Запрет установки на торец дома кондиционера. Разрешение и правила установки кондиционера на фасад многоквартирного дома

Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома?

Судебная практика судов общей юрисдикции по вопросу "нужно ли разрешение на установку кондиционера", на первый взгляд, единообразием не отличается. При рассмотрении одного дела в решении суда указывается, что на монтаж кондиционера нужно согласие собственников и органов власти, рассматривая другое дело, суд указывает, что таких согласований и разрешений по закону не требуется.
Существуют ли какие-то правила установки кондиционера, закон, регулирующий данную проблему, с кем согласовывать и т.д. - данными вопросами далеко не всегда задаются граждане и организации, желающие установить кондиционер на фасаде жилого дома. Иногда последствием подобного легкомыслия является решение суда о демонтаже уже установленного кондиционера.

Рассмотрим две позиции по вопросу данной темы .

1. Разрешение на установку кондиционера на фасаде здания получать необходимо в любом случае .

Сторонники данной точки зрения приводят следующие аргументы.
Фасад здания как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ , ст. 244 ГК РФ, п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме".
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Некоторые суды в решениях, а также авторы комментариев указывают, что "в правоприменительной практике установка кондиционера расценивается как переоборудование (переустройство) помещения и даже как реконструкция здания (п. 1 ст. 25 ЖК РФ, пп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Госстрой РФ в п. 3.5.8 Постановления от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда"Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003г. № 170 указал следующее: "организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения".
Как указано в статье 44 ЖК РФ , решения о реконструкции и ремонте, а также о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Из вышеприведенных норм права можно сделать вывод о том, что для установки кондиционера необходимо получить разрешения не только от уполномоченного органа местного самоуправления, но и от собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Приведенная позиция означает на практике следующее.
Для получения разрешение органа местного самоуправления на установку кондиционера на фасаде здания необходимо разработать проект установки кондиционера, согласовать проект на предмет соответствия санитарным нормам и правилам в Роспотребнадзоре, в управляющей организации, в органах власти, отвечающих за соответствие внешнего вида фасада здания после установки кондиционера принятым нормам и других.
Кроме того, гражданину, желающему установить кондиционер, необходимо инициировать проведение общего собрания собственников помещений дома, на котором большинство должно одобрить установку кондиционера. Понятно, что в домах с числом квартир в несколько сотен, сделать это крайне проблематично.
Таким образом, для установки небольшого, никому не мешающего кондиционера, гражданину придется потратить несколько недель, а то и месяцев. За данное время жаркое лето наверняка уже кончится.

2. Вторая позиция: по общему правилу, не требуется разрешение на установку кондиционера на фасаде здания .

По нашему мнению, данная позиция более справедлива и обоснована.
1) Приведенный выше пункт 3.5.8. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 который гласит о недопустимости установки кондиционеров без соответствующего разрешения, не упоминает о каком именно разрешении идет речь: о разрешении собственников помещений дома или о разрешении органа местного самоуправления. Но, исходя из того, что вопросы пользования, владения и распоряжения общим имуществом, находящимся в долевой собственности, урегулирован нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ, учитывая при этом, что Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 является актом публичного, а не частного права, можно сделать вывод о том, что в п. 3.5.8. Постановления речь идет о необходимости получения разрешения уполномоченного органа власти.
Нормы федеральных законов, подзаконных нормативных актов не содержат прямого указания на необходимость получения разрешения на установку кондиционера. Вместе с тем, необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (регионов). Субъкт Федерации вправе принять закон, регламентирующий установку как кондиционеров, так и другого оборудования на фасадах зданий, прописать процедуру получения разрешений и согласований, назвать органы власти, уполномоченные согласовывать проект установки кондиционера.
Из судебной практики следует, что далеко не во всех регионах такой нормативный акт принят. Подобный регламент принят, например, в Санкт-Петербурге, до недавнего времени существовал и в г. Москве, но, с 2011 года отменен.
Таким образом, перед установкой кондиционера следует поинтересоваться, существует ли в вашей области, крае, республике нормативный акт, регулирующий порядок получения разрешений на монтаж оборудования на здании. Если такой акт отсутствует, полагаем, что у органов власти не имеется оснований для выдачи какого-либо разрешения. Для того чтобы убедиться в этом, можно обратиться в администрацию муниципального образования с просьбой разъяснить порядок установки кондиционера на фасаде здания.
Кроме того, не следует забывать, что если ваш дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера, антенны, кабелей, или любого иного оборудования на несущую конструкцию здания в любом случае придется.

2) Установка кондиционера - переоборудование (переустройство) ?

Согласно статье 25 ЖК РФ , переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения .
Различают промышленные, полупромышленные и бытовые кондиционеры. Для установки промышленных кондиционеров может потребоваться переустройство помещения, которое повлечет необходимость внесения изменений в технический паспорт помещения, или даже реконструкция здания. В данном случае без разрешительных документов не обойтись.
Однако, как показывает практика, установка кондиционера (бытового или полупромышленного) далеко не всегда квалифицируется судами как реконструкция, перепланировка или переоборудование помещения. Это означает, что разрешения со стороны органов власти на установку не требуется.

3) Требуется ли решение общего собрания собственников чтобы установить кондиционер?

Как показывает судебная практика, отсутствие согласия собственников помещений дома на установку кондиционера, как основание для удовлетворения требований о демонтаже кондиционера, суд приводит как дополнительный довод в случае если уже установленный кондиционер нарушает права других собственников помещений. Как правило, такие нарушения прав граждан выражаются в следующем:
- кондиционер соседей громко шумит, гудит, вибрирует, чем нарушает покой граждан (как правило, соседей);
- кондиционер установлен на балконе, лоджии граждан-истцов или на внешней стене здания непосредственно у окна квартиры граждан в периметре принадлежащего им жилого помещений - частично перекрывает обзор, вид из окна, во время дождя капли с установленного кондиционера попадают в окно квартиры;
- дренажная трубка кондиционера смонтирована таким образом, что конденсат стекает на окна квартир, принадлежащих другим гражданам, что приводит к разрушению стены жилого дома.
- иные нарушения, в том числе, допущенные при монтаже кондиционера (образование трещин на фасаде здания, несоблюдение пожарных мер безопасности, создающих угрозу возгоранию, замыканию, и т.д.)
Стоит отметить, что встречаются и судебные акты, где удовлетворяются требования о демонтаже кондиционера на основании норм, приведенных выше в позиции № 1. Полагаем, что формальный подход к разрешению данного рода споров не является правильным и разумным. На наш взгляд, требования об обязании демонтировать кондиционер может быть удовлетворено лишь в том случае, если истец доказал, что нарушено его право. При этом довод о том, что стена является общим имуществом собственников помещений, а потому, во всех случаях необходимо согласие собственников на ее использование подлежит отклонению по тому основанию, что лицо, установившее кондиционер также является собственником помещения и сособственником доли в праве на общее имущество и если данный собственник не создает препятствий для осуществления права пользования и владения другим собственникам помещений, не нарушает их прав на благоприятные и безопасные условия проживания, то отсутствует нарушенное право, подлежащее защите в судебном порядке.

Следует, однако, отметить следующее. Собственники помещений многоквартирного жилого дома вправе принять решения о порядке пользования общим имуществом дома. Не лишены собственники помещений и права принять решение, например о порядке установки кондиционеров, антенн и другого оборудования на фасаде жилого дома. Также собственники вправе констатировать, что уже размещенные на несущих конструкциях дома кондиционеры нарушают права граждан и подлежат демонтажу, что должно найти отражение в протоколе общего собрания собственников. Напомним, что решение общего собрания собственников (принятое большинство голосов и при наличии кворума) обязательно для исполнения всеми собственниками помещений данного жилого дома. Представляется, что в таком случае владелец кондиционера обязан подчиниться решению общего собрания, либо обжаловать данное решение в суде. При отказе владельца демонтировать кондиционер, собственники вправе обратиться в суд с требованием об устранении препятствий в пользовании (ст. 304 ГК РФ), т.е. об обязании ответчика демонтировать установленное оборудование.

Вопрос: Я проживаю в многоквартирном доме и хочу установить бытовой кондиционер в своей квартире на наружной стене ограждающей конструкции лоджии. Но угловая часть лоджии, на которой я хочу закрепить кондиционер, выходит над окном соседей. Мне сказали, что обязательно нужно посоветоваться с соседями. А если они не согласятся? Тогда как быть, где мне брать разрешение на установку бытового кондиционера? Существует такая организация, и как можно узнать, как он правильно устанавливается, на каком расстоянии от соседей? И нужно ли их согласие?

Отвечает помощникпрокурора Центрального административного округа г. Курска Темираев К.О.: Законодательством Российской Федерации не утверждена специальная процедура установки бытового кондиционера в помещении жилого многоквартирного дома. Однако данная деятельность регламентируется гражданским и жилищным законодательством РФ, а также различными санитарными нормами и правилами.

Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, представляет собой переустройство этого жилого помещения.

Подобная процедура или даже реконструкция помещения может понадобиться для установки промышленного кондиционера.

Установка бытового кондиционера в большинстве случаев не требует переустройства, реконструкции или перепланировки помещения. Соответственно не требуется и разрешения со стороны органов власти.

Вместе с тем, во избежание нарушения прав других жильцов в многоквартирном доме (превышение допустимого уровня шума, неправильный отвод конденсата) бытовой кондиционер должен быть установлен в соответствии со специальными техническими нормами и правилами (например, СП 73.13330.2012. Свод правил. Внутренние санитарно-технические системы зданий. Актуализированная редакция СНиП 3.05.01-85» (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/17), СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя РФ от 26.06.2003 № 115), постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Также следует учитывать, что фасад здания как ограждающая несущая конструкция является общим имуществом многоквартирного жилого дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ).

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников.

Таким образом, для монтажа в помещении многоквартирного жилого дома бытового кондиционера необходимо придерживаться специально установленных норм и правил, а также согласовать указанную процедуру с другими собственниками помещений в данном доме во избежание нарушения их прав и законных интересов.

Кроме того, стоит учитывать, что в городе Курске в соответствии с решением Курского городского Собрания от 21.05.2013 № 22-5-РС «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «Город Курск» кондиционеры, антенны («тарелки») и иные установкина фасадах зданий вдоль магистральных улиц (за исключением размещения указанных объектов в помещениях, не имеющих стен на дворовые фасады)размещатьзапрещено.

Москва "зеленой зимой", именуемой летом в средней полосе России, иногда раскаляется так, что без кондиционера не обойтись. Кто-то героически обходится вентилятором, но большинство все-таки находит деньги на сплит-систему. Поставил - спи спокойно в раскаленных каменных джунглях.

Пока еще немногие москвичи заботятся о законном оформлении документов для установки кондиционера. А государство тем временем изобретает все больше правовых актов, регламентирующих каждую бытовую самодеятельность. Если владелец сплит-системы не нарушает правил (и не имеет особо нервных соседей), то не будет и жалоб, а следовательно, не запустится страшный и беспощадный, как российский бунт, механизм официальных проверок, последствиями которых может быть не только штраф, но и демонтаж кондиционера.

Какие требуются документы для установки кондиционера в доме?

1) Ст.36 ЖК РФ "считает" фасад дома считается общим имуществом. Даже логика подсказывает, что для установки блока сплит-системы на стену здания требуется согласие собрания собственников дома.
2) Чтобы разобраться, следует ли вносить изменения по поводу установки кондиционера в техпаспорт квартиры, посоветуйтесь с монтажниками или со специалистом из БТИ.
3) Перед установкой системы нужно посетить свою УК, т. к., например, при установке блока на фасад здания требуется ее разрешение.
4) Знайте, документы нужны лишь в тех случаях, если в процессе задействована стена жилого дома или при изменении планировки помещения.

Как лучше установить внешний блок?

1) Блок нуждается в уходе и защите, к примеру, от сосулек в зимний период, поэтому устанавливать его следует в месте гарантированного доступа.

2) На застекленных балконах установка нежелательна, т. к. в этом случае затрудняется отвод тепла.
3) Кондиционер не должен провоцировать соседей на проявление агрессии, т.е. повышенный шум и конденсат, стекающий на нижний балкон, должны отсутствовать.
4) Блок не должен перегреваться на солнцепеке.
5) Не устанавливайте кондиционер в опасной близости от крон деревьев, на земле, там, где он может залит водой, засыпан снегом и испачкан.
6) Устраивая отвод конденсата, позаботьтесь, чтобы вода не попадала на стену, балкон и окна соседей.
7) Убедитесь в прочности конструкции крепежа блока.
8) В стенах новых домов уже предусмотрены ниши для внешнего блока кондиционера, что существенно упрощает монтаж.

Как правильно установить внутренний блок кондиционера?

1) Поток холодного воздуха не должен направляться на людей.
2) Расстояние до потолка - не меньше 10 см.
3) При установке кондиционера над шкафом (комодом и пр.) обеспечьте расстояние не менее 70-100 см.
4) Нельзя вывешивать напротив кондиционера плотные шторы.
5) Монтируйте сплит-систему до проведения отделочных работ, чтобы избежать необходимости штробить стены по свежему ремонту.

При монтаже кондиционера следует знать:

1) Присутствуйте лично во время монтажа сплит-системы, чтобы согласовывать вопросы, возникшие по ходу дела.
2) Обеспечьте заранее доступ к местам проведения работ.
3) Не спешите ставить подпись под актом сдачи-приемки до получения гарантийного талона.

Установка сплит-системы на объектах культурного наследия

В этом случае требуется обязательное разрешение от УК или Минкульта, но вероятность положительного решения ничтожно мала.

Если соседи неправильно установили кондиционер?

1) Попытаться мирно договориться с нарушителем спокойствия
2) Обратиться в УК за предписанием о нарушениях в установке сплит-системы и устранении недостатков.
3) Обратиться в суд.

Какие существуют правила установки кондиционеров

Правил монтажа кондиционеров, действующих на всей территории России, нет. Иногда юристы руководствуются Жилищным кодексом, в котором говорится, что фасад многоквартирного дома - общее имущество всех жильцов. Поэтому иногда эксперты советуют перед размещением наружного блока кондиционера на фасаде собрать письменные согласия всех жителей дома и получить разрешение в местном органе самоуправления.

Но прямого такого указания в законодательстве нет, и на практике правило редко применяется.

В каждом регионе действуют свои правила, имеющие порой существенные отличия. Местные власти могут их менять.

Не так давно в Москве требовалась разработка проекта и последующее его согласование с Москомархитектурой. Далее нужно было получить разрешение на работы в Мосжилинспекции. Процедура могла длиться несколько месяцев. Но в 2010 году, когда была аномальная жара, жители завалили местные органы жалобами на бюрократические процедуры. В связи с этим в 2011 году власти сняли ограничения на монтаж кондиционеров.

Исключение - объекты культурного наследия, для которых существует строгий порядок монтажа кондиционеров. Как правило, власти дают разрешение только на установку кондиционера со стороны двора.

То есть рядовые москвичи могут обзавестись кондиционером без специальных разрешений на это. Но некоторые правила всё же нужно соблюдать.

По словам заместителя генерального директора компании KASKAD Service Юрия Рожина, в СНиПах есть несколько правил и норм. Во-первых, категорически запрещено размещать внешний блок кондиционера на расстоянии менее полуметра от газовой трубы. Во-вторых, советуют вешать блок как можно дальше от квартир соседей, чтобы им не мешал шум работающего устройства.

Как и кто может за это наказать?

Проверку правильности установки кондиционера должна проводить Государственная административно-техническая инспекция. За нарушения её сотрудники могут выписывать штрафы.

Как говорит Рустам Арсланов, директор продаж ГК «Гранель», если при установке наружного блока владелец квартиры нарушил правила и уклоняется от уплаты штрафа, суд может принудительно взымать сумму. Однако на практике это случается лишь в крайних случаях.

Также наблюдают за наличием кондиционеров на фасаде товарищества собственников жилья и управляющие компании. В случае неправильной установки кондиционера владелец может получить предписание о переносе или демонтаже устройства. По словам Сергея Ильясаева, генерального директора Rezidential Group, это предписание не имеет юридической силы. Однако если проигнорировать его, управляющая компания подаст заявление в суд, по решению которого нарушителя обяжут демонтировать кондиционер и восстановить фасад.

У покупателей жилья в новостройках проблемы с установкой не будет

Большинство покупателей жилья в московских новостройках проблема установки кондиционера минует. С 2016 года в столице прекратили строительство панельных домов старых версий и к списку обязательных требований к новостройкам добавили установку специальных коробов на балконах или фасадах, которые скроют наружные блоки кондиционера.