Cjenovni faktori za nekretnine. Savremeni problemi nauke i obrazovanja

TO eksterne cijene Faktori uključuju faktore izvan kontrole kompanije, na koje kompanija nije u mogućnosti da utiče.

Eksterni faktori se mogu grubo podijeliti u dvije grupe: eksterni faktori uzrokovani nacionalnim uslovima i eksterni faktori povezani sa međunarodnom ekonomijom.

Vanjski faktori uzrokovani nacionalnom ekonomijom:

§ državna regulacija cijena, koja se sastoji od: uspostavljanja rigidnih cijena za određene vrste dobara i usluga u različitim sektorima privrede; u formiranju državne politike cijena; u primjeni sistema maksimalnih i minimalnih cijena; u određivanju pragova i granica za promjene cijena;

§ razvoj i primjena državne poreske, monetarne i amortizacione politike;

§ korištenje sistema carina na uvezenu i izvezenu robu:

§ utvrđivanje minimalne plate;

§ sprovođenje antimonopolske politike;

§ inflatorni procesi;

§ nivo blagostanja ljudi;

§ ukusi i preferencije potrošača itd. Eksterni faktori koji se odnose na globalnu ekonomiju:

§ promjene svjetskih cijena (cijene na svjetskim tržištima roba);

§ promjene deviznih kurseva;

§ stanje u svjetskoj robi i berze:

§ korištenje zabrana i ograničenja u vanjskoj trgovini raznim zemljama itd.

Pod uticajem ovih unutrašnjih i eksternih faktora formiraju se cene roba i usluga unutar zemlje.

5. Razlozi višestrukih cijena u međunarodnoj trgovini

Višestrukost svjetskih cijena - prisustvo većeg broja cijena za isti proizvod u istoj sferi prometa (uvozne, veleprodajne, maloprodajne cijene); dostupnost različite cijene za robu istog kvaliteta u približno jednakim količinama na istoj transportnoj ili teretnoj bazi.

Mnogobrojnost svjetskih cijena je posljedica:

prvo, politika monopola koji uspostavljaju sistem cijena diferenciranih po tržištima i kategorijama kupaca;

drugo, politika vlade (trgovina i valuta);

treće, neprofitne i druge posebne operacije koje sprovode vladine organizacije.

Uz to, razlog višestrukosti cijena je protekcionizam: ako su za neke sirovine svjetske cijene određene nivoom cijena zemalja izvoznica, za druge - nivoom cijena zemalja uvoznica, za druge - nivoom cijena razmjena , aukcijama i drugim međunarodnim trgovinskim centrima, zatim prilikom utvrđivanja cijena gotovih proizvoda svjetske cijene se određuju uzimajući u obzir cijene vodećih firmi. Carinske barijere, posebne trgovinske, političke i valutne zone stvaraju preduslove za diferencijaciju cijena iste robe u međunarodnoj trgovini (6, str. 27).

Monopolizacija domaćeg tržišta pojedinih zemalja, kao i stranih tržišta od strane međunarodnih trustova, koncerna i kartela, dogovori o podjeli tržišta, učešće u trgovini raznih vladinih i poluvladinih organizacija - sve to, uz pripadajuću trgovinu, političkih i monetarnih uslova, dovodi do pojave različitih cijena za istu robu. Napori državno-monopolskog kapitalizma imaju značajan uticaj na međunarodnu trgovinu, na nivo i dinamiku izvoznih i uvoznih cijena. Pružanje međunarodnih vladinih zajmova i kredita, pružanje „pomoći“ drugim zemljama od strane imperijalističkih država, sprovođenje posebnih vladinih programa, izvoz robe državnim monopolskim organizacijama u cilju prodaje internih „viškova“ poljoprivrednih proizvoda, velike državne kupovine uvezene robe za stvaranje strateškog rezerve i druge slične mjere za posljedicu imaju obavljanje spoljnotrgovinskih transakcija po posebnim cijenama, zbog same prirode ovih ugovora, drugačijih od običnih komercijalnih transakcija.

6. Mjere uticaja države na cijene vanjske trgovine
Državna intervencija u određivanju cijena vrši se kroz vladino sankcionirano precjenjivanje troškova proizvodnje kroz uključivanje u trošak naduvanih otpisa amortizacije i odbitka u druge fondove. Kao rezultat toga, u čitavim industrijama dolazi do situacije da „troškovi podižu cijene“, tj. Procijenjeni (a ne stvarni) troškovi proizvodnje kao rezultat beneficija koje je najavila vlada pokazuju se toliko visokim u svim preduzećima da povećanje cijena postaje nešto što se podrazumijeva, a budući da se pogodnosti odnose na cijelu industriju, unutarindustrijska konkurencija u povoljno okruženje ne može biti dovoljna prepreka rastu cijena.

Direktna državna intervencija u procesu određivanja cijena je državna politika određivanja cijena za tzv. akcizne proizvode. Državne subvencije imaju direktan uticaj na formiranje cijena. Jedna od vrsta ovakvih subvencija - subvencionisanje cena - predviđa sniženje cena kroz posebne doplate proizvođaču ili potrošaču.

Direktan uticaj na cijene i cjenovno liderstvo javlja se u industrijama u kojima je značajan udio države u potrošnji dobara i usluga, na primjer, u vojnoj industriji i u nizu građevinskih podsektora.

Državni organi, kao redovni kupci ili kupci određenih vrsta roba i usluga od privatnih firmi, u dogovoru sa partnerima utvrđuju „ugovorne cijene“, koje onda postaju bazne cijene za industriju. PDV je efikasno sredstvo regulacije cijena. Proizvođači uključuju ovaj porez u cijenu proizvoda ili usluge, a različite promjene u stopama ovog poreza direktno utiču na cijene.

Poseban pravac države ekonomska politika je uticaj vlade na spoljnotrgovinske cene. Državno podsticanje izvoza, oslobađanje izvoznika od poreza (povrat poreza), au nekim zemljama izvozne subvencije, davanje preferencijalnih kredita i transportne tarife značajno utiču na uslove cjenovne konkurencije na svjetskom tržištu.
Trenutno se koristi prilično širok spektar oblika i metoda državne regulacije cijena, koji se mogu podijeliti na direktne i indirektne. Direktnim metodama država direktno utiče na redosled, metode određivanja i nivo cena. Tu spadaju: uređenije procedure utvrđivanja troškova i profitnih marži, blokiranje povećanja cijena, uspostavljanje gornje i donje granice cijena, ograničavanje profitnih marži, obavezno sniženje cijena kada cijene utrošenih sirovina padaju, razne vrste subvencija, promjena nivoa carina na izvezenu i uvezenu robu. Indirektne metode obuhvataju metode kojima država reguliše ponašanje objekata koji učestvuju u procesu određivanja cijena, ali ne diktira samu proceduru, metode određivanja cijena i njihov nivo. Takve metode su u osnovi različitih propisa koji imaju za cilj stvaranje konkurentskog okruženja: antimonopolsko i antimonopolsko zakonodavstvo, razne vrste sporazuma između države i preduzetnika o „razumnoj“ politici cena; djeluje na cjenovnu diskriminaciju, cijene i oglašavanje. Ovo takođe uključuje deklarisanje cena, promenu poreskih stopa u zavisnosti od cene i ulaganje u smanjenje troškova i cena u državnim preduzećima. Istovremeno, država koristi i indirektne metode kao što su "interventne cijene", "cijene održavanja", uvođenje kvantitativnih ograničenja na uvoz, uspostavljanje "savjetodavnih" cijena, obavljanje nabavki i tampon zaliha tokom pada cijena i prodaja robe sa zaliha tokom perioda. rastuće cijene itd.

7. Informacijski sistem cijena
Sistem cijena je jedinstven, uređen skup različitih vrsta cijena koje služe i regulišu ekonomske odnose između različitih učesnika na nacionalnom i svjetskom tržištu. Razlikuje se sljedeća cjenovna diferencijacija:

♦ po industrijama i uslužnim oblastima privrede; prema stepenu učešća vlade u procesu određivanja cijena; po fazama određivanja cijena; na transportnoj komponenti; po prirodi informacija o cijeni.

Diferencijacija cena po industriji i uslužnom sektoru privrede zasniva se na uzimanju u obzir karakteristika pojedinih sektora nacionalne privrede i obuhvata sledeće vrste cena:

Veleprodajne cijene industrijskih proizvoda su cijene po kojima se industrijski proizvodi prodaju svim kategorijama potrošača, osim stanovništva, bez obzira na oblik vlasništva; nabavne cijene proizvoda poljoprivreda- to su cene po kojima poljoprivredne proizvode prodaju zadruge, državne farme, farme i stanovništvo (proizvodi ličnih farmi); cijene građevinskih proizvoda - predstavljaju bilo procijenjeni trošak objekta (maksimalni trošak za izgradnju svakog objekta), odnosno prosječna procijenjena cijena jedinice finalnog proizvoda tipičnog građevinskog projekta (po 1 m^ stambenog prostora, 1 m^ molerski radovi itd.); tarife za prevoz tereta i putnika - naknade za kretanje robe i putnika koje naplaćuju transportne organizacije od pošiljaoca tereta i stanovništva; cijene robe široke potrošnje - koriste se za prodaju robe u maloprodajnoj mreži stanovništvu, preduzećima i organizacijama; tarife za usluge – sistem stopa po kojima ih uslužna preduzeća prodaju potrošačima.

Osim toga, pravi se razlika između izvoznih i uvoznih cijena.

Izvozne cijene- to su cijene po kojima proizvođači ili spoljnotrgovinske organizacije prodaju domaću robu (usluge) na svjetskom tržištu. Uvozne cijene- to su cijene po kojima preduzeća kupuju robu (usluge) u inostranstvu. Cijene za uvozne proizvode utvrđuju se na osnovu carinske vrijednosti uvezene robe, uzimajući u obzir uvozne carine, kurs i troškove prodaje ove robe u zemlji. Istovremeno, indirektni porezi - akciza i porez na dodatu vrijednost - zauzimaju značajno mjesto u strukturi uvoznih cijena.

Diferencijacija cijena prema stepenu učešća države u procesu određivanja cijena uključuje sljedeće vrste cijena:

Tržišna cijena je cijena koja se razvija na tržištu u procesu odnosa između cjenovnih subjekata pod uticajem tržišnih uslova. Tržišne cijene, prema uslovima njihovog finansiranja, dijele se na slobodne, monopolske i damping; regulisana cena - cena koja se razvija na tržištu u procesu direktnog uticaja države. Regulisane cijene, prema uslovima njihovog formiranja, dijele se na fiksne i granične.

Diferencijacija cijena po fazama određivanja cijena odražava kvantitativni odnos cijena koje se razvijaju kako se proizvod (usluga) kreće od proizvođača do krajnjeg potrošača. Cijena u svakoj prethodnoj fazi kretanja robe je komponenta cijene sljedeće faze. Postoje veleprodajne cijene proizvođača, veleprodajne cijene, veleprodajne otkupne cijene i maloprodajne cijene.

8. Uticaj spoljašnjih i unutrašnje okruženje o procesima određivanja cijena

Na odluke o cijenama utiču i FAKTORI interni i eksterni za kompaniju. Ovi faktori formiraju određene granice unutar kojih kompanija može djelovati pri određivanju cijena za svoje proizvode.

9. Odabir izvora informacija o cijenama

Carinski službenici biraju izvore cijena koji sadrže najnovije i dokumentovane podatke o cijenama analogne robe koja konkurira uvezenoj robi, kao i podatke o uslovima kupovine i prodaje te robe na svjetskom tržištu. Štaviše, informacije o stanju relevantnog tržišta i trendovima u njegovim promjenama mogu se klasificirati i kao informacije o cijenama.
Najprioritetnije informacije o cijenama, u smislu pouzdanosti i relevantnosti cijena, su komercijalni dokumenti (ugovori i fakture) za ranije izvršene isporuke, koji se pronalaze korištenjem sistema Monitoring-analiza i dobijaju na zahtjev carinskih organa. Važnim informacijama mogu se smatrati podaci iz berzanskih kotacija, referentne cijene, cijene aukcija, trgovanja, ponude kompanija, katalozi, cjenovnici. Kao dodatne informacije preporučljivo je koristiti i cijene statistike vanjske trgovine, podatke poznate kompanije i organizacije. Da bi se povećala pouzdanost i pouzdanost korišćenih informacija, eliminišući subjektivni faktor u proračunima, preporučljivo je koristiti najmanje dva ili tri izvora za analizu.
U trećoj fazi algoritma kontrole carinske vrijednosti, odabrane informacije o cijeni dovode se u oblik koji je uporediv sa uslovima transakcije koja se provjerava. U ovoj fazi, ako je potrebno zvaničnici izvršiti prilagođavanja odabranih informacija o cijeni uzimajući u obzir razlike u dodatnim troškovima između proizvoda koji se ocjenjuje i informacija o cijeni.
U zavisnosti od uslova spoljnotrgovinskog ugovora za kupovinu i prodaju robe koja se proverava, informacijama o ceni mogu se dodati dodatni troškovi, osim toga, mogu se napraviti odbici kako bi se ove informacije uskladile sa komercijalnim uslovima transakcije. On u ovoj fazi algoritam, prima informacije o cijeni koja je prilagođena novi status- vrijednost testa. Verifikaciona vrednost (izvedena iz informacija o ceni) je cena po jedinici proizvoda koja je slična proizvodu koji se vrednuje, prilagođena da uzme u obzir razlike u komercijalnim uslovima prodaje, dodatne troškove i odbitke.
U četvrtoj fazi, vrijednost carinske vrijednosti robe koju je prijavio deklarant se upoređuje i analizira sa verifikacionom vrijednošću (ispravljena informacija o cijeni). Takva provjera se sastoji u razjašnjavanju dodatnih okolnosti predmetne transakcije i uslova prodaje robe koji utiču na nesklad između vrijednosti carinske vrijednosti robe i podataka o cijeni dostupnim kod carinskog organa, kao i pribavljanje objašnjenja. u pogledu uočenih znakova nepouzdanosti deklarisanih podataka o carinskoj vrijednosti robe.
Razmatrani algoritam za kontrolu carinske vrijednosti pri ocjenjivanju pouzdanosti deklarisane carinske vrijednosti korištenjem informacija o cijenama treba da doprinese izradi preporuka za korištenje metoda za usklađivanje informacija o cijenama i dopunu informacija o cijenama. Izmjene se moraju vršiti dosljednim donošenjem odabranih informacija o cijenama o uslovima kupovine i prodaje robe i njihovim tehničke specifikacije na uslove i karakteristike proizvoda koji se ocjenjuje, uzeti kao standard.

10. Cijene međunarodnih berzi, trgovina, aukcija
Cijene razmjene- cijene za transakcije zaključene korištenjem usluga posebnog posrednika - burze. Karakteristike razmjene robno tržište je određen sljedećim glavnim karakteristikama: berzanska roba je masovna standardna roba, dakle transakcije su redovne, ima mnogo prodavaca i kupaca, tj. berzansko tržište je konkurentno tržište koje ne zahteva intervenciju države. Kao rezultat toga, berzanske cijene se smatraju najobjektivnijom informacijom o cijenama.

Cijene aukcije- cijene koje odražavaju napredak prodaje na aukcijama. U klasičnom smislu, aukcija je tržište prodavača. Klasična aukcijska roba je nestandardna, potražnja za njima je obično veća od ponude, pa aukcije karakteriše trend rasta cijena.

U okviru aukcije su:

§ početna cijena po kojoj se najavljuje početak trgovanja;

§ cijena koraka aukcije, odnosno međucijena koja prelazi početnu cijenu koju je najavio potencijalni kupac;

§ stvarna prodajna cijena, koja premašuje početnu cijenu za zbir cijena koraka aukcije.

Aukcijske cijene informišu učesnike na tržištu o mogućnostima kupovine ili prodaje robe na aukciji. Aukcijska trgovina počinje objavljivanjem serijskog broja robe (lota) i početne cijene. Kao početna cijena može se uzeti konačna cijena prethodne aukcije. Početna razina cijene sadrži informacije o cijeni i kvaliteti proizvoda, odnosu snaga između prodavača i kupaca i tehnikama trgovanja. Što se aukcije češće održavaju, to su manje razlike u cijenama. To se objašnjava manjim promjenama u troškovima proizvodnje i tržišnim uslovima tokom vremena. Obično se stvarna prodaja robe na aukciji vrši po maksimalnoj cijeni koju nudi kupac. Cijene na aukcijama igraju ključnu ulogu na tržištima krznenih proizvoda, drago kamenje i antikviteti.

Cijene nadmetanja(tenderske cijene) - cijene za specijalizovani oblik trgovine po osnovu izdavanja naloga za isporuku robe ili isporuku ugovora za određene radove.

Klasično nadmetanje (tender) je tržište kupac-kupac, na čiju prijavu se primaju prijedlozi (ponude) od potencijalnih prodavaca (ponude). Opšti trend u razvoju cijena ovdje je opadajući: pri svim ostalim jednakim uvjetima, kupac preferira jeftiniju ponudu. Za razliku od aukcija, licitiranje je zatvorenije i ograničenije. Tenderske cijene su obično podložne vladinoj intervenciji, budući da je značajan dio narudžbi i ugovora regulisan pravilima koja je utvrdila vlada.

Informacije o cijenama sa aukcija i trgovina primaju se uglavnom neredovno.

Faktori cijena - raznovrsnost uslova u kojima se formira struktura i nivo cena.

Čitav niz faktora koji formiraju cijene, kako pokazuje ekonomska praksa, može se podijeliti u tri grupe:

· osnovni (neoportunistički);

· oportunistički;

· regulativa koja se odnosi na vladinu politiku.

Osnovni (nekonjunkturni) faktori predodređuju relativno visoku stabilnost u razvoju indikatora cijena. Efekat ove grupe faktora varira na različitim tržištima različite vrste. Dakle, u uslovima robnog tržišta, netržišni faktori se smatraju unutarproizvodnim, skupim i troškovno povezanim, jer je kretanje cena pod uticajem samo ovih faktora jednosmerno sa kretanjem troškova.

Najznačajniji od ovih faktora je trošak. Iz tog razloga, pri određivanju cijene izuzetno je važno uporediti visinu troškova sa mogućnošću njihovog pokrivanja. Opstanak preduzeća zavisi od stepena u kome pokriva ne samo tekuće troškove, već i troškove povezane sa kapitalnim investicijama koje su dizajnirane za duži period. Osnovni faktori takođe uključuju:

Posebna svojstva proizvoda;

Vrsta i način proizvodnje (njen radni intenzitet, kvalitet materijala i rada);

Mobilnost proizvodnje;

Fokus na tržišne segmente;

Životni ciklus proizvoda;

Trajanje ciklusa distribucije proizvoda;

Organizacija usluga;

Reputacija preduzeća (firme) na tržištu.

Potrebno je uzeti u obzir da će proizvod sa posebnim svojstvima i jedinstvenim karakteristikama imati višu cijenu, što odražava njegovu kvalitetu. Međutim, cijena proizvoda u velikoj mjeri ovisi o obimu proizvodnje. Vrsta i način proizvodnje određuju serijsku proizvodnju proizvoda. Po pravilu, proizvodi manjeg obima, a posebno unikatni, jednokratni proizvodi, imaju veće troškove i cijene. Troškovi proizvodnje robe masovne proizvodnje su po pravilu neznatni, pa se za njih određuju relativno niske cijene. Razvoj preduzeća na nekoliko tržišnih segmenata uslovljava diferencijaciju cena kako bi se zadovoljile potrebe različitih kategorija kupaca sa različitim prihodima.

Trajanje i faza životnog ciklusa proizvoda takođe utiču na nivo cene. Obično proizvodi imaju višu cijenu uz kratak vremenski period životni ciklus i relativno niska - dugo vremena. Povećanje broja posrednika u lancu „proizvođač-potrošač” dovodi do značajnog povećanja konačne cijene proizvoda. Imidž preduzeća, dobro funkcionisanje servisa i postprodajne usluge omogućavaju vam da postavite više cene.

Akcija tržišni faktori objašnjava se varijabilnosti tržišta i zavisi od političkih uslova, uticaja mode, preferencija potrošača itd.

Ako postoji jaka konkurencija na tržištu, postoji veliki broj robu sličnog kvaliteta, tada kompanija obično postavlja niže cijene da bi to postigla, ponekad čak niže od punog troška.

Ako preduzeće započne proizvodnju potpuno novog i donekle jedinstvenog proizvoda, tada pri određivanju cijene možda neće uzeti u obzir tržišnu konkurenciju, ali mora imati na umu da se kupac treba naviknuti na novi proizvod, a stoga njegov zadatak postaje formiranje potražnje potrošača. I u ovom slučaju, cijene za proizvode trebale bi biti prilično fleksibilne. Međutim, da bi se donijela konačna odluka o određivanju cijene, izuzetno je važno dobro poznavati situaciju na tržištu, ᴛ.ᴇ. potrebe kupaca.

Struktura ovih faktora može se predstaviti na sljedeći način:

Politička stabilnost u zemlji;

Obezbjeđivanje osnovnih resursa;

Opća stopa inflacije;

Vanjska ekonomska politika države;

Priroda potražnje za proizvodima (preference potrošača visoke kvalitete ili niska cijena; sezonalnost potražnje potrošača).

Regulatorni faktoriŠto je aktivnija intervencija države u ekonomiji, to su one očiglednije. Ograničenja cijena od strane države mogu biti savjetodavne ili strogo administrativne prirode.

Kako se tržište razvija i postaje sve zasićenije robom i uslugama, uloga tržišnih faktora se povećava. Danas postoje vrste tržišta i grupe roba, u odnosu na koje se imenuju samo tržišni faktori, na primjer zemljište i hartije od vrijednosti. Οʜᴎ se procjenjuju indirektno – kroz poređenje sa vrijednošću zamjenjivih beneficija.

Mogu se razlikovati tri oblika državnog uticaja na određivanje cijena: fiksiranje cijena; regulisanje cijena utvrđivanjem njihovih maksimalnih nivoa; regulisanje slobodnog sistema cena.

1. Fiksiranje cijena. Država koristi sljedeće glavne metode utvrđivanja cijena: korištenjem kataloških cijena; fiksiranje monopolskih cijena; zamrzavanje cijena.

Upotreba kataloških cijena. Cenovnici roba i usluga su zvanične zbirke cena i tarifa, koje odobravaju i objavljuju ministarstva, resori, vladine agencije cijene. Broj cijena utvrđenih u cjenovnicima može biti vrlo različit: blizu 100% u uslovima stroge totalne državne kontrole nad nivoom cijena i neznatan, skoro blizu nule u pretežno tržišnoj metodi utvrđivanja cijena. Obično se cjenovnici koriste za regulisanje cijena proizvoda monopolističkih preduzeća: električne energije, plina, nafte, komunalnih usluga, transporta. Cijene ovih proizvoda izazivaju multiplikativni efekat u privredi, te stoga njihovo fiksiranje na određenom nivou doprinosi stabilizaciji cijena u svim ostalim oblastima, a samim tim i ekonomske situacije u cjelini. Najviše težak trenutak je utvrđivanje nivoa na kojem bi cijena trebala biti fiksirana u cjenovniku. Fiksiranje cijena na nivou iznad tržišnog dovodi do stanja viška ponude na tržištu, a ispod - do nestašice.

Fiksiranje monopolskih cijena. Država fiksira cene preduzeća koja zauzimaju dominantan (monopolski) položaj na tržištu, što im omogućava da značajno utiču na konkurenciju, pristup tržištu i nivo cena, što na kraju ograničava slobodu delovanja ostalih učesnika na tržištu. Antimonopolsko zakonodavstvo pomaže u rješavanju pitanja da li je određeno preduzeće dominantno ili ne. U skladu sa ruskim zakonodavstvom, preduzeće zauzima dominantan položaj ako je njegovo tržišno učešće najmanje 35%. Ovaj pristup se koristi u slučaju neravnoteže cijena ili kriznih situacija u privredi i provodi se isključivo u svrhu stabilizacije situacije. Korištenje zamrzavanja cijena smatra se primjerenim samo u kratkom roku.

2. Regulacija cijena uspostavljanjem gornje granice cijena(uspostavljanje gornje ili donje granice cijene) predstavlja uvođenje fiksnih koeficijenata u odnosu na kataloške cijene, utvrđivanje maksimalnih maraka, regulisanje osnovnih parametara koji utiču na formiranje cijena (postupak formiranja troškova, maksimalna veličina dobit, veličinu i strukturu poreza), utvrđivanje i regulisanje cena proizvoda i usluga državnih preduzeća.

3. Regulacija slobodnog sistema cijena sprovodi kroz zakonsku regulativu cjenovne aktivnosti tržišnih učesnika do ograničenja nelojalna konkurencija. Ovaj način uticaja države na proces određivanja cijena je uspostavljanje niza zabrana: dampinga, nefer oglašavanja cijena, vertikalnog i horizontalnog fiksiranja cijena.

Zabrana dampinga je zabrana prodaje proizvoda ispod njegove cijene kako bi se eliminisali konkurenti. U praksi, ova zabrana je posebno relevantna ako postoji lider na tržištu koji želi da istisne konkurente ili ih spreči da uđu na ovo tržište. Istovremeno, ova zabrana se široko koristi u međunarodnoj trgovinskoj praksi, jer pomaže u sprečavanju ulaska na tržište agresivnih uvoznika proizvoda sa niskim troškovima proizvodnje.

Zabrana vertikalnog fiksiranja cijena je zabrana proizvođačima da diktiraju cijene posrednicima, trgovini na veliko i malo.

Zabrana horizontalnog fiksiranja cijena je zabrana dogovora između više proizvođača o održavanju cijena proizvoda na određenom nivou ako bi njihov zajednički tržišni udio ovim proizvođačima omogućio dominantan položaj u njemu. Ovo ograničenje je posebno važno na oligopolskom tržištu. Istovremeno, lako se može zanemariti ako se, na primjer, oligopolska preduzeća međusobno dogovore ne o jedinstvenoj cijeni, već o jedinstvenoj metodologiji za obračun troškova i određivanje cijene finalnih proizvoda.

Zbog činjenice da sveobuhvatno proučavanje tržišta pretpostavlja potrebu proučavanja tržišnih cijena robe, neophodna je klasifikacija faktora koji formiraju cijene. Istovremeno, jednako važan zadatak je i određivanje glavnih faktora cijena - COF, konkurencija i CPI.

TsOF. Tržišna cijena proizvoda formira se pod uticajem mnogih faktora koji određuju stanje odgovarajućeg tržišta, kao koncentrisanog izraza robne situacije. U ovom slučaju se direktno (indirektno) utiče na tržišnu cenu, jer bilo koji faktor koji formira tržište direktno ili indirektno utiče na potražnju (ponudu) proizvoda. Ovdje se, bez izuzetka, svi faktori oblikovanja tržišta mogu istovremeno smatrati faktorima u formiranju cijena robe - COF. Stoga su glavni faktori koji oblikuju tržište sljedeći COF (Dodatak B).

Konkurencija. Danas je glavni faktor efektivnosti organizacija poboljšanje kvaliteta robe (radova i usluga), a potrošača zanimaju promjene cijena i faktora, koji uključuju kvalitet.

Pod uticajem naučno-tehnološkog napretka, monopolske i državne politike, prirodnih faktora itd. dugoročni trendovi cijena koji odražavaju promjene u vrijednosti robe i novca. Zbog promjena u različite faze ciklusa, odnos između ponude i potražnje određuje srednjoročne ciklične fluktuacije cijena. Kratkoročne fluktuacije cijena koje nastaju pod utjecajem sezonskih, kao i slučajnih faktora različitog porijekla. Dakle, uticaj konkurencije, koja otklanja kontradiktornost ponude i tražnje, kao i odnos koji u svakom trenutku utiče na nivo tržišnih cena, na cene uključuje i uticaj makroekonomskih faktora.

Konkurencija cijena. Konkurencija, koja snižava cijenu ponuđene robe, između prodavaca homogenih proizvoda koji pokušavaju istisnuti druge prodavce prodajom robe po najnižoj cijeni, osiguravajući sebi najveću prodaju. Konkurencija koja podiže cijenu ponuđene robe između kupaca u istoj industriji. Konkurencija, čiji rezultat zavisi od odnosa snaga konkurentskih strana, između kupaca i prodavaca, pri čemu ovi drugi žele da prodaju po višoj ceni, a prvi kupe po nižoj ceni.

Međuindustrijska konkurencija, odnosno oblik stvaranja konkurentskih industrija koje proizvode zamjensku robu koja pokriva iste potrebe kupaca, čiji razvoj može uzrokovati niže i veće cijene na tržištu. Stoga se mogu uočiti razlike u obliku cjenovne konkurencije, odnosno konkurencije koja je povezana s direktnom upotrebom cijena u cilju osvajanja tržišta, kao i postizanja boljih ekonomskih uslova prodaje u zavisnosti od prirode proizvoda. .

CPI. CPI, koji uzrokuje inflaciju na tržištu potrošačkih dobara i usluga, obično se uzima kao CPI za robu ili CPI. Istovremeno, CPI je relativan indikator koji izražava promjenu u vremenu u opštem nivou cijena roba i usluga koje stanovništvo kupuje u svrhu neproizvodne potrošnje. Može se koristiti drugačiji agregatni indeks cijena, na osnovu ciljeva studije. Kada istraživača zanimaju promjene cijena pojedinih prehrambenih proizvoda u odnosu na promjene cijena hrane, onda je prikladno koristiti ukupni indeks cijena hrane kao indeks inflacije.

Shodno tome, za industrijska i tehnička dobra u organizacijama pojedinih delatnosti, prilikom proučavanja dinamike cena, sprovode: 1) revalorizaciju osnovnih sredstava; 2) revizija zakupnina u cilju obavljanja ekonomskih proračuna, kao i prognoza na makro nivou i dr. Stoga je preporučljivo koristiti PPI (relativni indikator koji se koristi za proučavanje dinamike cijena industrijskih i tehničkih dobara) kako bi se cijene prilagodile inflaciji, preporučljivo je koristiti PPI.

Na vrijednost objekta vrednovanja utiče niz vanjskih i unutrašnjih faktora okoline:

1. Ekonomski faktori:

Potražnja za objektom procjene;

Prihodi od imovine koja se procjenjuje od poslovanja i preprodaje;

Trajanje primanja prihoda;

Rizik povezan sa objektom;

Stepen kontrole nad objektom (postojanje imovinskih prava);

Stepen likvidnosti objekta procjene;

Ograničenja koja je nametnula država ili drugi na objekat;

Troškovi izrade sličnih objekata;

Odnos ponude i potražnje za sličnim objektima;

Inflacija, kupovna moć itd.

2. Društveni faktori:

Dostupnost i razvoj infrastrukture;

Demografska situacija (rast broja, stopa nataliteta i smrtnosti, gustina, migracija stanovništva);

3. Politički faktori:

Stanje zakonodavstva u oblasti vrednovanja, imovine, oporezivanja itd.;

Politička i pravna situacija u zemlji;

Politike vlade i lokalne samouprave;

4. Geografski faktori, stanje okruženje:

Klima, reljef, prirodni resursi, uslovi životne sredine.

5. Naučni i tehnički faktori:

Tehnologija i organizacija građenja;

Troškovi izgradnje itd.

Osnova procesa vrednovanja nekretnina je skup međusobno povezanih faktora, uzeti u obzir stručni procjenitelji. Ovi faktori su:

Ø faktor ponude i potražnje;

Ø faktor korisnika nekretnine;

Ø faktori povezani sa imovinom;

Ø faktori vanjskog tržišnog okruženja;

Ø faktor najbolje i najefikasnije upotrebe.

Prilikom procjene nekretnine moraju se uzeti u obzir svi faktori ali njihov stepen značaja može varirati. Stepen značaja svakog faktora procjene određen je specifičnom situacijom koja nastaje prilikom procjene određenog objekta.

Potražnja, ponuda i tržišna vrijednost nekretnine zavise od mnogo faktora:

1. Ekonomski (ekonomska situacija u zemlji, regionu, kamatne stope, tarife električne energije).

2. Fizički (zemljište, tlo, klima, putevi, lokacija.

3. Socijalni (kretanje stanovništva, njegovo podmlađivanje, stopa kriminala.

4. Administrativni ( građevinski kodovi i regulative, poreske i finansijske politike)

Prilikom procjene tržišne vrijednosti, treba imati na umu da na nju utiče i period u kojem se razmatra. Kratkoročno gledano, na tržišnu cijenu uglavnom utiče potražnja, jer ponuda nema vremena da se prilagodi promjenama u potražnji. Dugoročno, uticaj ponude se povećava, a ona aktivno utiče na tržišnu vrednost.

Faktor ponude i potražnje je glavni i uzima u obzir pri vrednovanju imovine dejstvo zakona ponude i potražnje koji utiče na tržišnu vrednost imovine, kao i svakog proizvoda na tržištu. Potražnja se odlikuje kvalitetom predmeta koje su kupci voljni ili u mogućnosti da kupe u određenom roku po trenutnoj tržišnoj cijeni.

Ponudu karakteriše broj objekata koji se trenutno nude na tržištu po određenoj cijeni. Odnos između ponude i potražnje određuje nivo cijena na ravnotežnom tržištu. Istaknite se tri moguće opcije ponuda i potražnja:

Ø su ponuda i potražnja jednake, kao rezultat tržišnih transakcija formira se pravična ravnotežna tržišna cijena imovine;

Ø potražnja premašuje ponudu, cijene na tržištu rastu, formiraju se špekulativne cijene i nastaje opasnost od korupcije, što dovodi do uništenja tržišta;

Ø ponuda premašuje potražnju, cijene padaju i dolazi do stagnacije tržišta.

Glavne karakteristike tržišta stambenih nekretnina su visoka cijena njegove objekte i niska elastičnost ponude po cijeni: kada se cijena stanovanja promijeni, njegova ponuda na tržištu ostaje gotovo nepromijenjena. Neelastičnost ponude je uzrokovana dužinom perioda izgradnje. Stoga postoji stalan odnos između promjena ponude i potražnje.

Dakle, s povećanjem potražnje za stanovanjem, povećanje ponude na primarnom stambenom tržištu moguće je tek za godinu-dvije, a njegovim smanjenjem se nastavlja izgradnja, što je povezano sa visok nivo nastali troškovi. Ovakva priroda interakcije ponude i potražnje dovodi do činjenice da je cijena glavni regulacijski faktor kojim se balansiraju ponuda i potražnja.

Zbog toga na stambenom tržištu postoji stalna opasnost od situacije da trenutna vrijednost kuće postane veća od njene fer tržišne cijene.

U pozadini zaokreta u stambenom sektoru, postoji rizik od efekat pregrevanja, Kada prekomjerno povećanje investicija u građevinarstvuće se po završetku pokazati kao neisplativo zbog pogoršanja opšte ekonomske situacije i pada potražnje u odnosu na očekivani obim.

Ovo pitanje dobija posebnu važnost u slučaju masovna distribucija stambenog kreditiranja, budući da se padom privredne aktivnosti povećava nezaposlenost, a prihodi stanovništva gube stabilnost, što otežava ispunjavanje obaveza građana preuzetih po ugovorima o kreditu.

Prema tržišnim pravilima, na prodajnu cenu u velikoj meri utiču veština nadmetanja, broj ponuđača, šeme finansiranja za datu transakciju i drugi faktori. Cijene uglavnom zavise od mogućnosti investitora. Potražnja za nekretninama je više podložna fluktuacijama nego ponuda, budući da se nagla promjena novčane mase i emocionalnog raspoloženja u trenutku transakcije nekretnina dešava u kraćim vremenskim periodima od vremena izgradnje nekretnine, uslijed čega se stvara dodatna ponuda na tržištu.

Faktori koje kupac nekretnine uzima u obzir uključuju sljedeće:

Ø faktor korisnosti. Imovina ima vrijednost ako može biti korisna potencijalnom vlasniku za implementaciju preduzetničku aktivnost ili zadovoljavanje društvenih i ličnih potreba. Korisnost - sposobnost nekretnine da zadovolji potrebe korisnika na datoj lokaciji iu određenom vremenskom periodu. određenom periodu vrijeme;

Ø zamjenski faktor(zamjena) pretpostavlja dostupnost opcija za kupca, tj. vrijednost nekretnine zavisi od toga da li na tržištu postoje slični objekti ili objekti koji ovu zamjenjuju;

Ø faktor očekivanja pokazuje da vrijednost imovine – trenutna vrijednost svih budućih prihoda dobijenih od njenog korištenja – stalno raste zbog povećane potražnje i ograničene ponude, tj. vrijednost objekta koji stvara prihod određuje se iznosom novčani tok, koji se očekuje korišćenjem vrednovanog objekta, kao i iznos koji se očekuje od njegove preprodaje.

Tržište nekretnina je sistem tržišnog mehanizma, koji osiguravaju stvaranje, prenos, rad i finansiranje nekretnina.

Faktori koji utiču na razvoj tržišta nekretnina su:

Ø ekonomski rast ili izgledi za takav rast. (Može nastati situacija da čak i u nedostatku opšteg ekonomskog rasta na tržištu, povoljnim uslovima, ali su po pravilu kratkotrajni i javljaju se prilično rijetko);

Ø finansijske mogućnosti za kupovinu nekretnina. Zavisi od faze ekonomski razvoj candy region (kriza, stagnacija, industrijski razvoj), kao i dostupnost i priroda poslova;

Ø odnos između vrijednosti nekretnine i ekonomskih izgleda određenog područja.

Neka područja mogu stagnirati jer su se njihove glavne industrije preselile u druge dijelove zemlje ili su u padu. Ovo direktno utiče na nestabilnost tržišta nekretnina.

Tržište nekretnina je takođe pod značajnim uticajem: faktori državne regulacije, opšta ekonomska situacija, mikroekonomska situacija, društveni status i prirodni uslovi u regionu.

Faktori cijena prilikom procjene stanova su:

Ø lokacija:

Okrug, mikrookrug;

Lokacija u susjedstvu;

Udaljenost od centra;

Pretežni razvoj mikrookrug;

Prometna dostupnost, udaljenost kuće od metro stanice, stajališta javnog prijevoza;

Dostupnost javnog prevoza (subjektivna procjena);

Razvoj infrastrukture;

Objekti socijalne infrastrukture mikrookruga na pješačkoj udaljenosti (manje od 1 km);

Obezbjeđenje objekata socijalne infrastrukture (subjektivna procjena);

Objekti industrijske infrastrukture mikrookruga;

Objekti saobraćajne infrastrukture mikrookruga;

Stanje okolice (subjektivna ocjena);

Dostupnost parkova, rezervoara, industrijskih preduzeća

Ø stambena zgrada u kojoj se nalazi procijenjeni stan:

Vrsta zgrade;

Godina izgradnje;

Materijal vanjskih zidova;

Podni materijal;

Stanje zgrade (subjektivna ocjena);

Tehnička podrška zgrade;

Organizirani parking za osobna vozila ili podzemna garaža;

Broj spratova u zgradi;

Stanje ulaza (subjektivna ocjena);

Uređenje dvorišta, postojanje lifta i kante za smeće;

Ø karakteristike procijenjenog stana:

Lokacija kata;

Površina, kv. m: opći / stambeni;

Broj soba, njihova površina, m2. m;

Površina kuhinje, kv. m;

Kupatilo;

Visina stropa, m;

Lođa (balkon);

Pogled sa prozora;

Dodatni sistemi sigurnost;

Stanje objekta (subjektivna ocjena);

Vidljivi nedostaci u unutrašnjosti;

Podaci o ponovnom razvoju;

stanje stana,

Površina stana,

Stambene i opšte

Izolacija prostorija

Kuhinja i kupatilo,

telefon,

Balkon ili lođa,

Pogled sa prozora,

Komšije i ostalo.

Tržišna cijena nekretnina se razumije drugačije nego u trgovanju drugom robom ili vrijednosnim papirima. Ova razlika se javlja iz više razloga, uključujući:

Ø jedinstvenost svakog objekta;

Ø velika raznolikost uslovi prodaje (gotovina, rate, avans, hipoteka, socijalni ugovori, itd.);

Ø visoka nesigurnost, nepotpuna dostupnost tržišnih informacija, njihova asimetrija za kupce, prodavce, posrednike;

Ø značajno trajanje prodaje, što ne odgovara prodavcu;

Ø potreba za brzim djelovanjem kupaca kako ne bi propustili atraktivnu nekretninu.

Sve to dovodi do činjenice da je „prava“ tržišna vrijednost određene nekretnine nikome nepoznata, te se kao rezultat toga mnoge nekretnine prodaju i znatno skuplje i znatno jeftinije od njihove procijenjene vrijednosti.

Posrednici (procjenitelji, prodavci nekretnina) kažu da „cijena nekretnine najviše zavisi od lokacije. Ovo nije jedini, ali veoma važan faktor.

Čak iu slučaju stana u tipična kuća njegova cijena može jako varirati i zavisiti: sa prostora, iz bloka, od lokacije kuće u bloku, od sprata, od prisutnosti igrališta, parkinga u blizini kuće, od pogleda sa prozora (u dvorište, na ulicu, do šume, do rijeke), od blizine obrazovnih i kulturnih ustanova, prodavnica, transporta, rekreacijskih prostora i mnogih drugih okolnosti.

Procjena vrijednosti nekretnina- ovo je naučno utemeljeno stručno mišljenje-procjenitelj vrijednosti objekta koji se vrednuje i postupak utvrđivanja vrednosti objekta.

Tržišna vrijednost - ovo je najvjerovatnija cijena, za koji se na dan procene očekuje prodaja objekta kao rezultat komercijalne transakcije u uslovima tržišne utakmice između dobrovoljnog prodavca i dobrovoljnog kupca nakon sveobuhvatnog marketinga.

Proces evaluacije I- logički ispravan i sistematizovan postupak za sekvencijalno rešavanje problema korišćenjem poznatih pristupa i metoda evaluacije za donošenje konačnog suda o vrednosti.

Ostali faktori cijena su:

Ø prenesena prava (vlasništvo, zakup, trajno korištenje, ograničenja prava);

Ø uslovi za finansiranje transakcije (uslovi za privlačenje pozajmljenog kapitala);

Ø uslovi prodaje (ispunjenje uslova čiste transakcije);

Ø stanje na tržištu (uključujući vrijeme prodaje);

Ø stepen završenosti izgradnje objekta;

Ø fizičke karakteristike objekt;

Ø ekonomske karakteristike(formiranje prihoda od objekta);

Ø korištenje objekta.

Procjena troškova- dug i složen proces utvrđivanja novčanog ekvivalenta vrijednosti imovine. Za to je potreban visokokvalifikovan procjenitelj koji poznaje metode i alate procjeničkih aktivnosti, poznaje stanje na tržištu nekretnina a posebno željeni segment, detaljno značenje pravnih obilježja prometa nekretninama itd. Procjenitelj mora imati licencu .

Faktori cijena razlikuju se po nivoima utjecaja:

Faktori uticaja prvog nivoa (zemlja)

1. Ekonomski: porezi u oblasti nekretnina; obezbjeđenje stanovništva javnim objektima; finansiranje izgradnje životnog standarda stanovništva

2. Stanje i izgledi izgradnje i rekonstrukcije; ponuda; potražnja; tržište nekretnina

3. Socijalni: struktura stanovništva; stepen obrazovanja i kulture stanovništva, potrebe, porodica; gustina naseljenosti.

4. Fizički: ekologija; prirodni resursi; geografski; seizmička, tehnološka rješenja u oblasti korištenja zemljišta; geodetski; topografski.

5. Politička: hipoteka zakonodavstvo; građevinsko zakonodavstvo; poresko zakonodavstvo; imovinski zakoni; zakoni o nekretninama; zakoni iz oblasti ekologije, zoniranja teritorija; zakon o kauciji; zakon o kreditnoj politici; katastri; licenciranje nekretnina i djelatnosti procjene; politička stabilnost

Faktori uticaja nivoa 2 (grad, okrug)

1. Lokacija: transportna dostupnost; prisustvo društvenih kulturnih objekata; pješačka dostupnost, postavljanje objekata na planu grada (okrug); prisustvo i stanje komunikacije; susedno okruženje.

2. Fizičke karakteristike: fizički parametri; funkcionalnu prikladnost i upotrebu

stanje imovine; atraktivnost, udobnost; kvaliteta gradnje i rada.

3. Uslovi prodaje: zaloge i hipoteke; posebni uslovi transakcija, motivi prodavaca i kupaca

4. Privremeni faktori: datum procene, datum poznatih transakcija na analozima.

5. Uslovi finansiranja: uslovi kredita; kamatne stope, uslovi za dodjelu sredstava

Faktori uticaja nivoa 3 (zgrada)

1. Arhitektonski i građevinski: prostorno planiranje indikatori

2. Finansijski i operativni: prihodi, operativni troškovi; trošak izgradnje

Promjene u vrijednosti bilo koje imovine zavise od brojnih faktora koji se javljaju u različitim fazama procesa procjene. Faktori koji utiču na vrijednost nekretnine mogu biti dodijeljena na tri različita hijerarhijska nivoa .

1. nivo: Nivo uticaja rezultata interakcije četiri glavna faktora: društvenog, ekonomskog, fizičkog i političkog. Na ovom nivou, faktori koji su predmet analize i procjene su oni koji su opšte prirode, nisu vezani za konkretnu nekretninu i ne zavise direktno od nje, ali indirektno utiču na procese koji se dešavaju sa nekretninama na tržištu, te, shodno tome, imovina koja se procjenjuje.

2. nivo: Nivo uticaja lokalnih faktora, uglavnom na nivou grada ili urbanog područja. Na ovom nivou se ispituju faktori kao što su lokacija objekta, njegove fizičke karakteristike, uslovi prodaje, vremenski faktori i uslovi finansiranja. Ovi faktori su direktno povezani sa imovinom koja se vrednuje i analizom sličnih nekretnina i transakcija na njima.

3. nivo: Nivo uticaja faktora koji je povezan sa imovinom i u velikoj meri je određen njenim karakteristikama. Na ovom nivou se procjenjuju sljedeći faktori:

arhitektonsko-građevinski;

finansijski i operativni.

Uticaj faktora se može javiti istovremeno na različitim nivoima, a uzimati u obzir uzastopno, u zavisnosti od stepena detaljnosti procene i vrste vrednosti koja se procenjuje.

Nekretnina je pod uticajem svog okruženja i sama utiče na ovo okruženje. Zbog toga se prilikom procene utvrđuju faktori životne sredine i nepokretnosti koji utiču na vrednost nepokretnosti.

Postoje četiri glavna faktora koji određuju potražnju za stanovanjem:

Ø preferencije potrošača;

Ø prihodi stanovništva;

Ø cijene stanova;

Ø broj domaćinstava na tržištu nekretnina.

Ovi faktori utiču na tržišnu ravnotežu na različite načine. Ponuda i potražnja za nekretninama zavise od mnogih faktora:

Ø administrativni (prisustvo ili odsustvo ograničenja od strane države, regulatorna uloga državnih i lokalnih organa uprave, poreski režim);

Ø ekonomski (cijene nekretnina, konkurencija, stepen ekonomskog razvoja tržišta, nivo prihoda stanovništva, poslovna aktivnost stanovništva, usluge finansijskih institucija, obim izgradnje novih nekretnina);

Ø socijalni (atraktivnost regiona, struktura i sastav lokalnog stanovništva, stepen razvijenosti društvene infrastrukture);

Ø okoliš (prisustvo zelenih površina, zagađenje zraka, obilje industrijskih preduzeća, prisustvo štetne emisije, višak buke).

Društveni faktori su uglavnom predstavljeni karakteristikama stanovništva. Ovo uključuje demografski sastav, stope brakova i razvoda, prosječan broj djece, distribuciju stanovništva po starosnim grupama, itd. Sve ovo ukazuje na potencijalnu potražnju za nekretninama i njihovu strukturu.

Ekonomski faktori također značajno utiču na vrijednost nekretnina.

Ekonomski faktori koji određuju potražnju uključuju:

Ø zapošljavanje stanovništva;

Ø srednji plate;

Ø stepen privrednog razvoja područja;

Ø nivo cijena;

Ø dostupnost i uslovi kredita za kupovinu stambenog prostora itd.

Ekonomski faktori (objektivni faktori) se mogu podijeliti na dvije vrste:

Ø makroekonomske, vezane za opšte tržišne uslove (porezi, carine, dinamika kursa dolara, inflacija, nezaposlenost, nivo i uslovi zarada, potreba za nekretninama, itd.);

Ø mikroekonomski, koji karakteriše objektivne parametre konkretnih transakcija (svi uslovi ugovora - predmet, rok važenja, prava i obaveze strana, raskid ugovora, itd.).

Faktor državne regulacije na svim nivoima ima veliki uticaj na vrijednost imovine. Obim vladine regulative uključuje:

Ø ograničenja prometa nekretnina i načina korištenja zemljišta, građevinskih standarda;

Ø javna komunalna preduzeća, protivpožarna zaštita i provođenje zakona, odvoz smeća i javni prevoz;

Ø federalna i lokalna poreska policija;

Ø posebne pravne norme koje utiču na trošak (regulatorno utvrđivanje stopa zakupnine, ograničenja imovinskih prava, zakon o zaštiti životne sredine, javna ulaganja u kapitalnu izgradnju, itd.).

Ispod faktori životne sredine Prilikom procjene nekretnina razumijevamo skup čisto prirodnih i prirodno-antropogenih faktora koji nisu sredstva rada, potrošna dobra ili izvori energije i sirovina, ali imaju direktan uticaj na efikasnost i korisnost nekretnine.

Iznenadne promjene situacije na tržištu mogu biti uzrokovane zatvaranjem industrijskog preduzeća, promjenama poreskog zakonodavstva ili početkom izgradnje novih nekretnina. Promjene na tržištu nekretnina se dešavaju konstantno; društveni, ekonomski, politički i ekonomski faktori koji utiču na nekretnine uvijek su u stanju tranzicije. Promjene ovih sila utiču na ponudu i potražnju nekretnina, a samim tim i na vrijednost pojedinačnih nekretnina. Procjenitelji pokušavaju prepoznati tekuće i potencijalne promjene na tržištu koje bi mogle utjecati na vrijednost nekretnine.

Industrija nekretnina ne prilagođava se uvijek lako novim preferencijama potrošača, pa stoga često kasni.

Faktori cijena

Čitav niz faktora koji utiču na formiranje cena u modernoj ekonomiji obično se deli u tri grupe:

• o osnovni (neoportunistički);
• o oportunistički;
• o regulisanje.

Osnovni faktori u uslovima robnog tržišta postoje različiti troškovi - u proizvodnji I neproizvodni. Promjena cijena pod uticajem ovih troškova dešava se u istom pravcu kao i promena troškova.

Tržišni faktori su posljedica volatilnosti tržišta i zavise od makroekonomskih uslova, potražnje potrošača itd.

Regulatorni faktori određena stepenom državne intervencije u privredi.

Pored toga, faktori koji određuju fluktuacije cijena naviše ili naniže od cijene robe se dijele na interni I vanjski. Interni faktori zavise od samog proizvođača, njegovog menadžmenta i tima. Eksterni, po pravilu, ne zavise od preduzeća.

Kombinovani uticaj ovih faktora na kraju dovodi do uspostavljanja cena koje uravnotežuju ekonomsku aktivnost.

Proces određivanja cijena i principi

Proces određivanja cijene - Ovo je postavljanje cijene za određeni proizvod. Sastoji se od šest faza (vidi sliku 4.18).

Odluku o određivanju određene cijene za proizvod u velikoj mjeri određuju faktori izvan preduzeća. U nekim slučajevima ovi razlozi značajno smanjuju slobodu preduzeća u određivanju cijena, u drugima nemaju primjetan utjecaj na slobodu određivanja cijena, au trećima značajno proširuju tu slobodu.

Glavni principi određivanja cijena su:

o naučna validnost cijena - potreba da se pri određivanju cijena uzmu u obzir objektivni ekonomski zakoni. Naučna valjanost utvrđenih cijena olakšava se pažljivim prikupljanjem i analizom informacija o

Rice. 4.18.

informacije o trenutnim cijenama, nivoima troškova, odnosu ponude i potražnje i drugim tržišnim faktorima;

• o princip ciljanja cijena - preduzeće mora odrediti koje će specifične ekonomske i socijalne ciljeve rješavati kao rezultat korištenja odabranog pristupa određivanju cijena;
• o princip kontinuiteta procesa određivanja cijena. Prema ovom principu, proizvodi u svakoj fazi proizvodnje imaju svoju cijenu. Osim toga, u realnoj tržišnoj situaciji, vrše se stalne promjene nivoa cijena koje prevladavaju na tržištu;
• o princip jedinstva procesa određivanja cijena i kontrole usklađenosti cijena. Svrha kontrole je provjera pravilne primjene propisa o cijenama utvrđenim zakonom.

Strategije određivanja cijena - ovo je izbor preduzeća moguće dinamike promene početne cene proizvoda u tržišnim uslovima koja najbolje odgovara svrsi preduzeća. Strategija određivanja cijena ovisit će o tome za koji proizvod kompanija postavlja cijenu: novi ili već postojeći na tržištu.

Strategije za određivanje cijena za nove proizvode. Prvo, možete postaviti najvišu moguću cijenu za novi proizvod, fokusirajući se na ljude s visokim primanjima ili one kojima faktor cijene nije glavni, ali je važan potrošačka svojstva I karakteristike kvaliteta robe. Kada se početna potražnja, a sa njom i prodaja, poveća zbog segmenta ljudi sa prosečnim primanjima, potražnja će se donekle smanjiti, ponovo sniziti cenu. Tada možete učiniti svoj proizvod dostupnim za masovnu potrošnju.

Dakle, strategija će se sastojati od doslednog, korak po korak, pokrivanja različitih profitabilnih segmenata tržišta. Ova strategija se u literaturi naziva strategija skimminga. Kompanije koje ga izaberu više su fokusirane na kratkoročne ciljeve (brzi finansijski uspjeh) nego na dugoročne ciljeve (osiguranje takvog uspjeha u budućnosti).

Ako konkurenti počnu proizvoditi proizvod kompanije, možete početi uvođenje novog proizvoda sa niskom cijenom. Ova strategija će omogućiti kompaniji da pobijedi određeni udio na tržištu, sprečavaju konkurente da uđu u industriju i istiskuju autsajdere, povećavaju prodaju i zauzimaju dominantnu poziciju na tržištu. Dalje, ako se ne smanji opasnost od uvođenja konkurenata, moguće je smanjenjem troškova još više sniziti cijene ili, poboljšanjem kvaliteta i povećanjem troškova naučno-tehničkog razvoja, povećati cijene, osiguravajući sebi liderstvo. u pokazateljima kvaliteta. Ako ne postoji opasnost od konkurencije, možete podići ili sniziti cijenu u skladu sa potražnjom. Međutim, morate zapamtiti jedno pravilo: kada provodite strategiju, možete povećati cijenu samo ako ste sigurni da je proizvod prepoznat od strane potrošača i da je njima prepoznatljiv.

Zove se strategija koja je više fokusirana na dugoročne ciljeve strategija održive implementacije.

Postoje dvije glavne vrste Strategije za određivanje cijena za postojeću robu:

• o uspostavljanje kliznog pada cijene;
• o Strategija preferencijalnog određivanja cijena.

Rolling Falling Price Strategy je logičan nastavak strategije skimminga i efikasan je pod istim uslovima. Koristi se kada je preduzeće pouzdano osigurano od konkurencije. Suština je da cijena konzistentno klizi duž krive potražnje, tj. mijenja u zavisnosti od ponude i potražnje proizvoda.

Strategija preferencijalnih cijena - nastavak snažne strategije implementacije. Koristi se kada postoji opasnost od upada konkurenata u područje djelovanja preduzeća. Suština ove strategije je postizanje prednosti u odnosu na konkurente (stvarne ili potencijalne) u pogledu troškova (cijena se postavlja ispod cijena konkurenata) ili u kvaliteti (cijena se postavlja iznad cijena konkurenata kako bi proizvod bio ocijenjeno kao prestižno i jedinstveno).

Općenito, cijena je najvažniji faktor koji stimuliše ili destimuliše prodaju, utiče na razvoj proizvodnje, njenu efikasnost i utiče na konkurente.

Cijena je jedan od elemenata marketing miksa, pa se određuje uzimajući u obzir izbor strategija u odnosu na ostale elemente marketing miksa.

Cijena je pod utjecajem unutrašnji faktori (organizacijski i marketinški ciljevi, strategije u odnosu na pojedine elemente marketing miksa, troškovi, cijene) i vanjski (vrsta tržišta; procjena odnosa cijene i vrijednosti proizvoda od strane potrošača; konkurencija; ekonomska situacija; moguća reakcija posrednika; državna regulativa).

Mogući opšti ciljevi preduzeća koji utiču na politiku cena su ciljevi opstanka i razvoja. Ciljevi marketinških aktivnosti mogu se smatrati postizanjem prihvatljivog iznosa profita, povećanjem tržišnog udjela i vođenjem u oblasti kvaliteta proizvoda.

Kako primjećuje F. Kotler, dobro određivanje cijena počinje identifikacijom potreba i procjenom odnosa između cijene i vrijednosti proizvoda. Svaka cijena određuje različitu količinu potražnje, koja karakterizira reakciju potrošača na ponudu tržišta. Ovisnost cijene od tražene količine opisuje se pomoću krive potražnje. Kriva potražnje pokazuje koliko će se proizvoda kupiti na određenom tržištu u određenom vremenskom periodu po različitim nivoima cijena za ovaj proizvod. U većini slučajeva (ali ne uvijek), što je viša cijena, to je manja potražnja (izuzetak je, na primjer, potražnja za prestižnom robom). Za određivanje stepena osjetljivosti potražnje na promjene cijena, koristite indikator njene cjenovne elastičnosti, definisan kao omjer procentualne promjene količine potražnje i procentualne promjene cijene.

Općenito elastičnost tražnje - ovo je zavisnost njegove promjene od bilo kojeg tržišni faktor. Pravi se razlika između cjenovne elastičnosti potražnje i elastičnosti potražnje zasnovane na dohotku potrošača. Na sl. 4.19 prikazuje dvije krive potražnje, a povećanje cijene od C( do C (kriva “a”) dovodi do relativno slabog pada potražnje (od C do C^). U ovom slučaju kažu da je potražnja neelastično. Povećanje cijene na krivulji "b" dovodi do značajnog povećanja potražnje - to je elastična potražnja. Karakteriše stepen elastičnosti tražnje za promene cena koeficijent cjenovne elastičnosti tražnje, definisan kao omjer procentualne promjene tražene količine i procentualne promjene cijene. Na primjer, kada cijena poraste za 2%, potražnja pada za 10% - to znači da je koeficijent elastičnosti potražnje -5 (znak minus označava inverznu vezu između cijene i potražnje).

Ovaj koeficijent je obično, iako ne uvijek, negativan. Sa praktične tačke gledišta, ako smanjenje cijene uzrokuje takav porast prodaje i prometa da su gubici od niskih cijena više nego nadoknađeni, potražnja se kvalifikuje kao elastična, ako nije, to je dokaz neelastične potražnje; situacija u kojoj promjene cijena nemaju efekta ni na potražnju ni na ponudu je siguran znak odsustva tržišnih odnosa.

F. Kotler identifikuje tri pristupa određivanju osnovnih, početnih cena: na osnovu troškova, na osnovu mišljenja kupaca i na osnovu cena konkurenata.

Najviše jednostavna metoda Određivanje cijena na osnovu troškova je njihovo uspostavljanje na osnovu jednostavnog dodavanja na cijenu proizvoda određenih marža koje karakteriziraju troškove, poreze i profitne marže na putu proizvoda od proizvođača do potrošača.