Правила технической эксплуатации гостиниц и их оборудования. Организация эксплуатации инженерного оборудования гостиниц Правила эксплуатации гостиниц и их оборудования

Весь комплекс работ по эксплуатации здания помещений и оборудование отеля можно объединить в 4 ключевые группы: Техническое обслуживание здания и сооружений отеля; Санитарное содержание помещений отеля и прилегающей территории; Обеспечение коммунальными услугами; Ремонт помещений и реконструкция зданий и сооружений отеля. Техническое обслуживание представляет собой комплекс работ и мероприятий по поддержанию в исправном состоянии всех элементов здания и сооружений отеля а так же обеспечении соответствие параметров этих...

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Лекция 2. Управление эксплуатацией зданием гостиничного комплекса.

Любой гостиничный комплекс – это не просто предприятие сферы сервиса, это, прежде всего объект недвижимости, который требует правильной эксплуатации и управлении.

Весь комплекс работ по эксплуатации здания, помещений и оборудование отеля можно объединить в 4 ключевые группы:

1. Техническое обслуживание здания и сооружений отеля ;
2. Санитарное содержание помещений отеля и прилегающей территории ;
3. Обеспечение коммунальными услугами ;
4. Ремонт помещений и реконструкция зданий и сооружений отеля.

Техническое обслуживание представляет собой комплекс работ и мероприятий по поддержанию в исправном состоянии всех элементов здания и сооружений отеля, а так же обеспечении соответствие параметров этих элементов требованиям эксплуатационных стандартов.

В состав комплекса мероприятий по техническому обслуживанию здания отеля могут включаться следующие работы:

• Периодический осмотр конструкций и инженерного оборудования сооружений отеля, а также внешних коммуникаций ;
• Проведение технического надзора и оценки технического состояния строения и коммуникаций ;
• Наладка технических систем и устранение незначительных повреждений для обеспечения бесперебойности обслуживания гостей ;
• Работы по подготовки к сезонной эксплуатации – весенне-летней, и осенне-зимней ;

Планирование мероприятий по техническому обслуживанию предусматривает выполнение следующих работ:

• Уточнение и обновление проектной документации строений и коммуникаций, ее изучение на предмет имеющихся и предполагаемых технических и эксплуатационных характеристик элементов здания и оборудований ;
• Определение требований и показателей к уровню качества, которое должно быть достигнуто в результате проведения мероприятий по технической эксплуатации ;
• Составление перечня работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту внутри и снаружи отеля ;
• Проведение оценки периодичности выполнения работ и объема их ресурсного обеспечения, а также соотнесение потребностей и возможностей.

Порядок организация и проведения комплексных мероприятий по техническому обслуживанию здания отеля:

1. Планирования и анализ мероприятий по технической эксплуатации ;
2. Организация и проведение технического обслуживания здания отеля ;
3. Контроль и оценка эффективности мероприятий ;

Санитарное содержание. Представляет собой уборку гостевых номеров и общественных помещений. Данная функция является одной из важнейших в системе эксплуатации отеля, а так же достаточно сложной с точки зрения реализации в связи с большим количеством помещений требующих ежедневной уборки и постоянной необходимостью координации информации о статусе гостевых номеров со службой размещения

Обеспечение отеля коммунальными услугами . Представляет процесс планирования расходов ресурсов, обеспечивающих нормальное функционирование отеля, а так же проверка уровня ресурсного обеспечения.

Планирование расходов могут осуществляться :

• С применением укрупненных показателей расходов ресурсов, нормированных на единицу объема или площади, с учетом типа здания и технических характеристик ;
• Расчетом расходов либо по мощности потребителей ресурсов, имеющихся на объекте, либо с использованием расчетных моделей и нормативов ;

Ремонт помещений и конструкций отеля. В процессе технического обслуживания здания отеля оценивается не только его физический износ, но и его функциональное устаревание. В зависимости от состояния помещения и от уровня соответствия параметров его элементов нормативам, принятым в гостиничной индустрии, планируются работы по ремонту и реконструкции.

Всю совокупность работ по ремонту или реконструкции можно сгруппировать в два основных блока:

• Планово-предупредительные ремонтные работы, т.е. работы и мероприятия по проведению текущих и капитальных ремонтов с определенной периодичностью в целях поддержания эксплуатационных параметров отеля в течение нормативного срока службы с учетом физического износа ;
• Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик отеля для предотвращения или устранения морального износа здания в целях повышения эффективности его использования ;

К работам планово-предупредительного характера в большей степени относят текущий ремонт.

Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а так же устранение мелких повреждений и неисправностей. По видам производимых работ текущий ремонт различают:

• Текущий профилактический ремонт
• Текущий непредвиденный ремонт
• Аварийный ремонт
• Охранно-поддерживающий ремонт

К ремонтным работам по улучшению технико-экономических характеристик отеля, как правило, относя капитальный ремонт (оговорка ) Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций, а так же инженерно-технического оборудования здания в связи с физическим, моральным износом и разрушением.

Выделяют следующие виды капитального ремонта:

• Комплексный капитальный ремонт
• Выборочный капитальный ремонт

Техническая документация.

Техническая документация является основной базой для планирования, организации и анализа эффективности эксплуатации здания отеля. В состав технической документации здания отеля входят техническая документация длительного хранения, к ним относят:

• план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем ;
• проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на здание отеля ;
• акты приемки здания отеля от строительных организаций ;
• акты технического состояния здания отеля на передачу собственнику ;
• схемы сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. ;
• паспорта котельного хозяйства, котловые книги ;
• паспорта лифтового хозяйства ;
• технический паспорта на каждое здание, сооружение и земельный участок ;
• исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление ) .

Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:

• сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт ;
• акты технических осмотров ;
• журналы заявок ;
• протоколы измерения сопротивления электросетей ;
• протоколы измерения вентиляции.

МИНИСТЕРСТВО ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РСФСР

ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ГОСТИНИЦ И ИХ ОБОРУДОВАНИЯ

Утверждены

приказом Министерства

жилищно-коммунального

хозяйства РСФСР

МОСКВА СТРОЙИЗДАТ 1985

Правила технической эксплуатации гостиниц и их оборудования / Минжилкомхоз РСФСР. - М.: Стройиздат, 1985.

Приведены основные положения по технической эксплуатации помещений, строительных конструкций и инженерного оборудования гостиниц, а также указания по содержанию территории, технике безопасности, охране труда и пожарной безопасности при эксплуатации гостиниц.

Для работников, занимающихся технической эксплуатацией, содержанием и ремонтом гостиниц.

Разработаны АКХ им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР (кандидаты техн. наук Э.М. Ариевич, Е.И. Афанасьева, А.С. Владычин, инж. В.Е. Лихачев) при участии ГУПКО МЖКХ РСФСР (инж. М.А. Кузьмина), Управления высотных домов и гостиниц Мосгорисполкома (инж. С.Л. Мининберг), ЦНИИЭП инженерного оборудования Госгражданстроя (канд. техн. наук А.Н. Добромыслов, инж. А.А. Шамулюнов), МИИТ Минвуза СССР (канд. техн. наук К.М. Черемисов).

С введением в действие настоящих Правил утрачивают силу «Правила технической эксплуатации гостиниц и их оборудования», М,: Стройиздат, 1976.

Редакторы - инж. Р.Б. Вельский (Минжилкомхоз РСФСР), канд. техн. наук Э.М. Ариевич, инж. В.Е. Лихачев (АКХ им. К.Д. Памфилова Минжилкомхоза РСФСР), инж. С.Л. Мининберг (Управление высотных домов и гостиниц Мосгорисполкома).

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

1.1. Задачей технической эксплуатации гостиничного фонда является обеспечение исправного состояния конструкций, частей зданий и инженерного оборудования гостиниц для бесперебойной их работы в пределах нормативного срока службы, своевременное выполнение планово-предупредительного ремонта, обеспечение надлежащего благоустройства и санитарно-технического состояния здания и прилегающего к нему участка.

Техническая эксплуатация гостиничного фонда включает техническое обслуживание и все виды ремонтов.

Затраты на содержание и ремонт гостиниц должны планироваться в пределах установленных нормативов с учетом их технического состояния (см. прил. 16, 17).

1.2. Правила технической эксплуатации гостиниц и их оборудования являются обязательными для всех организаций исполкомов местных Советов народных депутатов, министерств, ведомств, предприятий, учреждений, имеющих в своем ведении гостиничный фонд на территории РСФСР.

1.3. Знание и соблюдение настоящих Правил в практической деятельности является обязательным для всех работников, занятых технической эксплуатацией и ремонтом зданий гостиниц и их инженерного оборудования.

Руководители, ответственные за техническую эксплуатацию гостиниц, обязаны обеспечить изучение и проверку знаний правил и постановлений вышестоящих организаций и местных Советов народных депутатов по вопросам технической эксплуатации гостиничного фонда работниками, находящимися в их подчинении.

1.4. Правила обязаны изучить и сдать по ним экзамены, следующие категории инженерно-технических работников:

а) руководители управлений жилищно-коммунальных хозяйств край (обл.) горисполкомов и министерств жилищно-коммунального хозяйства АССР, инженерно-технические работники комбинатов коммунальных предприятий, ответственные за организацию технической эксплуатации гостиничного фонда, планирование и хозяйственную деятельность гостиниц;

б) начальники, главные инженеры (инженеры) гостиничных объединений, инженерно-технические работники, занимающиеся организацией технической эксплуатации гостиничного фонда, планированием и учетом хозяйственной деятельности гостиничного хозяйства;

в) начальники, главные инженеры (инженеры) и техники отделов министерств, ведомств, предприятий, организаций, учреждений, занимающихся технической эксплуатацией гостиничного фонда.

Инженерно-технические работники, в ведении которых находится эксплуатация инженерного оборудования, содержание зданий гостиниц, прилегающих к ним территорий, инженерно-технические работники специализированных организаций по эксплуатации и ремонту гостиничного хозяйства, а также все рабочие должны изучить и сдать экзамены по настоящим Правилам в объеме своей специальности.

1.5. Приемка экзаменов у работающих и вновь поступающих на работу инженерно-технических работников, и рабочих в объеме настоящих Правил, а также специальных инструкций, относящихся к эксплуатации гостиничного фонда, производится квалификационной комиссией, состав которой устанавливается приказом руководителя гостиницы или вышестоящей организации.

Поступающие вновь на работу должны сдать экзамены в течение трех месяцев. Работнику, сдавшему экзамены, выдается соответствующее удостоверение.

Работники гостиничного хозяйства через определенные сроки, регламентированные соответствующими инструкциями по специальности, должны сдавать повторные экзамены, а по настоящим Правилам - через 2 года.

1.6. Управления, объединения гостиниц, комбинаты коммунального обслуживания, имеющие гостиничный фонд в районах с особыми условиями (с просадочными грунтами, горными выработками, сейсмическими воздействиями и вечной мерзлоты), должны выполнять работы:

по проведению наблюдений за техническим состоянием зданий и инженерного оборудования в процессе их эксплуатации;

по предупреждению и устранению повреждений зданий от действия просадок при замачивании просадочных грунтов, обрушении кровли горных выработок, оттаивании вечномерзлых грунтов и действии сейсмических сил;

по ликвидации последствий уже возникших повреждений в зонах влияния указанных воздействий в соответствии с «Правилами и. нормами технической эксплуатации жилищного фонда» (М., Стройиздат, 1974).

1.7. За нарушение настоящих Правил виновные привлекаются к ответственности в установленном порядке.

1.8. Ответственность за выполнение настоящих Правил возлагается на руководителей эксплуатационных организаций 1) .

1) Управления, объединения гостиничного хозяйства, комбинаты коммунальных предприятий, а также гостиницы, в дальнейшем именуются «Эксплуатационные организации».

УПРАВЛЕНИЕ ГОСТИНИЧНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

1.9. Гостиничный фонд находится в подчинении исполкомов местных Советов народных депутатов.

1.10. Гостиничный (ведомственный) фонд предприятий, организаций и учреждений находится в их подчинении.

1.11. Гостиницы в своей деятельности руководствуются правилами, нормативными, инструктивными положениями, приказами и циркулярами, разрабатываемыми и утверждаемыми Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР. Министерство рассматривает техническую документацию на строительство и реконструкцию гостиниц (кроме Москвы и Ленинграда), обеспечивает выделение фондов на материалы и оборудование и оказывает техническую помощь в работе гостиниц.

Для руководства работой гостиничного хозяйства РСФСР в составе Главного управления предприятий коммунального обслуживания (ГУПКО) министерства создан «Отдел гостиничного хозяйства», который осуществляет контроль по вопросам, связанным с эксплуатацией гостиничного фонда, и «Отдел проектирования, строительства и новой техники», на который возложено совершенствование проектирования, строительства и внедрения новой техники в гостиничное хозяйство.

Примечания: 1. Организация приема, размещения и обслуживания граждан в гостиницах, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, регламентируется общими для всех гостиниц нормами и положениями. Оплата за пользование местами в этих гостиницах повышена на 30 %.

2. При приеме в коммунальных гостиницах иностранных туристов следует руководствоваться правилами приема и обслуживания иностранных туристов в гостиницах, мотелях и кемпингах на территории СССР Госкомитета по иностранному туризму при Совете Министров СССР.

1.12. Исполкомы местных Советов народных депутатов и их коммунальные органы осуществляют контроль за технической эксплуатацией гостиничного фонда местных Советов, а также других предприятий, учреждений и организаций, находящихся в. их подчинении.

1.13. Руководство эксплуатацией гостиниц местных Советов осуществляется в зависимости от местных условий: Управлением высотных домов и гостиниц Мосгорисполкома (г. Москва), Управлением гостиниц Ленгорисполкома (г. Ленинград), объединениями (производственными объединениями) гостиничного хозяйства городов, областей и республик, комбинатами коммунальных предприятий (райцентры и рабочие поселки), производственными трестами при управлениях жилищно-коммунального хозяйства облисполкомов и министерствами жилищно-коммунального хозяйства автономных республик.

Управления, объединения (совместно с горупржилкомхозом) и комбинаты контролируют объем капитального ремонта и благоустройства гостиниц, способствуют обеспечению этих работ проектной документацией, осуществляют надзор и контроль за технической эксплуатацией гостиниц.

Управления, объединения гостиничного хозяйства и комбинаты коммунальных предприятий разрабатывают организационно-технические мероприятия по внедрению новой техники и научной организации труда в гостиничное хозяйство, обеспечивают разработку, изготовление и внедрение нового оборудования, механизмов, инвентаря и контролируют выполнение оргтехмероприятий гостиницами, организуют контроль за хозяйственной деятельностью гостиниц, участвуют в работе по обучению кадров, организуют соцсоревнование.

Комбинат коммунальных предприятий объединяет кроме предприятий и организаций коммунального хозяйства и внешнего благоустройства также гостиницы и является их юридическим лицом. Он осуществляет общее руководство и проводит мероприятия по улучшению работы, ведет количественный и качественный учет существующего гостиничного фонда, рассматривает и утверждает квартальные и годовые планы.

1.14. Техническая эксплуатация гостиниц осуществляется обслуживающим персоналом и штатом рабочих гостиницы с привлечением соответствующих специализированных организаций на договорных началах.

1.15. Схема управления гостиницей строится в зависимости от ее вместимости, разряда и состава: помещений и оборудования. Если гостиница имеет несколько зданий, руководство осуществляется объединенной дирекцией, а в каждом отдельном здании имеется заведующий корпусом (филиалом) гостиницы, который осуществляет общее руководство и является материально ответственным лицом.

Штаты административно-управленческого и обслуживающего персонала комплектуются в соответствии с действующими типовыми штатами и нормативами. Директор гостиницы в своей деятельности руководствуется «Положением о работе директора гостиницы», типовым уставом гостиницы и документами вышестоящих организаций, а персонал гостиниц - типовыми должностными инструкциями для каждой категории работников.

ПОРЯДОК ПРИЕМКИ ГОСТИНИЧНОГО ХОЗЯЙСТВА

Приемка в эксплуатацию вновь выстроенных зданий гостиниц

1.16. Приемку в эксплуатацию гостиничных комплексов и отдельных зданий и сооружений следует производить в соответствии с требованиями главы СНиП по основным положениям приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов.

1.17. При приемке в эксплуатацию гостиниц необходимо назначать для участия в работе Государственной приемочной комиссии ответственного представителя эксплуатационной организации.

1.18. До приемки в эксплуатацию гостиницы должны быть назначены не менее чем за месяц инженерно-технические работники и не менее чем за две недели - обслуживающий персонал.

Работники соответствующих служб эксплуатации не менее чем за две недели до ввода гостиницы обязаны изучить документацию на строительство зданий и проверить качество выполненных работ.

Для наладки инженерного оборудования эксплуатационная организация заключает договор со специализированной организацией и производит оплату после выполнения всего объема наладочных работ, которые следует выполнить до пуска гостиницы в эксплуатацию.

1.19. Гостиницы, передаваемые в эксплуатацию, должны соответствовать проекту и требованиям главы СНиП по нормам проектирования гостиниц.

Представитель эксплуатационной организации должен обратить внимание на качество строительно-монтажных работ; надежность соединений санитарно-технических, электротехнических сетей и других элементов инженерного оборудования; на наличие доступа к наиболее уязвимым участкам конструкций и оборудования для осмотра и производства ремонта; эффективность действия дренажных систем и гидроизоляции заглубленных частей здания, внутридворовых водостоков, качество благоустройства территории, особенно заполнения пазух фундаментов и устройства отмосток вокруг здания; на наличие исполнительной документации, в том числе по скрытым конструкциям здания и по всем видам инженерного оборудования.

1.20. Инженерное оборудование: водопровод, канализация; горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция, система кондиционирования воздуха, слаботочные устройства (телевидение, радио, сигнализация, часификация, телефонизация), газоснабжение, электрооборудование, лифты и мусоропроводы испытываются в рабочем состоянии в соответствии с п. 1.30.

Приемка вновь построенных бассейнов и прачечных при гостиницах должна производиться в соответствии с «Правилами технической эксплуатации бань и прачечных» (М., Стройиздат, 1979).

1.21. По требованию эксплуатационной организации, рабочей комиссии или Государственной комиссии до приемки гостиницы в эксплуатацию могут производиться дополнительные испытания отдельных конструкций и инженерного оборудования с целью определения их эксплуатационных качеств.

1.22. Недостатки, обнаруженные рабочей комиссией в результате осмотра или инструментальных испытаний, устраняются подрядчиком в сроки, назначенные комиссией.

Рабочая комиссия с участием эксплуатационной организации подготавливает сводное заключение о готовности отдельных объектов к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссией в целом.

1.23. Ввод в эксплуатацию гостиниц с недоделками не допускается, за исключением работ по озеленению, которые в необходимых случаях могут быть перенесены на ближайший посадочный период.

1.24. Эксплуатационная организация принимает вновь введенную в эксплуатацию гостиницу на свой баланс и несет ответственность за ее эксплуатацию после утверждения акта Государственной комиссии.

Техническая документация на построенную гостиницу и утвержденный акт Государственной приемочной комиссии по приемке гостиницы в эксплуатацию должны быть в одном экземпляре переданы эксплуатационной организации. Указанная документация хранится в эксплуатационных организациях с документами строгой отчетности.

Примечание. Размер площадей помещений принимаемого здания должен определяться на основании инвентаризационного плана, составленного Бюро технической инвентаризации.

Приемка в эксплуатацию капитально отремонтированных гостиниц

1.25. Капитально отремонтированные гостиницы могут быть приняты в эксплуатацию после окончания всех работ, предусмотренных проектом и сметами на ремонт здания в целом или отдельных его частей, а также работ по благоустройству участка и присоединению всех внутренних коммуникаций к действующим наружным сетям.

Приемка работ с недоделками или гарантийными письмами об устранении недоделок не допускается (за исключением работ по благоустройству дворовых участков, которые не могут выполняться в зимнее время); в этом случае незавершенные работы должны быть выполнены в ближайший осенний или весенний период.

1.26. Приемка в эксплуатацию капитально отремонтированных гостиниц (независимо от ведомственной принадлежности), а также после их реконструкции производится Государственной приемочной комиссией в составе ответственных представителей: органов Госархстройконтроля, эксплуатационной организации, подрядчика, проектной организации, Госпожнадзора, Госсанинспекции, Госгортехнадзора, исполкомов местных Советов народных депутатов и других заинтересованных организаций.

1.27. До созыва Государственной приемочной комиссии назначается рабочая комиссия под председательством ответственного представителя заказчика, руководителя или главного инженера эксплуатирующей организации в составе руководителей технических служб, представителей подрядной и субподрядной организаций, а также работников, осуществляющих технический и авторский надзор в процессе капитального ремонта или реконструкции гостиницы.

Рабочая комиссия назначается после получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию.

По результатам работы составляется акт рабочей комиссии.

1.28. Государственная комиссия по приемке законченной ремонтом гостиницы созывается председателем комиссии на основании справки председателя рабочей комиссии о ликвидации дефектов и недоделок, отмеченных в акте рабочей комиссии.

1.29. Государственная приемочная комиссия должна получить от подрядной организации документы для приемки здания, перечисленные в «Технических указаниях на производство и приемку общестроительных и специальных работ при капитальном ремонте жилых и общественных зданий» (М., Стройиздат, 1976).

1.30. Испытания инженерного оборудования (см. п. 1.20) производятся до предварительной приемки гостиницы рабочей комиссией в рабочем состоянии в соответствии с требованиями Технических указаний, приведенных в п. 1.29. Проверяется качество выполнения предусмотренных капитальным ремонтом работ, в том числе тепловая изоляция и опознавательная покраска в соответствии с ГОСТ 14202-69.

На основании испытаний составляется соответствующий акт. При отсутствии дефектов дается предварительная оценка ремонта и рекомендации по приемке инженерного оборудования в эксплуатацию.

При обнаружении дефектов ремонт считается незаконченным до их устранения.

Окончательная оценка качества капитального ремонта оборудования или систем дается после работы их под нагрузкой в течение одного месяца.

1.31. Приемка Государственной приемочной комиссией законченных работ по ремонту гостиницы начинается с ознакомления с технической документацией на ремонтируемое здание, с актами приемки скрытых работ, работ по ремонту или монтажу новых инженерных систем и оборудования (центрального отопления, водопровода, канализации, лифтов, газового оборудования, вентиляции и др.) и журналом производства работ. После ознакомления с документацией Государственная приемочная комиссия осматривает выполненные работы в натуре и при необходимости производит вскрытие или испытание конструкций.

1.32. При приемке в эксплуатацию капитально отремонтированного здания необходимо обращать внимание на:

соответствие выполненных работ утвержденной технической документации; качество этих работ;

защиту зданий и его отдельных частей и конструкций от атмосферной, грунтовой и эксплуатационной влаги;

надежность работы инженерного оборудования;

окончание работ по благоустройству и озеленению участка, обеспечение отвода поверхностных вод от здания.

1.33. Приемка законченных работ оформляется актом, составляемым в трех экземплярах, из которых первый с соответствующими приложениями хранится в эксплуатационной организации, второй - в подрядной организации и третий - в вышестоящей организации. При проведении приемки Государственной комиссией с участием Госархстройконтроля третий экземпляр акта остается у него.

На основании данных акта приемки эксплуатационная организация вносит соответствующие отметки в технический паспорт на гостиницу и земельный участок с указанием выполненных объемов работ и их стоимости.

1.34. Исполнительная техническая документация на капитальный ремонт гостиницы в одном экземпляре должна быть передана в эксплуатационную организацию и хранится наравне с документами строгой отчетности.

После проведения капитального ремонта до начала эксплуатации гостиницы должна быть проведена ее техническая инвентаризация.

Приемка гостиничного хозяйства при смене руководства

1.35. При назначении или смене директора, главного инженера (инженера), заведующего корпусом гостиницы производится осмотр и проверка технического состояния гостиницы, а также элементов благоустройства, находящихся на балансе эксплуатационной организации.

Характер и порядок работ по осмотру каждого здания, его частей, оборудования и элементов благоустройства участка, прилегающего к гостинице, при передаче хозяйства от одного должностного лица другому, устанавливается такой же, как и при очередном осмотре (пп. 1.40-1.50).

1.36. В состав комиссии по приемке гостиницы включаются:

представитель вышестоящей организации (председатель);

вновь назначаемое должностное лицо;

освобождаемое от работы должностное лицо;

председатель профсоюзной организации;

главный бухгалтер (бухгалтер) гостиницы.

При приемке отдельных корпусов гостиницы председателем комиссии является руководитель или главный инженер гостиницы, членами комиссии являются вышеперечисленные лица.

1.37. В состав технической документации при передаче гостиничного хозяйства одним руководителем другому входят:

акт Государственной комиссии (со всеми приложениями) о приемке в эксплуатацию здания гостиницы, инженерных сетей и оборудования;

план участка с нанесенными на нем зданиями и сооружениями, расположенными на территории гостиницы (корпуса);

поэтажные: планы и разрезы зданий и сооружений;

чертежи дворовых и внутренних сетей водоснабжения, канализаций, центрального отопления, тепло -, газо -, и электроснабжения и др.;

паспорт котельного хозяйства, котловые книги;

паспорта на лифты;

проекты, сметы, ведомости дефектов для производства ремонтных работ, акты приемки выполненных ремонтных работ и другие документы по ремонту зданий;

технические паспорта на гостиницу и земельные участки.

1.38. При отсутствии технической, документации, указанной в п. 1.37, новое должностное лицо обязано принять меры к получению, восстановлению или составлению недостающих документов.

1.39. Акт сдачи-приемки гостиничного хозяйства от одного должностного лица другому (см. прил. 1) утверждается руководителем вышестоящей организации не позднее десяти дней с момента его составления.

Составление плана-схемы курортной гостиницы

Разработка планировки здания гостиничного предприятия

Составление презентации «Схема жилых этажей знаменитых гостиниц мира»

Тема 1.3. Техническая эксплуатация гостиничных предприятий

Порядок ввода в эксплуатацию зданий и сооружений

Все объекты туристских учреждений принимают в эксплуата­цию при условии выполнения работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, и возможности их нормального функ­ционирования.

По окончании строительства (реконструкции) зданий их при­нимают рабочая, Государственная и ведомственная комиссии.

Генеральная подрядная организация в письменном виде сооб­щает об окончании работ. Заказчик в пятидневный срок создает рабочую комиссию. В ее состав входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, органов санитарного надзора, инспекции пожар­ного надзора и других организаций. Задача рабочей комиссии - определить готовность к эксплуатации зданий или комплекса.

Комиссия проверяет готовые объекты со всеми необходимы­ми сетями и оборудованием, сопоставляет их с проектом, срав­нивает фактические затраты по документам. Генеральный подряд­чик должен представить все необходимые документы: комплект чертежей и смет, акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты испытаний сетей водопровода, канализации, горячего водоснабжения, отопления и другого оборудования.

Рабочая комиссия определяет сроки устранения недоделок, передает всю документацию заказчику.

В состав Государственной комиссии входят представители Ар­хитектурного комитета, инспекции Государственного санитар­ного и пожарного надзора, могут быть включены представители дорожных организаций, банка, финансирующего строительство.

Государственная комиссия рассматривает представленные за­казчиком акты и документы, устанавливает соответствие объекта и проектной документации, проверяет качество работ и готов­ность объекта к вводу в действие согласно правилам и нормам технической эксплуатации и техники безопасности.

Жилые и общественные здания могут быть введены в эксплуа­тацию только при условии действующих санитарно-технических, электротехнических, энергетических и других устройств, преду­смотренных проектом (лифты, газоснабжение и др.).

Государственная комиссия составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. При подписании акта председателем Государствен­ной комиссии объект считается введенным в эксплуатацию и при­нимается на баланс туристского учреждения в состав его основных фондов. После Государственной приемки финансирование объек­тов заканчивается и не должно оставаться никаких недоделок, за исключением работ по озеленению, которые могут быть перенесе­ны на ближайший посадочный период (весна или осень). При этом принятый в эксплуатацию объект не готов для приема туристов до тех пор, пока не подобран штат обслуживающего персонала и не завезены продукты, топливо, необходимые мягкий и жесткий ин­вентарь, мебель и т.д. Это происходит в предпусковой период.

Открытие построенных комплексов или отдельных объектов до­пускается только после проверки специальной приемочной ве­домственной комиссией технической и хозяйственной готовно­сти к обслуживанию туристов. В течение предпускового периода ведомственная комиссия осуществляет контроль за своевремен­ностью проведения работ.

Срок службы здания

Способность здания длительное время сохранять прочность и устойчивость называется долговечностью. Долговечность здания зависит от качества строительства и используемых материалов, а также от условий эксплуатации. По сроку службы здания делят на три группы:

Более 100 лет;

От 50 до 100 лет;

От 20 до 50 лет.

Здания, возводимые на срок службы менее 20 лет, по долго­вечности не нормируются (например, временные сооружения).

С течением времени здания и сооружения утрачивают свои пер­воначальные качества и стоимость. Происходит физический и моральный износ.

Физический износ - потеря зданием с течением времени проч­ности, устойчивости, снижение водо- и воздухопроницаемости, тепловых, звукоизоляционных и других свойств.

На физический износ влияют:

Природный фактор - воздействие внешней среды;

Качество строительно-монтажных работ и материалов при стро­ительстве и ремонт;

Соблюдение норм и правил эксплуатации;

Качество и своевременность текущего и капитального ремонтов;

Использование здания по назначению;

Период нахождения здания в эксплуатации.

При соблюдении норм и правил эксплуатации здания, свое­временном выполнении качественного ремонта интенсивность фи­зического износа снижается и происходит нормальней физиче­ский износ, который должен соответствовать нормативному ус­редненному сроку службы здания.

Период, в течение которого здание должно полностью отве­чать своему назначению и может эксплуатироваться (Зез наруше­ния условий обслуживания проживающих в нем людей (за исклю­чением времени выполнения реконструкции или капитального ремонта), называется нормативным усредненным сроком службы здания.

Нормативные сроки службы здания в целом и его основных конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий) со­впадают. Второстепенные конструктивные элементы (крыши, ле­стницы, полы, окна, двери, перегородки) могут изнашиваться дважды или трижды, поэтому для них установлены менее продол­жительные сроки службы. Следовательно, необходимо знать сро­ки службы конструктивных элементов, частей здания ц инженер­ного оборудования, чтобы своевременно выполнять необходимый ремонт, поддерживать их в нормальном состоянии, не допуская преждевременного износа.

Период от момента государственной приемки здания по окон­чании строительства до того, когда его эксплуатация невозможна из-за ветхого состояния или нецелесообразна по экономическим причинам, называется фактическим сроком службы. Фактический срок службы может не совпадать с нормативным, поскольку за­висит:

От качества работ по выбору участка, учету условий климати­ческого пояса;

Условий эксплуатации (соблюдение температурно-вдажностного режима в помещениях, санитарного состояния помещений);

Качества материалов, строительных работ;

Выполнения норм и правил технической эксплуатации (про­ведение текущего ремонта).

По срокам службы и техническому состоянию конструкций определяют процент физического износа здания. Если процент износа превышает 80 %, то состояние здания может быть призна­но аварийным. Объект подлежит списанию с последующей раз­боркой и исключением из балансового учета.

С течением времени здания, сооружения и оборудование ста­реют не только физически, но и морально. Моральный износ за­ключается в несоответствии зданий, сооружений и инженерного оборудования современным требованиям. Он зависит от состоя­ния научно-технического прогресса в строительстве и промыш­ленности, современных требований технической эстетики и пе­риода эксплуатации. Моральный износ характеризуется степенью комфорта, удобства и рациональности, соответствием здания сво­ему назначению.

Физический износ устраняют путем выполнения всех меро­приятий технической эксплуатации, включающих в себя капи­тальный ремонт, при проведении которого заменяют изношен­ные детали конструкций и частей здания. Моральный износ мож­но ликвидировать частично при капитальном ремонте, а полнос­тью только при проведении реконструкции.

3. Система планово-предупредительного ремонта

Эффективность организации обслуживания в туристских уч­реждениях зависит непосредственно от технического состояния основных фондов. По техническому состоянию зданий, сооруже­ний определяют, насколько рационально их используют, правиль­но ли осуществляют необходимые мероприятия по предупрежде­нию преждевременного износа, аварийного состояния.

Каждое туристское учреждение проходит техническую паспор­тизацию. Паспорт имеет каждый объект, находящийся на балансе. Чем полнее и тщательнее составлен паспорт, тем легче планиро­вать и осуществлять мероприятия по эксплуатации. В паспорт вно­сят все изменения по техническому состоянию основных фондов, так как данные паспорта используют при выполнении мероприя­тий по эксплуатации и решении вопросов по реконструкции и перспективному развитию туристского учреждения.

В «Рекомендациях по организации технической эксплуатации зданий и сооружений туристских учреждений» определено, что задачей технической эксплуатации зданий и сооружений являет­ся обеспечение их бесперебойной работы в пределах нормативно­го срока службы, обеспечение благоустройства и санитарно-тех-нического состояния зданий и сооружений и прилегающих к ним участков.

Техническая эксплуатация отражает комплекс организацион­ных и технических мероприятий.

Совокупность организационных и технических мероприятий по надзору и уходу за основными фондами, периодическому про­ведению всех видов ремонта (текущий, капитальный) по заранее составленным планам с целью предупреждения износа, предот­вращения аварий и поддержания основных фондов в постоянной эксплуатационной готовности называется системой планово-пре­дупредительного ремонта основных фондов.

В данную систему входят:

Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо­вания;

Технические осмотры;

Выполнение норм и правил эксплуатации;

Наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудо­вания осуществляется заместителем директора по хозяйственной или технической части, главным инженером.

Технические осмотры. Правилами и нормами установлены три вида технических осмотров:

Общий осмотр (00);

Частичный осмотр (40);

Внеочередной осмотр (ВО).

Общий осмотр проводят два раза в год: весной и осенью. Вес­ной, когда все части зданий освобождаются от снега и становятся доступными для обзора, осматривают все конструкции. Общий осмотр проводят в следующей последовательности: прилегающая территория, наружные вводы, внешние сети коммуникаций, фун­дамент и подвальные стены, наружные стены (включая балконы, лоджии, эркеры, архитектурные детали), затем проводят поэтаж­ный осмотр помещений. В результате весеннего общего осмотра определяют техническое состояние здания в целом:

Выявляют дефекты и неисправности, относящиеся к текуще­му ремонту, составляют опись работ (или срочно устраняют неко­торые дефекты);

Определяют объекты, подлежащие капитальному ремонту че­рез год, составляют опись работ;

Составляют опись работ по благоустройству территории и на­ходящихся на ней устройств (спортивные площадки, аттракцио­ны и др.);

Составляют опись работ по подготовке здания к отопительно­му сезону.

На основании описей работ составляют план мероприятий и заказывают проектно-сметную документацию. В плане указывают перечень планируемых работ, сроки их выполнения, способ вы­полнения и ответственного за выполнение. Форма заполнения плана мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гос­тиницы представлена в табл. 1.7.

Таблица 1.7

План мероприятий по эксплуатации здания и оборудования гостиницы

Осенний осмотр зданий проводят перед наступлением отопи­тельного сезона до образования снежного покрова, затрудняюще­го осмотр. К этому времени должны быть закончены работы по текущему ремонту для подготовки здания к эксплуатации в зим­них условиях. Весь комплекс работ по подготовке к осенне-зимне­му сезону должен быть завершен за 15 сут до начала отопительно­го сезона. Дефекты, которые носят угрожающий характер, устра­няют немедленно, а нарушающие нормальную эксплуатацию зда­ний и целостность конструкций - в срок от одних до пяти суток.

При частичном осмотре проверяют состояние отдельных эле­ментов и частей (фундамент, кровля, водопровод). Частичный осмотр проводят в следующих случаях:

Если не приняты срочные меры по ликвидации причин де­формаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;

При эксплуатации оборудования, которое для обеспечения бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем при общем осмотре.

Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия (сильные ливни, сне­гопады, ураганные ветры и т.п.). Для ликвидации последствий принимаются срочные меры.

Ремонт. Ремонт, входящий в систему планово-предупреди­тельного ремонта, подразделяется на текущий и капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению конструктивных элемен­тов и частей зданий, сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем профилактических мероприятий по устранению мелких повреждений и неисправностей.

При текущем ремонте не изменяется физическое состояние материала конструкции, однако несвоевременное проведение ра­бот вызывает дополнительные затраты на капитальный ремонт и приводит к сокращению срока службы здания. Например, если не устранить вовремя незначительное повреждение кровли, то это приведет к протечке на чердачное перекрытие, увлажнению всей конструкции со всеми последующими изменениями ее прочности и сокращению срока службы.

Текущий ремонт подразделяется на два вида:

Непредвиденный, выявленный в процессе эксплуатации зда­ния и выполняемый в срочном порядке (1 - 5 сут);

Планово-предупредительный, планируемый по объему и време­ни выполнения.

При непредвиденном текущем ремонте выполняют работы по устранению мелких дефектов и повреждений, которые заранее предвидеть нельзя - они возникают в процессе эксплуатации (на­пример, разбитое стекло). Работы по непредвиденному текущему ремонту выявляют в ходе регулярных ежедневных осмотров зда­ний, уборки помещений обслуживающим персоналом, проведе­ния общих осмотров. Работы проводятся штатным персоналом, а в отдельных случаях - с привлечением рабочих других специ­альностей. Во всех гостиницах должен быть журнал дефектов и неисправностей с указанием в них ответственных лиц и сроков выполнения работ.

Планово-предупредительный текущий ремонт направлен на устранение преждевременного износа конструкций, частей здания и оборудования и характеризуется большим объемом работ по срав­нению с непредвиденным текущим ремонтом (например, окраска и ремонт пола, потолков, фасадов). Необходимость этого вида те­кущего ремонта определяется в ходе различных осмотров. Такие работы в короткий срок выполнить невозможно, так как объект находится в эксплуатации. Поэтому надо заранее подготовить опись работ и смету, материалы и установить возможные сроки выполне­ния ремонта, не нарушая режима обслуживания туристов.

Капитальный ремонт - важнейшая часть системы планово-пре­дупредительного ремонта основных фондов. Капитальным ремон­том считают такой ремонт, при котором заменяют изношенные конструкции и детали более прочными и экономичными, улучша­ющими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

Капитальный ремонт бывает двух видов:

Комплексный капитальный ремонт - ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, включая внутрен­ние сети водопровода, канализации, отопления, электрообору­дование. Это основной вид капитального ремонта, при котором одновременно восстанавливают изношенные конструктивные эле­менты, отделку, инженерное оборудование и повышают степень благоустройства и комфорта. К комплексному капитальному ре­монту относятся:

переоборудование вспомогательных помещений под жилые, включая переоборудование мансардных этажей;

устройство вспомогательных помещений;

замена изношенных конструкций (кроме стен) новыми из со­временных долговечных материалов;

оборудование зданий всеми видами инженерного благоустрой­ства с присоединением к существующим сетям, замена внутри-квартальных и дворовых инженерных сетей;

устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления, антенн, электронных замков;

восстановление бездействующих лифтов;

благоустройство территорий (замощение, асфальтирование, озе­ленение, устройство малых форм и хозяйственно-бытовых пло­щадок).

Определяющим фактором назначения комплексного капиталь­ного ремонта является техническое состояние капитальных стен и фундаментов. Если физический износ стен и фундамента состав­ляет 25 и 35 % соответственно, а в целом по зданию - 60 %, то целесообразно проводить комплексный капитальный ремонт. На период комплексного ремонта обслуживание туристов прекраща­ется;

Выборочный капитальный ремонт - ремонт, при котором ре­монтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерного оборудования. В этом случае он может быть остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или безостановочным.

Для осуществления капитального ремонта должны быть разра­ботаны проектно-сметная документация и план капитального ре­монта. Во время его проведения должен осуществляться контроль качества ремонтно-строительных работ и приемочный контроль. Приемка объекта проводится приемочной комиссией, которая составляет акт приемки.