bantuan metode langsung, negara secara langsung mempengaruhi urutan, metode penentuan, dan tingkat harga. Ini termasuk: prosedur yang lebih diatur untuk menentukan biaya dan margin keuntungan, memblokir kenaikan harga, menetapkan batas harga atas dan bawah, membatasi margin keuntungan, pengurangan harga wajib ketika harga bahan baku diturunkan, berbagai jenis subsidi, mengubah tingkat bea cukai. bea masuk atas produk ekspor dan impor. Metode tidak langsung mencakup metode di mana negara mengatur perilaku objek yang terlibat dalam proses penetapan harga, tetapi tidak mendikte prosedur itu sendiri, metode untuk menentukan harga, dan levelnya. Metode-metode tersebut mendasari berbagai peraturan yang bertujuan untuk menciptakan lingkungan yang kompetitif: undang-undang antimonopoli dan antimonopoli, berbagai kesepakatan antara negara dan pengusaha tentang kebijakan harga yang "wajar"; bertindak atas diskriminasi harga, harga dan periklanan. Ini juga termasuk menyatakan harga, mengubah tarif pajak tergantung pada harga, melakukan investasi untuk mengurangi biaya dan harga di badan usaha milik negara. Pada saat yang sama, negara juga menggunakan metode tidak langsung seperti "harga intervensi", "harga pemeliharaan", pengenalan pembatasan kuantitatif pada impor, penetapan harga "rekomendasi", pembelian dan stok penyangga selama penurunan harga dan penjualan barang dari stok selama periode kenaikan harga, dll.

7. Sistem informasi harga
Sistem harga adalah satu set yang teratur dari berbagai jenis harga yang melayani dan mengatur hubungan ekonomi antara berbagai peserta di pasar nasional dan dunia. Ada perbedaan harga sebagai berikut:

menurut sektor dan sektor jasa ekonomi; dengan tingkat partisipasi negara dalam proses penetapan harga; dengan tahapan penetapan harga; pada komponen transportasi; oleh sifat informasi harga.

Diferensiasi harga menurut sektor dan sektor jasa ekonomi didasarkan pada karakteristik masing-masing sektor ekonomi nasional dan mencakup jenis-jenis harga berikut:

Harga grosir untuk produk industri - harga di mana produk industri dijual ke semua kategori konsumen, kecuali untuk populasi, terlepas dari kepemilikannya; harga beli produk Pertanian- ini adalah harga di mana produk pertanian dijual oleh pertanian kolektif, pertanian negara, pertanian dan populasi (produk pertanian swasta); harga untuk produk konstruksi - mewakili perkiraan biaya objek (jumlah maksimum biaya untuk konstruksi setiap objek), atau perkiraan biaya rata-rata satu unit produk akhir dari objek konstruksi khas (per 1 m ^ dari ruang tamu, 1 m ^ lukisan bekerja dll.); tarif untuk angkutan barang dan penumpang - pembayaran untuk pergerakan barang dan penumpang, yang dikumpulkan oleh organisasi transportasi dari pengirim barang dan populasi; harga barang konsumsi - digunakan untuk penjualan barang dalam jaringan perdagangan eceran ke populasi, perusahaan, dan organisasi; tarif untuk layanan - sistem tarif di mana perusahaan jasa menjualnya kepada konsumen.

Selain itu, perbedaan dibuat antara harga ekspor dan impor.

harga ekspor- ini adalah harga di mana produsen atau organisasi perdagangan luar negeri menjual barang (jasa) domestik di pasar dunia. harga impor adalah harga di mana perusahaan membeli barang (jasa) di luar negeri. Harga produk impor ditetapkan berdasarkan nilai pabean barang impor, dengan memperhitungkan bea masuk, nilai tukar, dan biaya penjualan produk ini di dalam negeri. Pada saat yang sama, dalam struktur harga impor, tempat yang signifikan ditempati oleh pajak tidak langsung - cukai dan pajak pertambahan nilai.

Diferensiasi harga menurut tingkat partisipasi negara dalam proses penetapan harga mencakup jenis-jenis harga berikut:

Harga pasar - harga yang berkembang di pasar dalam proses hubungan antara entitas penetapan harga di bawah pengaruh situasi pasar. Harga pasar menurut kondisi pendanaannya dibagi menjadi bebas, monopoli dan dumping; harga yang diatur - harga yang berkembang di pasar dalam proses pengaruh langsung negara. Menurut kondisi pembentukannya, harga yang diatur dibagi menjadi tetap dan marjinal.

Diferensiasi harga menurut tahapan penetapan harga mencerminkan hubungan kuantitatif harga yang berkembang saat barang (jasa) bergerak dari produsen ke konsumen akhir. Harga pada setiap tahap pergerakan barang sebelumnya merupakan elemen integral dari harga tahap berikutnya. Ada harga grosir pabrikan, harga jual grosir, harga beli grosir dan harga eceran.

8. Pengaruh faktor lingkungan eksternal dan internal terhadap proses penetapan harga

Keputusan penetapan harga dipengaruhi oleh FAKTOR-FAKTOR baik internal maupun eksternal perusahaan. Faktor-faktor ini membentuk batas-batas tertentu di mana perusahaan dapat beroperasi ketika menetapkan harga untuk produknya.

9. Pilihan sumber informasi harga

Pejabat bea cukai memilih sumber harga yang berisi informasi terbaru dan terdokumentasi tentang harga barang analog yang bersaing dengan barang impor, serta informasi tentang syarat penjualan barang tersebut di pasar dunia. Selain itu, informasi tentang konjungtur pasar yang relevan dan tren perubahannya juga dapat dikaitkan dengan informasi harga.
Informasi harga yang paling diprioritaskan, dalam hal keandalan dan relevansi harga, adalah dokumen komersial (kontrak dan faktur) untuk pengiriman yang dilakukan sebelumnya, ditemukan menggunakan sistem "Pemantauan-Analisis" dan diterima atas permintaan otoritas pabean. Informasi penting dapat dianggap sebagai data kutipan pertukaran, harga referensi, harga lelang, perdagangan, penawaran perusahaan, katalog, daftar harga. Sebagai informasi tambahan, juga disarankan untuk menggunakan harga statistik perdagangan luar negeri, data dari perusahaan dan organisasi terkenal. Untuk meningkatkan keandalan dan keandalan informasi yang digunakan, disarankan untuk menggunakan setidaknya dua atau tiga sumber untuk analisis pengecualian dalam perhitungan faktor subjektif.
Pada tahap ketiga dari algoritma kontrol nilai pabean, informasi harga yang dipilih dibawa ke dalam bentuk yang sebanding dengan persyaratan transaksi yang diperiksa. Pada tahap ini, jika perlu pejabat melakukan penyesuaian informasi harga yang dipilih, dengan mempertimbangkan perbedaan biaya tambahan antara produk yang dinilai dengan informasi harga.
Bergantung pada persyaratan kontrak perdagangan luar negeri untuk penjualan barang yang diperiksa, biaya tambahan dapat ditambahkan ke informasi harga, di samping itu, pengurangan dilakukan untuk membawa informasi ini ke persyaratan komersial transaksi. pada tahap ini algoritma, informasi harga yang telah disesuaikan menerima status baru- nilai tes. Patokan (berasal dari informasi harga) adalah harga satuan produk yang serupa dengan produk yang dinilai, disesuaikan dengan perbedaan dalam hal penjualan komersial, biaya tambahan dan pengurangan.
Pada tahap keempat, nilai pabean barang yang dinyatakan oleh pemberi pernyataan dibandingkan dan dianalisis dengan nilai verifikasi (informasi harga yang dikoreksi). Cek tersebut terdiri dari klarifikasi keadaan tambahan dari transaksi yang bersangkutan dan kondisi penjualan barang yang mempengaruhi perbedaan antara nilai nilai pabean barang dan informasi harga yang tersedia di otoritas pabean, serta mendapatkan penjelasan. mengenai tanda-tanda ketidakandalan yang teridentifikasi dari informasi yang diumumkan tentang nilai pabean barang.
Algoritme kontrol nilai pabean yang dipertimbangkan dalam menilai keandalan nilai pabean yang dinyatakan menggunakan informasi harga harus berkontribusi pada pengembangan rekomendasi tentang penerapan metode untuk menyesuaikan informasi harga dan mengubah informasi harga. Perubahan harus dilakukan dengan secara konsisten membawa informasi harga yang dipilih pada persyaratan penjualan barang dan mereka spesifikasi teknis dengan kondisi dan karakteristik produk yang dievaluasi, yang diambil sebagai standar.

10. Harga pertukaran internasional, perdagangan, lelang
harga pertukaran- harga untuk transaksi yang diselesaikan menggunakan layanan perantara khusus - bursa efek. Keunikan pasar komoditas pertukaran ditentukan oleh fitur-fitur utama berikut: barang pertukaran adalah barang standar massal, oleh karena itu transaksinya teratur, ada banyak penjual dan pembeli, yaitu pasar pertukaran adalah pasar kompetitif yang tidak memerlukan intervensi negara. Akibatnya, harga pertukaran dianggap sebagai informasi harga yang paling objektif.

harga lelang- harga yang mencerminkan jalannya penjualan di lelang. Dalam pengertian klasik, lelang adalah pasar penjual. Barang lelang klasik tidak standar, permintaannya biasanya melebihi penawaran, sehingga lelang ditandai dengan tren harga yang naik.

Dalam rangka pelelangan, ada:

harga awal di mana awal perdagangan diumumkan;

harga tahap lelang, yaitu harga antara yang melebihi harga awal dan diumumkan oleh calon pembeli;

harga penjualan aktual, yang melebihi harga awal dengan jumlah harga langkah-langkah lelang.

Harga lelang menginformasikan pelaku pasar tentang kemungkinan membeli atau menjual barang di lelang. Penawaran lelang dimulai dengan pengumuman nomor batch barang (lot) dan harga awal. Harga akhir dari lelang sebelumnya dapat diambil sebagai harga awal. Tingkat harga awal berisi informasi tentang biaya dan kualitas barang, keseimbangan kekuatan antara penjual dan pembeli, dan teknik penawaran. Semakin sering lelang diadakan, semakin kecil kesenjangan harga. Hal ini disebabkan oleh perubahan kecil dalam biaya produksi dan kondisi pasar dari waktu ke waktu. Biasanya penjualan barang yang sebenarnya di lelang dilakukan dengan harga maksimal yang ditawarkan oleh pembeli. Harga lelang memainkan peran kunci di pasar bulu, batu mulia dan barang antik.

Harga penawaran(harga tender) - harga untuk bentuk perdagangan khusus berdasarkan penerbitan pesanan untuk penyediaan barang atau penyerahan kontrak untuk pekerjaan tertentu.

Bidding klasik (tender) adalah pasar pembeli-pelanggan, sebagai tanggapan atas penerapan proposal (penawaran) yang diterima dari calon penjual (penawaran). Tren umum perkembangan harga di sini adalah menurun: hal lain dianggap sama, pelanggan lebih menyukai penawaran yang lebih murah. Tidak seperti lelang, penawaran lebih tertutup dan terbatas. Harga penawaran, sebagai suatu peraturan, merupakan objek intervensi negara, karena sebagian besar pesanan dan kontrak diatur oleh aturan yang ditetapkan oleh negara.

Informasi harga lelang dan tender kebanyakan datang tidak teratur.

Faktor Harga- berbagai kondisi di mana struktur dan tingkat harga terbentuk.

Seluruh variasi faktor penetapan harga, seperti yang ditunjukkan oleh praktik ekonomi, dapat dibagi menjadi tiga kelompok:

dasar (non-konjungtural);

oportunistik;

Regulasi yang berkaitan dengan kebijakan publik.

Faktor dasar (non-oportunistik) menentukan stabilitas yang relatif tinggi dari perkembangan indikator harga. Efek dari kelompok faktor ini berbeda di pasar jenis yang berbeda. Jadi, dalam kondisi pasar komoditas, faktor-faktor non-oportunistik dianggap intra-produksi, mahal, biaya, karena pergerakan harga di bawah pengaruh hanya faktor-faktor ini searah dengan pergerakan biaya.

Yang paling signifikan dari faktor-faktor ini adalah biaya. Untuk alasan ini, ketika menentukan harga, sangat penting untuk membandingkan jumlah biaya dengan kemungkinan menutupinya. Kelangsungan hidup perusahaan tergantung pada sejauh mana tidak hanya biaya saat ini yang ditanggung, tetapi juga biaya yang terkait dengan investasi modal jangka panjang. Faktor kunci lainnya termasuk:

sifat khusus barang;

Jenis dan metode produksi (intensitas tenaga kerja, kualitas bahan dan tenaga kerja);

Mobilitas produksi;

Orientasi ke segmen pasar;

Siklus hidup produk;

Durasi siklus distribusi;

Organisasi layanan;

Reputasi perusahaan (perusahaan) di pasar.

Harus diperhitungkan bahwa produk dengan sifat khusus, karakteristik unik, akan memiliki harga yang lebih tinggi, yang mencerminkan kualitasnya. , harga suatu komoditas sangat tergantung pada skala produksi. Jenis dan metode produksi menentukan produksi serial. Biasanya, produk skala kecil, dan bahkan lebih unik, tunggal, memiliki biaya dan harga yang lebih tinggi. Biaya produksi barang-barang yang diproduksi secara massal biasanya tidak signifikan, dan oleh karena itu harga yang relatif rendah ditetapkan untuk mereka. Pengembangan beberapa segmen pasar oleh suatu perusahaan menentukan diferensiasi harga untuk memenuhi kebutuhan berbagai kategori pembeli dengan pendapatan yang berbeda.

Durasi dan tahap siklus hidup produk juga mempengaruhi tingkat harga. Biasanya produk memiliki harga yang lebih tinggi untuk jangka pendek lingkaran kehidupan dan relatif rendah - untuk waktu yang lama. Peningkatan jumlah perantara dalam rantai "produsen - konsumen" mengarah pada peningkatan yang signifikan dalam harga akhir barang. Citra perusahaan, layanan mapan, dan layanan purna jual memungkinkan Anda menetapkan harga yang lebih tinggi.

Tindakan faktor pasar karena volatilitas pasar dan tergantung pada kondisi politik, pengaruh mode, preferensi konsumen, dll.

Jika ada persaingan yang kuat di pasar, ada sejumlah besar barang dengan kualitas yang sama, perusahaan biasanya menetapkan harga yang lebih rendah untuk memenangkannya, kadang-kadang bahkan kurang dari biaya penuh.

Jika perusahaan mulai memproduksi produk yang benar-benar baru dan sampai batas tertentu unik, maka ketika menetapkan harga, mungkin tidak memperhitungkan persaingan pasar, tetapi harus diingat bahwa pembeli perlu membiasakan diri dengan produk baru, sehubungan dengan hal ini. , tugasnya menjadi pembentukan permintaan konsumen. Dan dalam hal ini, harga yang ditetapkan untuk produk harus cukup fleksibel. , untuk membuat keputusan akhir dalam menetapkan harga, sangat penting untuk mengetahui situasi di pasar dengan baik, .ᴇ. kebutuhan pembeli.

Struktur faktor-faktor ini dapat direpresentasikan sebagai berikut:

Stabilitas politik dalam negeri;

Ketersediaan sumber daya dasar;

Tingkat inflasi umum;

Kebijakan ekonomi luar negeri negara;

Sifat permintaan produk (preferensi konsumen Kualitas tinggi atau harga rendah; musiman permintaan konsumen).

Faktor regulasi memanifestasikan diri lebih jelas, intervensi negara lebih aktif dalam perekonomian. Pembatasan harga di pihak negara mungkin bersifat penasehat atau administratif yang kaku.

Ketika pasar berkembang dan menjadi semakin jenuh dengan barang dan jasa, peran faktor pasar meningkat. Saat ini, ada jenis pasar dan kelompok barang, yang terkait dengannya hanya faktor pasar yang disebutkan, misalnya, tanah dan surat berharga. dievaluasi secara tidak langsung - melalui perbandingan dengan nilai berkat yang dapat dipertukarkan.

Ada tiga bentuk pengaruh pemerintah terhadap penetapan harga: penetapan harga; pengaturan harga dengan menetapkan tingkat batasnya; regulasi sistem harga gratis.

1. Penetapan harga. Negara menggunakan metode utama penetapan harga berikut: penggunaan daftar harga; penetapan harga monopoli; harga beku.

Penggunaan daftar harga. Daftar harga barang dan jasa adalah kumpulan resmi harga dan tarif, disetujui dan diterbitkan oleh kementerian, departemen, badan penetapan harga negara bagian. Jumlah harga yang ditetapkan dalam daftar harga bisa sangat berbeda: mendekati 100% dalam kondisi kontrol total negara yang ketat atas tingkat harga dan tidak signifikan, hampir mendekati nol dengan metode penetapan harga berbasis pasar yang dominan. Biasanya, dengan bantuan daftar harga, harga produk perusahaan monopoli diatur: listrik, gas, minyak, utilitas, transportasi. Harga produk-produk ini menyebabkan efek pengganda dalam perekonomian, sehubungan dengan ini, fiksasi mereka pada tingkat tertentu berkontribusi pada stabilisasi harga di semua bidang lain dan, dengan demikian, situasi ekonomi secara keseluruhan. Saat yang paling sulit adalah untuk menetapkan tingkat di mana harga dalam daftar harga harus ditetapkan. Penetapan harga di atas tingkat pasar menyebabkan keadaan kelebihan pasokan di pasar, dan di bawahnya - kekurangan.

Penetapan harga monopoli. Negara menetapkan harga perusahaan yang menempati posisi dominan (monopoli) di pasar, memungkinkan mereka untuk secara signifikan mempengaruhi persaingan, akses pasar, dan tingkat harga, yang pada akhirnya membatasi kebebasan bertindak pelaku pasar lainnya. Undang-undang antitrust membantu memutuskan apakah suatu perusahaan tertentu dominan atau tidak. Sesuai dengan undang-undang Rusia, suatu perusahaan menempati posisi dominan jika pangsa pasarnya setidaknya 35%. Pendekatan ini digunakan dalam kasus disproporsi harga atau situasi krisis dalam perekonomian dan dilakukan semata-mata untuk tujuan menstabilkan situasi. Penggunaan pembekuan harga dianggap tepat hanya dalam jangka pendek.

2. Pengaturan harga dengan menetapkan batas harga(menetapkan batas harga atas atau bawah) adalah pengenalan koefisien tetap dalam kaitannya dengan daftar harga, penetapan markup marjinal, pengaturan parameter dasar yang mempengaruhi pembentukan harga (prosedur pembentukan biaya, ukuran maksimum laba, ukuran dan struktur pajak), penetapan dan pengaturan harga untuk produk dan jasa badan usaha milik negara.

3. Regulasi sistem harga gratis dilakukan melalui peraturan perundang-undangan tentang kegiatan penetapan harga pelaku pasar untuk membatasi persaingan tidak sehat. Metode pengaruh negara pada proses penetapan harga ini terdiri dari penetapan sejumlah larangan: dumping, iklan harga yang tidak adil, penetapan harga vertikal dan horizontal.

Larangan dumping adalah larangan menjual produk di bawah biayanya untuk menghilangkan pesaing. Dalam praktiknya, larangan ini sangat relevan jika ada pemimpin pasar yang berusaha memaksa pesaing keluar atau mencegah mereka masuk ke pasar ini. Pada saat yang sama, larangan ini banyak digunakan dalam praktik perdagangan internasional, karena membantu mencegah importir agresif produk dengan biaya produksi rendah memasuki pasar.

Larangan penetapan harga vertikal adalah larangan mendikte harga oleh produsen kepada perantara, pedagang besar dan pengecer.

Larangan penetapan harga horizontal adalah larangan kesepakatan antara beberapa produsen untuk mempertahankan harga produk pada tingkat tertentu jika pangsa pasar gabungan mereka akan memberikan produsen tersebut posisi dominan di dalamnya. Batasan ini sangat relevan dalam pasar oligopolistik. Pada saat yang sama, ini dapat dengan mudah diabaikan jika, misalnya, perusahaan oligopolistik tidak setuju di antara mereka sendiri bukan pada harga tunggal, tetapi pada metodologi tunggal untuk menghitung biaya dan menentukan harga produk akhir.

Untuk alasan bahwa studi pasar yang komprehensif menyiratkan kebutuhan untuk mempelajari harga pasar barang, klasifikasi faktor harga diperlukan. Pada saat yang sama, tugas yang sama pentingnya adalah menentukan faktor harga utama - CFC, persaingan, dan CPI.

COF. Harga pasar suatu produk terbentuk di bawah pengaruh banyak faktor yang menentukan keadaan pasar terkait, sebagai ekspresi terkonsentrasi dari situasi komoditas. Dalam hal ini, harga pasar dipengaruhi secara langsung (tidak langsung), karena setiap faktor pembentuk pasar secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi permintaan (penawaran) barang. Di sini, tanpa kecuali, semua faktor pembentuk konjungtur secara bersamaan dapat dianggap sebagai faktor dalam pembentukan harga komoditas - COF. Oleh karena itu, faktor pembentuk konjungtur utama adalah COF berikut (Lampiran B).

Kompetisi. Saat ini, faktor utama dalam efisiensi organisasi adalah meningkatkan kualitas barang (pekerjaan, layanan), dan konsumen tertarik pada perubahan harga dan faktor yang sedang berlangsung, termasuk kualitas.

Di bawah pengaruh kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi, kebijakan monopoli dan negara, faktor alam, dll. tren harga jangka panjang yang mencerminkan perubahan nilai barang dan uang. Karena perubahan dalam fase siklus yang berbeda, hubungan antara penawaran dan permintaan menentukan fluktuasi harga siklis jangka menengah. Fluktuasi harga jangka pendek yang muncul di bawah pengaruh musiman, serta faktor acak dari berbagai asal. Oleh karena itu, dampak persaingan, yang menghilangkan kontradiksi antara penawaran dan permintaan, serta rasio yang pada saat tertentu mempengaruhi tingkat harga pasar, terhadap harga termasuk pengaruh faktor ekonomi makro.

Persaingan harga. Persaingan penurunan harga antara penjual produk homogen yang mencoba memaksa penjual lain dengan menjual produk pada harga terendah, mengamankan penjualan terbesar untuk diri mereka sendiri. Persaingan yang menaikkan harga suatu produk yang ditawarkan antara pembeli dalam industri yang sama. Persaingan, yang hasilnya tergantung pada keseimbangan kekuatan pihak-pihak yang bersaing, antara pembeli dan penjual, di mana yang terakhir ingin menjual lebih mahal, dan yang pertama ingin membeli lebih murah.

Persaingan antarsektor, yaitu suatu bentuk persaingan industri yang menghasilkan barang substitusi, mencakup kebutuhan pembeli yang sama, yang perkembangannya dapat menyebabkan penurunan dan kenaikan harga di pasar. Oleh karena itu, perbedaan dalam bentuk persaingan harga, yaitu persaingan yang terkait dengan penggunaan langsung harga untuk menaklukkan pasar, serta mencapai kondisi ekonomi yang lebih baik untuk dijual, dapat diamati tergantung pada sifat produknya. .

CPI. CPI yang di pasar barang dan jasa konsumen menyebabkan inflasi, biasanya mengambil barang CPI atau CPI. Pada saat yang sama, IHK adalah indikator relatif yang mengungkapkan perubahan dari waktu ke waktu dalam tingkat umum harga barang dan jasa yang dibeli oleh penduduk untuk tujuan konsumsi non-produktif. Sebuah indeks yang berbeda dari indikator harga agregat dapat digunakan, dipandu oleh tujuan penelitian. Apabila peneliti tertarik pada perubahan harga bahan pangan individu dibandingkan dengan perubahan harga pangan, maka sudah tepat menggunakan indeks harga pangan secara keseluruhan sebagai indeks inflasi.

Akibatnya, untuk barang-barang untuk keperluan industri dalam organisasi industri individu, ketika mempelajari dinamika harga, mereka menghasilkan: 1) revaluasi aset tetap; 2) revisi tarif sewa, untuk melakukan perhitungan ekonomi, serta peramalan di tingkat makro, dll. Oleh karena itu, disarankan untuk menggunakan PPI (indikator relatif yang digunakan untuk mempelajari dinamika harga barang untuk keperluan industri) untuk menyesuaikan harga terhadap inflasi, disarankan untuk menggunakan PPI.

Nilai properti subjek dipengaruhi oleh berbagai faktor lingkungan eksternal dan internal:

1. Faktor ekonomi:

Permintaan objek penilaian;

Pendapatan properti yang dinilai dari operasi dan penjualan kembali;

jangka waktu penerimaan pendapatan;

Risiko yang terkait dengan objek;

Tingkat kontrol atas objek (adanya hak milik);

Derajat likuiditas objek penilaian;

Pembatasan yang dikenakan oleh negara atau orang lain terhadap objek tersebut;

Biaya untuk pembuatan fasilitas serupa;

Rasio penawaran dan permintaan untuk objek serupa;

Inflasi, daya beli, dll.

2. Faktor sosial:

Ketersediaan dan pengembangan infrastruktur;

Situasi demografis (pertumbuhan jumlah, angka kelahiran dan kematian, kepadatan, migrasi penduduk);

3. Faktor politik:

Keadaan perundang-undangan di bidang penilaian, properti, perpajakan, dll.;

Situasi politik dan hukum di negara tersebut;

Kebijakan pemerintah dan pemerintah daerah;

4. Faktor geografis, kondisi lingkungan:

Iklim, bantuan, sumber daya alam, kondisi ekologi.

5. Faktor ilmiah dan teknis:

Teknologi dan organisasi konstruksi;

Biaya konstruksi, dll.

Dasar dari proses penilaian real estat adalah seperangkat faktor yang saling terkait, diperhitungkan oleh para penilai. Faktor-faktor ini adalah:

faktor penawaran dan permintaan;

faktor pengguna real estat;

faktor-faktor yang berhubungan dengan properti;

faktor lingkungan pasar eksternal;

Faktor penggunaan terbaik dan paling efisien.

Saat mengevaluasi real estat, semua faktor harus diperhitungkan. tetapi kepentingannya mungkin berbeda.. Tingkat signifikansi setiap faktor evaluasi ditentukan oleh situasi spesifik yang berkembang dalam evaluasi objek tertentu.

Permintaan, penawaran, dan nilai pasar real estat tergantung pada banyak faktor:

1. Ekonomi (situasi ekonomi dalam negeri, di daerah, suku bunga, tarif listrik).

2. Fisik (tanah, tanah, iklim, jalan, lokasi.

3. Sosial (tren jumlah penduduk, peremajaannya, tingkat kriminalitas.

4. Administrasi (kode dan peraturan bangunan, pajak dan kebijakan keuangan)

Ketika menilai nilai pasar, harus diingat bahwa itu juga dipengaruhi oleh periode di mana ia dipertimbangkan. Dalam jangka pendek, harga pasar terutama dipengaruhi oleh permintaan, karena penawaran tidak memiliki waktu untuk beradaptasi dengan perubahan permintaan. Dalam jangka panjang, pengaruh penawaran meningkat, dan secara aktif mempengaruhi nilai pasar.

Faktor penawaran dan permintaan adalah yang utama dan memperhitungkan efek hukum penawaran dan permintaan saat mengevaluasi properti, yang memengaruhi nilai pasar properti, seperti produk apa pun di pasar. Permintaan dicirikan oleh kualitas objek yang pembeli siap atau mampu beli dalam waktu tertentu pada harga pasar yang berlaku pada waktu tertentu.

Penawaran dicirikan oleh jumlah objek yang ditawarkan untuk dijual di pasar pada saat itu dengan harga tertentu. Rasio penawaran dan permintaan menentukan tingkat harga di pasar ekuilibrium. menonjol tiga pilihan yang mungkin penawaran dan permintaan:

penawaran dan permintaan adalah sama, sebagai akibat dari transaksi pasar, harga pasar keseimbangan yang adil dari properti terbentuk;

permintaan melebihi penawaran, harga pasar naik, harga spekulatif terbentuk, ada bahaya korupsi yang mengarah pada kehancuran pasar;

penawaran melebihi permintaan, harga turun, terjadi stagnasi pasar.

Karakteristik utama pasar real estat perumahan adalah harga tinggi fasilitasnya dan elastisitas penawaran rendah berdasarkan harga: ketika biaya perumahan berubah, pasokannya di pasar hampir tidak berubah. Inelastisitas penawaran disebabkan oleh lamanya masa konstruksi. Oleh karena itu, ada hubungan yang konstan antara perubahan penawaran dan permintaan.

Jadi, dengan peningkatan permintaan perumahan, peningkatan pasokan di pasar perumahan primer hanya mungkin dalam satu atau dua tahun, dan dengan pengurangannya, konstruksi berlanjut, yang dikaitkan dengan tingkat biaya yang tinggi. Sifat interaksi penawaran dan permintaan ini mengarah pada fakta bahwa harga adalah faktor pengatur utama yang menyeimbangkan penawaran dan permintaan.

Itulah mengapa ada risiko konstan di pasar perumahan dari situasi di mana nilai perumahan saat ini menjadi lebih tinggi dari harga pasar wajarnya.

Dengan latar belakang pemulihan di sektor perumahan, ada risiko efek panas berlebih, Kapan peningkatan investasi yang berlebihan dalam konstruksi akan berubah menjadi tidak menguntungkan setelah selesai karena memburuknya situasi ekonomi secara umum dan penurunan permintaan dibandingkan dengan volume yang diharapkan.

Masalah ini sangat penting dalam kasus distribusi massal pinjaman perumahan, karena dengan jatuhnya kegiatan ekonomi, pengangguran meningkat, dan pendapatan penduduk kehilangan stabilitas, yang memperumit pemenuhan kewajiban yang ditanggung oleh warga negara berdasarkan perjanjian pinjaman.

Menurut aturan pasar, seni penawaran, jumlah penawar, skema pembiayaan untuk transaksi ini, dan faktor-faktor lain memiliki pengaruh besar pada harga jual beli. Harga terutama tergantung pada kemampuan investor. Permintaan untuk real estat lebih tunduk pada fluktuasi daripada penawaran, karena perubahan tajam dalam jumlah uang beredar dan suasana hati emosional pada saat transaksi real estat terjadi dalam interval waktu yang lebih pendek daripada waktu konstruksi objek real estat, sebagai akibatnya pasokan tambahan dibuat di pasar.

Faktor-faktor yang harus dipertimbangkan oleh pembeli real estat meliputi:

Ø faktor utilitas. Sebuah properti memiliki nilai jika dapat bermanfaat bagi pemilik potensial untuk keperluan bisnis atau sosial dan pribadi. Utilitas - kemampuan properti untuk memenuhi kebutuhan pengguna di lokasi tertentu dan selama periode tertentu waktu;

Ø faktor pengganti(pengganti) menyiratkan adanya pilihan bagi pembeli, yaitu nilai properti tergantung pada apakah ada properti serupa atau pengganti di pasar;

Ø faktor menunggu menunjukkan bahwa nilai properti - nilai saat ini dari semua pendapatan masa depan yang diterima dari penggunaannya, terus meningkat karena peningkatan permintaan dan pasokan terbatas, mis. nilai objek yang menghasilkan pendapatan ditentukan oleh jumlah arus kas yang diharapkan dari penggunaan objek yang dinilai, serta jumlah yang diharapkan dari penjualan kembali.

Pasar real estat adalah sistem mekanisme pasar, yang menyediakan pembuatan, transfer, operasi, dan pembiayaan real estat.

Faktor-faktor yang mempengaruhi perkembangan pasar real estat adalah:

Ø pertumbuhan ekonomi atau prospek untuk pertumbuhan tersebut. (Mungkin saja terjadi bahwa bahkan tanpa adanya pertumbuhan ekonomi secara umum, ada kondisi yang menguntungkan, tetapi biasanya berumur pendek dan jarang terjadi);

Ø peluang keuangan untuk membeli real estat. Itu tergantung pada panggung pertumbuhan ekonomi daerah permen (krisis, stagnasi, perkembangan industri), serta keberadaan dan sifat lapangan pekerjaan;

Ø hubungan antara nilai real estat dan prospek ekonomi daerah tertentu.

Beberapa daerah mungkin mengalami stagnasi karena industri utama mereka telah pindah ke bagian lain negara itu atau telah rusak. Ini memiliki dampak langsung pada ketidakstabilan pasar real estat.

Pasar real estat juga dipengaruhi secara signifikan oleh: faktor peraturan pemerintah, situasi ekonomi secara umum, situasi ekonomi mikro, status sosial dan kondisi alam di wilayah tersebut.

Faktor harga dalam evaluasi apartemen adalah:

Ø lokasi:

Distrik, distrik mikro;

Lokasi di lingkungan;

Jarak dari pusat;

Perkembangan mikrodistrik yang berlaku;

Aksesibilitas transportasi, keterpencilan rumah dari stasiun metro, halte angkutan umum;

Ketersediaan angkutan umum (penilaian subjektif);

Pembangunan infrastruktur;

Fasilitas infrastruktur sosial mikrodistrik dalam jarak berjalan kaki (kurang dari 1 km);

Penyediaan sarana prasarana sosial (penilaian subjektif);

Obyek infrastruktur industri mikrodistrik;

Obyek prasarana transportasi mikrodistrik;

Keadaan wilayah yang berdekatan (penilaian subjektif);

Kehadiran taman, waduk, perusahaan industri

Ø bangunan tempat tinggal di mana apartemen yang dinilai berada:

jenis bangunan;

Tahun konstruksi;

Bahan dinding luar;

bahan lantai;

Kondisi bangunan (penilaian subjektif);

Dukungan teknis bangunan;

Parkir terorganisir kendaraan pribadi atau garasi bawah tanah;

Jumlah lantai di gedung;

Kondisi pintu masuk (penilaian subjektif);

Lansekap halaman, keberadaan lift dan saluran sampah;

Ø karakteristik apartemen yang dinilai:

Lokasi lantai;

Luas, persegi. m: umum / perumahan;

Jumlah kamar, luasnya, sq. m;

Area dapur, persegi. m;

kamar mandi;

Tinggi langit-langit, m;

Loggia (balkon);

Pemandangan dari jendela;

Sistem keamanan tambahan;

Keadaan objek (penilaian subjektif);

Cacat yang terlihat pada lapisan interior;

Informasi tentang pembangunan kembali;

Kondisi apartemen

area apartemen,

perumahan dan umum,

Isolasi kamar

area dapur dan kamar mandi,

Telepon,

Balkon atau loggia

Pemandangan dari jendela,

Tetangga dan lainnya.

Harga pasar real estat dipahami secara berbeda dari perdagangan barang atau sekuritas lain. Perbedaan ini terjadi karena berbagai alasan, antara lain:

keunikan masing-masing objek;

Ø variasi besar kondisi penjualan (untuk uang tunai, dicicil, dibayar di muka, hipotek, kontrak sosial, dll.);

ketidakpastian yang tinggi, ketersediaan informasi pasar yang tidak lengkap, asimetri bagi pembeli, penjual, perantara;

durasi penjualan yang signifikan, yang tidak sesuai dengan penjual;

perlunya tindakan cepat dari pihak pembeli agar tidak ketinggalan suatu objek yang menarik bagi mereka.

Semua ini mengarah pada fakta bahwa nilai pasar "sebenarnya" dari properti tertentu tidak diketahui siapa pun, dan akibatnya, banyak properti yang dijual jauh lebih mahal dan jauh lebih murah daripada nilai yang dinilai.

Perantara (perantara, penilai) mengatakan bahwa “harga real estat sebagian besar tergantung pada lokasi. Ini bukan satu-satunya, tetapi faktor yang sangat penting.

Bahkan dalam kasus apartemen di rumah biasa, harganya bisa sangat bervariasi dan tergantung pada: dari distrik, dari kuartal, dari lokasi rumah di dalam kuartal, dari lantai, dari keberadaan taman bermain, parkir di dekat rumah, dari pemandangan dari jendela (ke halaman, di jalan, di hutan, di sungai), dari kedekatan institusi pendidikan dan budaya, pertokoan, transportasi, tempat istirahat dan banyak keadaan lainnya.

Penilaian Properti adalah pendapat ahli berbasis ilmiah penilai atas nilai benda yang dinilai dan proses penentuan nilai benda tersebut.

Nilai pasar - ini adalah harga yang paling mungkin, di mana penjualan objek pada tanggal penilaian diharapkan sebagai akibat dari transaksi komersial dalam kondisi persaingan pasar antara penjual sukarela dan pembeli sukarela setelah pemasaran komprehensif.

Proses penilaian dan- prosedur logis dan sistematis untuk pemecahan masalah berurutan menggunakan pendekatan dan metode evaluasi yang diketahui untuk membuat penilaian akhir tentang biaya.

Faktor harga lainnya adalah:

hak yang dapat dialihkan (properti, sewa, penggunaan terus-menerus, pembatasan hak);

kondisi untuk membiayai transaksi (kondisi untuk meningkatkan modal utang);

kondisi penjualan (pemenuhan persyaratan transaksi bersih);

kondisi pasar (termasuk waktu penjualan);

tingkat penyelesaian konstruksi objek;

karakteristik fisik objek;

Ø karakteristik ekonomi(membentuk pendapatan dari objek);

penggunaan objek.

Estimasi biaya- proses yang panjang dan kompleks untuk menetapkan ekuivalen moneter dari nilai properti. Hal ini membutuhkan penilai yang berkualifikasi tinggi yang mengetahui metode dan alat kegiatan penilaian, mengetahui keadaan pasar real estat dan terutama segmen yang diinginkan, arti rinci dari fitur hukum transaksi real estat, dll. Penilai harus memiliki lisensi .

Faktor harga berbeda dalam tingkat pengaruhnya:

Faktor pengaruh level 1 (negara)

1. Ekonomi: pajak real estat; penyediaan penduduk dengan fasilitas umum; standar hidup pembiayaan konstruksi

2. Keadaan dan prospek konstruksi dan rekonstruksi; menawarkan; tuntutan; pasar real estate

3. Sosial: struktur penduduk; tingkat pendidikan dan budaya penduduk, kebutuhan, keluarga; kepadatan penduduk.

4. Fisik: ekologi; Sumber daya alam; geografis; seismik, solusi teknologi di bidang tata guna lahan; geodetik; topografi.

5. Politik: legislasi hipotek; undang-undang konstruksi; hukum pajak; hukum properti; hukum real estat; undang-undang di bidang ekologi, zonasi wilayah; hukum jaminan; hukum kebijakan kredit; kadaster; perizinan kegiatan real estat dan penilaian; stabilitas politik

Faktor pengaruh tingkat 2 (kota, kabupaten)

1. Lokasi: aksesibilitas transportasi; keberadaan benda-benda sosial budaya; aksesibilitas pejalan kaki, penempatan objek dalam rencana kota (kabupaten); ketersediaan dan keadaan komunikasi; lingkungan yang berdampingan.

2. Karakteristik fisik: parameter fisik; kesesuaian dan penggunaan fungsional

kondisi properti; daya tarik, kenyamanan; kualitas konstruksi dan operasi.

3. Syarat-syarat penjualan: gadai dan gadai; kondisi khusus transaksi, motif penjual dan pembeli

4. Faktor waktu: tanggal penilaian, tanggal transaksi yang diketahui dengan analog.

5. Persyaratan pembiayaan: persyaratan kredit; suku bunga, syarat alokasi dana

Faktor Pengaruh Level 3 (Bangunan)

1. Arsitektur dan konstruksi: indikator perencanaan ruang

2. Keuangan dan operasional: pendapatan, biaya operasional; biaya konstruksi

Perubahan nilai properti tergantung pada sejumlah faktor yang muncul pada berbagai tahap proses penilaian. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai properti dapat berupa ditugaskan ke tiga tingkat hierarki yang berbeda .

tingkat 1: Tingkat pengaruh hasil interaksi empat faktor utama: sosial, ekonomi, fisik dan politik. Pada tingkat ini, faktor-faktor yang bersifat umum, tidak terkait dengan properti tertentu dan tidak secara langsung bergantung padanya, tetapi secara tidak langsung mempengaruhi proses yang terjadi dengan real estat di pasar, dan, akibatnya, properti yang dinilai, tunduk pada analisis dan evaluasi.

tingkat 2: Tingkat pengaruh faktor lokal, terutama pada skala kota atau wilayah perkotaan. Pada tingkat ini, faktor-faktor seperti lokasi objek, karakteristik fisiknya, kondisi penjualan, faktor waktu, kondisi pembiayaan diperiksa. Faktor-faktor ini terkait langsung dengan objek yang dinilai dan analisis objek real estat yang serupa dan transaksinya.

tingkat 3: Tingkat pengaruh faktor-faktor yang terkait dengan properti dan sebagian besar karena karakteristiknya. Pada tingkat ini, faktor-faktor berikut dievaluasi:

arsitektur dan konstruksi;

keuangan dan operasional.

Pengaruh faktor dapat terjadi secara bersamaan pada tingkat yang berbeda, dan diperhitungkan secara berurutan, tergantung pada tingkat detail penilaian dan jenis nilai yang dinilai.

Real estate dipengaruhi oleh lingkungannya, dan dirinya sendiri mempengaruhi lingkungan ini. Oleh karena itu, ketika menilai, faktor lingkungan dan real estat yang mempengaruhi nilai real estat ditentukan.

Ada empat faktor utama yang menentukan permintaan perumahan:

preferensi konsumen;

pendapatan penduduk;

harga rumah;

jumlah rumah tangga di pasar perumahan.

Faktor-faktor ini mempengaruhi keseimbangan pasar dengan cara yang berbeda. Permintaan dan penawaran untuk objek real estat bergantung pada banyak faktor:

administratif (ada atau tidak adanya pembatasan pada bagian negara, peran pengaturan badan administratif negara bagian dan lokal, rezim pajak);

ekonomi (harga untuk real estat, persaingan, tingkat perkembangan ekonomi pasar, tingkat pendapatan penduduk, aktivitas bisnis penduduk, layanan kredit dan organisasi keuangan, volume konstruksi objek real estat baru);

sosial (daya tarik wilayah, struktur dan komposisi penduduk wilayah, tingkat perkembangan infrastruktur sosial);

lingkungan (adanya ruang hijau, polusi udara, banyaknya perusahaan industri, adanya emisi berbahaya, kebisingan yang berlebihan).

Faktor sosial terutama diwakili oleh karakteristik populasi. Ini termasuk komposisi demografis, tingkat perkawinan dan perceraian, jumlah rata-rata anak, distribusi usia penduduk, dan sebagainya. Semua ini membuktikan potensi permintaan untuk real estat dan strukturnya.

Faktor ekonomi juga secara signifikan mempengaruhi nilai real estate.

Faktor ekonomi yang menentukan permintaan meliputi:

pekerjaan penduduk;

gaji rata-rata;

tingkat perkembangan ekonomi wilayah tersebut;

tingkat harga;

ketersediaan dan kondisi pinjaman untuk pembelian perumahan, dll.

Faktor ekonomi (faktor objektif) dapat dibagi menjadi: dua jenis:

makroekonomi, terkait dengan kondisi pasar umum (pajak, bea, dinamika dolar, inflasi, pengangguran, tingkat dan kondisi upah, kebutuhan akan real estat, dll.);

mikroekonomi, yang mencirikan parameter objektif dari transaksi tertentu (semua persyaratan kontrak - materi pelajaran, masa berlaku, hak dan kewajiban para pihak, pemutusan kontrak, dll.).

Faktor regulasi negara di semua tingkatan memiliki pengaruh besar terhadap nilai properti. Ruang lingkup pengaturan negara meliputi:

pembatasan omset real estat dan metode penggunaan lahan, standar konstruksi;

Ø utilitas umum, kebakaran dan kepolisian, pengumpulan sampah dan transportasi umum;

polisi pajak federal dan lokal;

norma hukum khusus yang mempengaruhi biaya (pembentukan peraturan tarif sewa, pembatasan hak milik, undang-undang tentang perlindungan lingkungan, investasi publik dalam pembangunan modal, dll.).

Ketika mengevaluasi real estat, faktor lingkungan dipahami sebagai kombinasi dari faktor-faktor antropogenik murni dan alami yang bukan berarti tenaga kerja, komoditas atau sumber energi dan bahan mentah, tetapi yang berdampak langsung pada efisiensi dan kegunaan properti. .

Perubahan tajam dalam situasi pasar dapat disebabkan oleh penutupan perusahaan industri, perubahan undang-undang perpajakan atau dimulainya pembangunan real estat baru. Pasar real estat terus berubah; faktor sosial, ekonomi, politik dan ekonomi yang mempengaruhi real estate selalu dalam transisi. Mengubah kekuatan ini mempengaruhi penawaran dan permintaan real estat dan, akibatnya, nilai properti individu. Penilai mencoba mengenali perubahan pasar yang sedang berlangsung dan potensial yang dapat mempengaruhi nilai properti.

Industri real estat tidak selalu mudah beradaptasi dengan preferensi konsumen baru, dan karena itu sering terlambat.

Faktor Harga

Seluruh variasi faktor yang mempengaruhi pembentukan harga dalam ekonomi modern dapat dibagi menjadi tiga kelompok:

• o dasar (non-oportunistik);
• o oportunistik;
• o peraturan.

Faktor dasar dalam kondisi pasar komoditas adalah biaya yang berbeda - di rumah dan non-produksi. Perubahan harga di bawah pengaruh biaya ini terjadi dalam arah yang sama dengan perubahan biaya.

faktor pasar adalah konsekuensi dari volatilitas pasar dan tergantung pada kondisi makroekonomi, permintaan konsumen, dll.

Faktor regulasi ditentukan oleh tingkat intervensi pemerintah dalam perekonomian.

Selain itu, faktor yang menentukan naik turunnya harga dari nilai barang dibagi menjadi: lokal dan luar. Faktor internal tergantung pada pabrikan, manajemen dan timnya. Eksternal, sebagai suatu peraturan, tidak bergantung pada perusahaan.

Efek kumulatif dari faktor-faktor ini pada akhirnya mengarah pada pembentukan harga yang menjamin keseimbangan kegiatan ekonomi.

Prinsip proses dan penetapan harga

Proses Penetapan Harga - adalah penetapan harga untuk produk tertentu. Ini terdiri dari enam tahap (lihat Gambar 4.18).

Keputusan untuk menetapkan harga tertentu untuk suatu produk sangat ditentukan oleh faktor eksternal dalam kaitannya dengan perusahaan. Dalam beberapa kasus, alasan-alasan ini secara signifikan mengurangi kebebasan perusahaan dalam menetapkan harga, dalam kasus lain mereka tidak memiliki efek nyata pada kebebasan penetapan harga, di ketiga, mereka secara signifikan memperluas kebebasan ini.

Prinsip utama penetapan harga adalah:

o validitas ilmiah harga - kebutuhan untuk mempertimbangkan hukum ekonomi objektif dalam penetapan harga. Validitas ilmiah dari harga yang ditetapkan difasilitasi oleh pengumpulan dan analisis informasi yang cermat mengenai

Beras. 4.18.

dalam kaitannya dengan harga saat ini, tingkat biaya, rasio penawaran dan permintaan, dan faktor pasar lainnya;

• Hai prinsip penargetan harga - perusahaan harus menentukan masalah ekonomi dan sosial spesifik apa yang akan dipecahkannya sebagai akibat dari penggunaan pendekatan penetapan harga yang dipilih;
• Hai prinsip kesinambungan proses penetapan harga. Menurut prinsip ini, produk pada setiap tahap pembuatannya memiliki harganya sendiri. Selain itu, dalam situasi pasar nyata, perubahan konstan dilakukan pada tingkat harga di pasar;
• Hai prinsip kesatuan proses penetapan harga dan pengendalian kepatuhan terhadap harga. Tujuan pengendalian adalah untuk memverifikasi penerapan yang benar dari aturan penetapan harga yang ditetapkan oleh hukum.

Strategi Harga - ini adalah pilihan oleh perusahaan tentang kemungkinan dinamika perubahan harga awal barang dalam kondisi pasar, yang paling sesuai dengan tujuan perusahaan. Strategi penetapan harga akan tergantung pada produk mana yang ditetapkan perusahaan dengan harga: yang baru atau yang sudah ada di pasar.

Strategi untuk menetapkan harga untuk produk baru. Pertama, Anda dapat menetapkan harga setinggi mungkin untuk produk baru, dengan fokus pada orang-orang dengan pendapatan tinggi atau mereka yang faktor harga bukan yang utama, tetapi penting. properti konsumen dan karakteristik kualitas produk. Ketika permintaan awal, dan dengan itu penjualan, meningkat dengan mengorbankan segmen orang dengan pendapatan rata-rata, permintaan akan sedikit menurun, menurunkan harga lagi. Kemudian Anda dapat membuat produk Anda tersedia untuk konsumsi massal.

Dengan demikian, strateginya adalah untuk secara konsisten menjangkau berbagai segmen pasar yang menguntungkan secara bertahap. Strategi ini telah disebut dalam literatur sebagai: strategi skimming krim. Perusahaan yang telah memilihnya lebih fokus pada tujuan jangka pendek (kesuksesan finansial yang cepat) daripada tujuan jangka panjang (memastikan kesuksesan tersebut di masa depan).

Jika barang-barang perusahaan mulai diproduksi oleh pesaing, Anda dapat mulai pengenalan produk baru dengan harga murah. Strategi ini akan memungkinkan perusahaan untuk memperoleh pangsa pasar tertentu, mencegah pesaing memasuki industri dan memaksa keluar dari luar, meningkatkan penjualan dan mengambil posisi dominan di pasar. Selanjutnya, jika bahaya pengenalan pesaing tidak berkurang, dimungkinkan, dengan mengurangi biaya, menurunkan harga bahkan lebih, atau, dengan meningkatkan kualitas dan meningkatkan biaya pengembangan ilmiah dan teknis, menaikkan harga, mengamankan kepemimpinan dalam hal indikator kualitas. Jika tidak ada bahaya persaingan, Anda dapat menaikkan atau menurunkan harga sesuai dengan permintaan. Namun, satu aturan harus diingat: ketika menerapkan strategi, adalah mungkin untuk menaikkan harga hanya jika ada keyakinan bahwa produk itu dikenali oleh konsumen, dikenali olehnya.

Strategi yang lebih fokus pada tujuan jangka panjang disebut strategi implementasi yang berkelanjutan.

Ada dua jenis utama strategi penetapan harga untuk produk yang ada:

• o menetapkan harga jatuh yang bergerak;
• o strategi harga preferensial.

Strategi Trailing Falling Price adalah perpanjangan logis dari strategi "krim skimming" dan efektif dalam kondisi yang sama. Ini digunakan ketika perusahaan diasuransikan secara andal terhadap persaingan. Intinya adalah bahwa harga secara konsisten meluncur di sepanjang kurva permintaan, yaitu. bervariasi sesuai dengan penawaran dan permintaan.

Strategi harga preferensial - kelanjutan dari strategi implementasi yang solid. Ini digunakan ketika ada bahaya intrusi pesaing ke area aktivitas perusahaan. Inti dari strategi ini adalah untuk mencapai keunggulan atas pesaing (nyata atau potensial) dari segi biaya (harga ditetapkan di bawah harga pesaing) atau dalam kualitas (harga ditetapkan di atas harga pesaing sehingga produk dievaluasi sebagai bergengsi, unik).

Secara umum, harga adalah faktor terpenting yang merangsang atau menghambat penjualan, mempengaruhi perkembangan produksi, efisiensinya, mempengaruhi pesaing.

Harga merupakan salah satu unsur bauran pemasaran, sehingga ditentukan dengan mempertimbangkan pilihan strategi relatif terhadap unsur-unsur bauran pemasaran lainnya.

Harga dipengaruhi oleh faktor internal (tujuan organisasi dan pemasaran, strategi dalam kaitannya dengan elemen individu dari bauran pemasaran, biaya, harga) dan luar (jenis pasar; penilaian hubungan antara harga dan nilai produk, yang dilakukan oleh konsumen; persaingan; situasi ekonomi; kemungkinan reaksi perantara; peraturan pemerintah).

Kemungkinan tujuan umum perusahaan, yang mempengaruhi kebijakan penetapan harga, adalah tujuan kelangsungan hidup dan pengembangan. Sebagai tujuan kegiatan pemasaran, seseorang dapat mempertimbangkan untuk memperoleh jumlah keuntungan yang dapat diterima, meningkatkan pangsa pasar, kepemimpinan di bidang kualitas produk.

Seperti yang dicatat oleh F. Kotler, penetapan harga yang baik dimulai dengan mengidentifikasi kebutuhan dan menilai hubungan antara harga dan nilai produk. Setiap harga menentukan jumlah permintaan yang berbeda, yang mencirikan respons konsumen terhadap penawaran pasar. Ketergantungan harga pada besarnya permintaan digambarkan dengan menggunakan kurva permintaan. Kurva permintaan menunjukkan berapa banyak produk yang akan dibeli di pasar tertentu untuk jangka waktu tertentu pada tingkat harga yang berbeda untuk produk ini. Dalam kebanyakan kasus (tetapi tidak selalu), semakin tinggi harga, semakin rendah permintaan (pengecualian, misalnya, adalah permintaan barang prestise). Untuk menentukan tingkat kepekaan permintaan terhadap perubahan harga, digunakan indikator elastisitas harganya, yang didefinisikan sebagai rasio persentase perubahan jumlah yang diminta dengan persentase perubahan harga.

Secara umum elastisitas permintaan - adalah ketergantungan perubahannya pada beberapa faktor pasar. Bedakan antara elastisitas harga permintaan dan elastisitas pendapatan dari permintaan. pada gambar. 4.19 menunjukkan dua kurva permintaan, dan kenaikan harga dari C (ke C (kurva "a") menyebabkan penurunan permintaan yang relatif lemah (dari C ke C ^).Dalam hal ini, permintaan dikatakan sebagai tidak elastis. Kenaikan harga pada kurva "b" menyebabkan peningkatan permintaan yang signifikan - ini adalah permintaan elastis. Derajat elastisitas permintaan terhadap perubahan harga mencirikan: elastisitas harga permintaan, didefinisikan sebagai rasio persentase perubahan jumlah yang diminta dengan persentase perubahan harga. Misalnya, dengan kenaikan harga 2%, permintaan turun 10% - ini berarti elastisitas permintaan adalah -5 (tanda minus berarti hubungan terbalik antara harga dan permintaan).

Koefisien ini biasanya, meskipun tidak selalu, negatif. Dari sudut pandang praktis, jika penurunan harga menyebabkan peningkatan penjualan dan omset sedemikian rupa sehingga kerugian dari harga rendah lebih dari kompensasi, permintaan memenuhi syarat sebagai elastis, jika tidak, ini adalah bukti permintaan inelastis; situasi di mana perubahan harga tidak mempengaruhi permintaan atau penawaran dengan cara apapun adalah tanda pasti dari tidak adanya hubungan pasar.

F. Kotler mengidentifikasi tiga pendekatan untuk menentukan harga dasar, harga awal: berdasarkan biaya, pendapat pembeli, dan harga pesaing.

oleh sebagian besar metode sederhana menentukan harga berdasarkan biaya adalah penetapannya atas dasar penambahan sederhana pada biaya produk dari margin tertentu yang menjadi ciri biaya, pajak, dan margin keuntungan dalam perjalanan produk dari produsen ke konsumen.