Kúpa nehnuteľnosti: ako za ňu správne zaplatiť (analýza súdnej praxe) (Chakinski A.). Sun vysvetlil, že kúpno-predajná zmluva môže byť ukončená z dôvodu nezaplatenia za tovar

Charakteristickou črtou kúpno-predajných zmlúv je existencia veľkého množstva právnych štruktúr a typov, od maloobchodných kúpnopredajných zmlúv až po kúpno-predajné zmluvy (zmluvy) obchodného majetku, akcií a majetkových účastí (predmetom týchto zmlúv je virtuálnej povahy).

Koncept zmluvy

Kúpno-predajná zmluva (tovaru) je obchod, na základe ktorého predávajúci prevedie tovar do vlastníctva kupujúceho za odplatu stanovenú zmluvou. Na základe preskúmania súdnej praxe sa za predmety zmlúv považujú úkony predávajúceho súvisiace s prevodom vlastníckeho práva k tovaru a tovaru samotnému, ako aj úkony kupujúceho, ktoré naznačujú jeho prijatie a zaplatenie. na tovar (článok 129 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Najbežnejším typom transakcie v civilnom obehu je maloobchodná kúpno-predajná zmluva, ktorú občania vykonávajú každý deň. V súlade s občianskou legislatívou (článok 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) uzatváranie maloobchodných zmlúv o kúpe a predaji, ako aj iné typy transakcií, ktorých predmetom je tovar obmedzený v obehu, ako aj zakázaný predaj, je zakázaný. Transakcie, ktoré porušujú vyššie uvedené zákonné požiadavky, môžu byť uznané ako súdne konanie neplatný.

Uznesenie pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie zo dňa 28. júna 2012 N 17 „O posudzovaní občianskoprávnych sporov súdmi v sporoch o ochranu práv spotrebiteľa“ stanovuje právny stav, podľa ktorého sú pravidlá pre predaj tovaru podnikateľskými subjektmi, v ktorých kupujúcim sú občania nakupujúci tovar pre osobnú potrebu (spravidla ide o maloobchodné kúpno-predajné zmluvy), normy Občianskeho zákonníka Ruska a Zákona Ruskej federácie zo 7. februára , 1992 N 2300-I „O ochrane práv spotrebiteľa“.

Príklad súdnej praxe pri maloobchodnej kúpno-predajnej zmluve, ktorá vysvetľuje právne dôvody jej neplatnosti:
Krajský súd v Perme vydal rozsudok zo dňa 13. júna 2012 „O zrušení maloobchodnej kúpno-predajnej zmluvy 33-4041“, v ktorom bol žalobca zamietnutý. Základom odmietnutia bola skutočnosť, že tovar zakúpený na základe kúpnej zmluvy (vysávač) bol kupujúcim po jeho predvedení prevzatý a po zaplatení zálohy podľa zmluvy bola uhradená zvyšná (celá) suma za tovar. počas zmluvného obdobia. Prítomnosť významných chýb na výrobku alebo nemožnosť jeho použitia na určený účel neboli podložené prípustnými dôkazmi na súde.

Neplatnosť transakcií

Pri niektorých typoch zmlúv sa vyžaduje písomná forma (zmluva o predaji a kúpe auta, nehnuteľnosti), ktorej nedodržanie môže byť právnym základom pre neplatnosť zmluvy.

Niektoré typy zmlúv, ako sú zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností, musia byť uzatvorené v písanie, a tiež sa na ne vzťahuje povinná registrácia práv k nehnuteľnostiam, ktorá je predmetom zmluvy. Súdna prax naznačuje, že je to dostatočné veľké množstvo zmluvy sú v neprítomnosti vyhlásené za neplatné štátna registrácia práva, keďže zákon ustanovuje nutnosť zápisu práv k nehnuteľnostiam.

Ako ukazuje prehľad súdnej praxe, veľký význam spojené s vôľou strán pri uskutočňovaní transakcie. Ak dohoda obsahuje znaky vymyslenej alebo predstieranej transakcie (článok 170 Občianskeho zákonníka Ruska) a realizácia vôle nie je zameraná na dosiahnutie právnych dôsledkov, ktoré sa odrážajú v transakcii, napríklad pri kúpe nehnuteľnosti a kúpnej zmluvy, potom môže byť takáto transakcia na súde vyhlásená za neplatnú.

Na uskutočnenie obchodu, ktorý bude mať všetky právne následky spojené s dosiahnutím účelu obchodu, je potrebná plná spôsobilosť na právne úkony osoby, ktorá je zmluvnou stranou. Ak sa preukáže, že zmluvnou stranou bola nespôsobilá osoba alebo osoba s neúplnou právnou spôsobilosťou, môže byť takýto obchod vyhlásený za neplatný. Súd má tiež právo: uplatniť všetky právne následky neplatnosti obchodu podľa kúpno-predajnej zmluvy, pričom sa strany zmluvy dostanú do pôvodného právneho stavu, ktorý existoval pred nezákonným obchodom. To znamená, že ak je napríklad zmluva o kúpe a predaji bytu vyhlásená za neplatnú, predávajúci je povinný vrátiť celú sumu, ktorú na základe zmluvy prijal, a kupujúci je povinný vrátiť byt ( pozemok, nehnuteľnosti) predávajúcemu.

Transakcie, ktoré sa týkajú zmlúv o kúpe a predaji nehnuteľností, na uzavretie ktorých je potrebný súhlas opatrovníckych a správcovských orgánov (článok 2 článku 37 Občianskeho zákonníka Ruska), sú bez tohto súhlasu neplatné. Tieto kategórie transakcií zahŕňajú transakcie, ktoré uskutočnila osoba s obmedzenými právomocami (článok 174 Občianskeho zákonníka Ruska), maloletí (článok 175 Občianskeho zákonníka Ruska), nespôsobilé osoby (článok 176 Občianskeho zákonníka Ruska) , spáchané občanmi, ktorí nedokážu pochopiť zmysel svojich činov (článok 177 Občianskeho zákonníka Ruska).

Zmluva o kúpe a predaji nehnuteľností, auta atď., uzavretá pod vplyvom chyby, sa považuje za neplatnú (článok 178 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). (Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruská federácia. Informačný list z 10. decembra 2013 N 162. Preskúmanie praxe uplatňovania článkov 178 a 179 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie rozhodcovskými súdmi).

V prípade, ak bola uzavretá predbežná dohoda, ktorá určila ďalšie dôvody na uzavretie kúpno-predajnej zmluvy, ak je hlavná zmluva vyhlásená za neplatnú, je neplatná aj predbežná dohoda. Predbežné dohody sa spravidla uzatvárajú s cieľom zabezpečiť, aby sa hlavná dohoda následne uzavrela včas a za podmienok určených predbežnou dohodou. Z tohto typu zmluvy nevznikajú práva a povinnosti, ktoré sú premietnuté do podmienok hlavnej zmluvy, preto neexistujú žiadne právne dôvody na samostatné uznanie predbežnej dohody za neplatnú, ak bola hlavná dohoda uzavretá alebo splnená ako celok alebo čiastočne.

Predbežné zmluvy sa uzatvárajú so zámerom následne uzavrieť obchod na kúpu a predaj nehnuteľností (pozemok, byt a pod.), automobilu, zásobovania, prenájmu, dopravy a pod.

Na základe rozboru súdnej praxe pri riešení sporov súvisiacich s vyhotovením alebo neplatnosťou zmlúv o predaji a kúpe auta, nehnuteľnosti, bytu, nábytku a iného majetku môžeme konštatovať nasledujúce závery. Kúpno-predajná zmluva je právnou skutočnosťou, ktorá zakladá, mení alebo zaniká určité množstvo občianskych práv a povinností. Pri jej uzatváraní patrí medzi záväzky zmluvných strán dohodnutie všetkých jej podmienok, ktoré zmluvné strany definujú ako podstatné.

Vykonávanie zmlúv

Príkladom súdneho rozhodnutia vo veci plnenia zmlúv je prípad č. 33-10 zo dňa 12. januára 2012 (Voronežský krajský súd), podľa ktorého žalobca (Spoločnosť) podal žalobu na uznanie odmietnutia splnenia zmluva ako zákonná. Okrem toho bola vznesená požiadavka na vrátenie peňažnej čiastky súvisiacej so stratou, náhradu morálnej ujmy a sankcie za neplnenie zmluvných povinností. Podstatou sporu bolo, že v súlade s kúpno-predajnou zmluvou na automobil boli preň určené záručné povinnosti. Po uzavretí kúpno-predajnej zmluvy, ako aj dokončení prevodu automobilu, zistil žalobca v procese jeho užívania určité nedostatky (hlučnosť motora) a niektoré vady, ktoré boli pri prvotnej obhliadke neviditeľné. Žalovaný auto prevzal do záručných opráv, avšak žalobcom upozorňované nedostatky neboli reálne odstránené. Na základe toho žalobca odmietol uzavrieť zmluvu o predaji a kúpe automobilu a uplatnil vyššie uvedené nároky.

Keďže povinnosť poskytnúť súdu dôkazy na preukázanie svojho právneho postavenia majú zmluvné strany a kúpno-predajná zmluva zaväzuje každú zmluvnú stranu splniť si svoje povinnosti, potom na odmietnutie plnenia zmluvy musia byť subjekty práva s dostatočnými zákonnými dôvodmi, ktoré odôvodňujú nemožnosť jeho vykonania. Ako súd zistil, žalobca v tomto prípade nepredložil prípustné dôkazy o tom, že auto bolo nepoužiteľné a že by mohlo dôjsť k nesplneniu zmluvy o predaji a kúpe auta. Z vyššie uvedených dôvodov súd odmietol uspokojiť nároky žalobcu v celom rozsahu.

Dôkazné bremeno v súdnom konaní

Vo väčšine prípadov, keď sa spor o neplatnosť zmluvy týka zmlúv o predaji a kúpe auta, nábytku alebo hnuteľného majetku, v súlade s čl. 224 Občianskeho zákonníka Ruska sa takéto dohody považujú za uzavreté okamihom vzájomného prevodu majetku a peňazí účastníkmi právnych vzťahov. Podkladom pre vyslovenie neplatnosti týchto typov zmlúv môže byť len nesplnenie záväzkov jednej zo zmluvných strán. Ako ukazuje súdna prax, na zrušenie platnosti zmluvy o kúpe a predaji automobilu nestačí prítomnosť akýchkoľvek chýb na vozidle. Nevyhnutná podmienka z uvedených právnych dôvodov bude len nemožnosť použiť automobil na určený účel. To isté platí aj pre iné druhy majetku, nábytku či predmetov pre domácnosť. Okolnosti nemožnosti užívania nehnuteľnosti nadobudnutej kúpnou zmluvou na účel, na ktorý je určený, musia byť na súde preukázané predložením prijateľných dôkazov (súdnoznalecké merchandisingové skúšky, inžiniersko-technické skúšky, znalecké posudky). Dôkazom v týchto prípadoch nemôžu byť výpovede svedkov.

Je potrebné preukázať okamih, od ktorého sa nehnuteľnosť stala nevhodnou na použitie na určený účel, alebo vznik podstatnej vady.

Kúpne zmluvy sa riadia ustanoveniami čl. 454 občianskeho zákonníka Ruska. Zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností sa považujú za neuzavreté, ak v nich nie sú uvedené povinné podmienky (požiadavky článkov 554, 555 Občianskeho zákonníka Ruska). V súlade s týmito článkami sú takéto podmienky predmetom zmluvy a jej ceny.

Na základe rozboru súdnej praxe nemôže byť predmetom kúpno-predajnej zmluvy nehnuteľnosť, nehnuteľnosť alebo auto, ak je na ňom vecné bremeno. V súlade s postupom stanoveným platnou legislatívou, ak je vecné bremeno zapísané v štátnom registri, potom na dokončenie transakcie musí byť zapísané aj zrušenie vecného bremena orgánom alebo vlastníkom, ktorý ho uložil. Predaj nehnuteľnosti s vecným bremenom je veľmi vzácny pohľad transakcií.

Dôležité: Nadobudnutím nehnuteľnosti prechádzajú obmedzenia (vecné bremená) na nového vlastníka.

V prípade scudzenia bytu, ktorý je spoločnou spoločnou nehnuteľnosťou a vecné bremeno je uložené len na podiel jedného z vlastníkov, podliehajú scudzeniu len tie podiely, ktoré nie sú zaťažené zákazom predaja.

Na základe analýzy súdnej praxe sa pomerne veľké percento rozhodnutí týka donútenia jedného z účastníkov zmluvy o predaji a kúpe bytu, nehnuteľnosti, auta alebo nábytku k plneniu peňažných záväzkov. Jedným z príkladov takýchto rozhodnutí je rozhodnutie Okresného súdu Sernursky Republiky Mari El vo veci č. 2-106/2015-M-99/2015, podľa ktorého boli uspokojené nároky občana XXX a dlh bol vymožený. od žalovaných 1 a 2 v záujme žalobcu dohodu o kúpe a predaji bytu v predpísanej výške.

Okresný súd Dzeržinskij v Orenburgu (región Orenburg) – občiansky a správny

Právne úkony a pri absencii takýchto podmienok a požiadaviek - v súlade s obchodnými zvyklosťami a inými obvykle uloženými požiadavkami. Na základe odseku 1 čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpno-predajnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť za...

Rozhodnutie č.2-1723/2018 2-1723/2018~M-1418/2018 M-1418/2018 zo dňa 28.09.2018 vo veci č.2-1723/2018

Okresný súd Leninsky v Kirove (Kirovský kraj) – občiansky a správny

Prejednanie veci bolo riadne upovedomené súd neoznámil dôvody zmeškania. Súd po vypočutí účastníkov konania a preštudovaní písomných materiálov prípadu prichádza k nasledovnému záveru. Podľa odseku 1 článku 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje, že prijať tento tovar a zaplatiť za...

Rozhodnutie č.2-2806/2018 2-2806/2018~M-2373/2018 M-2373/2018 zo dňa 28.09.2018 vo veci č.2-2806/2018

Okresný súd Okťabrskij v Ufe (Bashkortostanská republika) – občiansky a správny

Dohoda. V tomto prípade sú podmienky dohody určené dohodou zmluvných strán, okrem prípadov, keď obsah príslušnej dohody predpisuje zákon alebo iné právne úkony. Podľa časti 1 čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpno-predajnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť...

Rozhodnutie č.2-3857/2018 2-3857/2018~M-3373/2018 M-3373/2018 zo dňa 28.09.2018 vo veci č.2-3857/2018

Centrálny okresný súd Togliatti (región Samara) – občiansky a správny

Nemal. Súd po vypočutí vysvetlení zástupcu žalobcu a skontrolovaní materiálov prípadu považuje požiadavky žalobcu za čiastočne splnené z nasledujúcich dôvodov. V súlade s časťou 1 čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpno-predajnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť za...

Rozhodnutie č.2-801/2018 2-801/2018~M-833/2018 M-833/2018 zo dňa 28.09.2018 vo veci č.2-801/2018

Okresný súd Vyatskopolyansky (región Kirov) - Občiansky a správny

A náležitosti zákona a iných právnych úkonov. Jednostranné odmietnutie plnenia záväzku a jednostranná zmena jeho podmienok nie sú prípustné, okrem prípadov ustanovených zákonom. Podľa čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpno-predajnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť za...

Rozhodnutie č.2-2319/2018 2-2319/2018~M-2096/2018 M-2096/2018 zo dňa 28.09.2018 vo veci č.2-2319/2018

Okresný súd Dinskoy ( Krasnodarský kraj) - Občianske a správne

Poštová adresa: , Dinskoye vidiecke osídlenie, DNT "Záhradník", . 02/01/2006 Pozemok je zapísaný v katastrálnom operáte a má pridelené katastrálne číslo. Podľa odseku 1 čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpno-predajnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť za...

Rozhodnutie č.2-1898/2018 2-1898/2018~M-1534/2018 M-1534/2018 zo dňa 28.09.2018 vo veci č.2-1898/2018

Okresný súd Ustinovskij v Iževsku (Udmurtská republika) – občiansky a správny

Dohoda sa považuje za uzavretú, ak medzi stranami dôjde k dohode vo forme, ktorá sa vo vhodných prípadoch vyžaduje, o všetkých podstatných náležitostiach dohody. V súlade s odsekom 1 čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpno-predajnou zmluvou jedna strana (predávajúci) zaväzuje previesť vec (tovar) do vlastníctva druhej strany (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť za...

Rozhodnutie č.2-188/2018 2-188/2018(2-3975/2017;)~M-3436/2017 2-3975/2017 M-3436/2017 zo dňa 27.09.2018 vo veci č.2-188/ 2018

Okresný súd Sverdlovsk v Kostrome (kraj Kostroma) – občiansky a správny

Prevedie vec (produkt) do vlastníctva inej osoby (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento produkt prevziať a zaplatiť zaň určitú peňažnú sumu (cenu) (odsek 1 článku 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). ). V súlade s čl. 551 odsek 1, čl. 558 odsek 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie prevod vlastníctva nehnuteľnosti na základe zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností...

Myslíš si, že si Rus? Narodili ste sa v ZSSR a myslíte si, že ste Rus, Ukrajinec, Bielorus? Nie Toto je nesprávne.

Ste vlastne Rus, Ukrajinec alebo Bielorus? Ale myslíš si, že si Žid?

Hra? Nesprávne slovo. Správne slovo„odtlačok“.

Novorodenec sa spája s tými črtami tváre, ktoré pozoruje hneď po narodení. Tento prirodzený mechanizmus je charakteristický pre väčšinu živých tvorov so zrakom.

Novorodenci v ZSSR videli matku počas prvých dní minimálne na kŕmenie a väčšinou videli tváre personálu pôrodnice. Zvláštnou zhodou okolností boli (a stále sú) väčšinou Židia. Technika je divoká vo svojej podstate a účinnosti.

Celé detstvo ste sa čudovali, prečo žijete obklopený cudzími ľuďmi. Vzácni Židia na vašej ceste si s vami mohli robiť, čo chceli, pretože vás to k nim priťahovalo a ostatných ste od seba odstrčili. Áno, aj teraz môžu.

Nemôžete to opraviť - potlač je jednorazová a celoživotná. Je ťažké pochopiť inštinkt, keď ste boli ešte ďaleko od toho, aby ste ho dokázali sformulovať. Od tej chvíle sa nezachovali žiadne slová ani detaily. V hĺbke pamäti zostali len črty tváre. Tie vlastnosti, ktoré považujete za svoje vlastné.

Systém a pozorovateľ

Definujme systém ako objekt, ktorého existencia je nepochybná.

Pozorovateľ systému je objekt, ktorý nie je súčasťou systému, ktorý pozoruje, to znamená, že určuje jeho existenciu prostredníctvom faktorov nezávislých od systému.

Pozorovateľ je z pohľadu systému zdrojom chaosu – ako kontrolných akcií, tak dôsledkov pozorovacích meraní, ktoré nemajú vzťah príčina-následok so systémom.

Vnútorný pozorovateľ je objekt potenciálne prístupný systému, vo vzťahu ku ktorému je možná inverzia pozorovacích a riadiacich kanálov.

Externý pozorovateľ je objekt, dokonca pre systém potenciálne nedosiahnuteľný, ktorý sa nachádza za horizontom udalostí systému (priestorovým a časovým).

Hypotéza č.1. Vševidiace oko

Predpokladajme, že náš vesmír je systém a má vonkajšieho pozorovateľa. Potom môže dôjsť k pozorovacím meraniam napríklad pomocou „gravitačného žiarenia“ prenikajúceho do vesmíru zo všetkých strán zvonku. Prierez zachytenia „gravitačného žiarenia“ je úmerný hmotnosti objektu a projekcia „tieňa“ z tohto zachytenia na iný objekt je vnímaná ako príťažlivá sila. Bude úmerná súčinu hmotností objektov a nepriamo úmerná vzdialenosti medzi nimi, ktorá určuje hustotu „tieňa“.

Zachytenie „gravitačného žiarenia“ objektom zvyšuje jeho chaos a vnímame ho ako plynutie času. Objekt je nepriehľadný pre „gravitačné žiarenie“, ktorého záberový prierez je väčší geometrická veľkosť, vo vnútri vesmíru vyzerá ako čierna diera.

Hypotéza č.2. Vnútorný pozorovateľ

Je možné, že náš vesmír pozoruje sám seba. Napríklad pomocou párov kvantovo zapletených častíc oddelených v priestore ako štandardov. Potom je priestor medzi nimi nasýtený pravdepodobnosťou existencie procesu, ktorý tieto častice generoval, pričom svoju maximálnu hustotu dosahuje v priesečníku trajektórií týchto častíc. Existencia týchto častíc tiež znamená, že na trajektóriách objektov neexistuje žiadny zachytávací prierez, ktorý by bol dostatočne veľký na to, aby absorboval tieto častice. Zostávajúce predpoklady zostávajú rovnaké ako pri prvej hypotéze, s výnimkou:

Časový tok

Vonkajšie pozorovanie objektu približujúceho sa k horizontu udalostí čiernej diery, ak je určujúcim faktorom času vo vesmíre „vonkajší pozorovateľ“, sa spomalí presne dvakrát – tieň čiernej diery zablokuje presne polovicu možného trajektórie „gravitačného žiarenia“. Ak je určujúcim faktorom „ vnútorný pozorovateľ“, potom tieň zablokuje celú trajektóriu interakcie a tok času pre objekt padajúci do čiernej diery sa úplne zastaví pre pohľad zboku.

Je tiež možné, že tieto hypotézy môžu byť kombinované v jednom alebo druhom pomere.

V Prehľade súdnej praxe číslo 5, schválenom v decembri 2017, zhrnul Najvyšší súd Ruskej federácie (ďalej len Najvyšší súd Ruskej federácie) prax v kontroverzných prípadoch v rôznych právnych oblastiach. Najvyšší súd RF tak posudzoval postup pri riešení sporov ohľadom plnenia záväzkov. Najvyšší súd v bode 8 preskúmania vysvetľuje, že nezaplatenie za tovar kupujúcim, keď predávajúci splní svoje povinnosti v dobrej viere, sa považuje za podstatné porušenie podmienok predaja.

Ako príklad recenzia uvádza rozsudok Najvyššieho súdu Ruskej federácie (N 5-КГ17-13) o nároku ženy, ktorá predala svoj pozemok a dom, ale nikdy nedostala od kupujúceho platbu stanovenú dohodou. .

História konania

Žena sa obrátila na súd s vyhlásenie o nároku, v ktorom žiadala o ukončenie kúpno-predajnej zmluvy uzavretej s odporcom a vrátenie nehnuteľností, ktoré mu boli zmluvou prevedené.

Žalobca uzatvoril s kupujúcim kúpno-predajnú zmluvu, podľa ktorej mal tento dostať obytný dom a pozemok a previesť na ženu peňažnú sumu uvedenú v zmluve. Žalobkyňa si svoju časť záväzkov splnila v plnom rozsahu. Prevod vlastníckeho práva na kupujúceho bol riadne zapísaný, kupujúci však za nehnuteľnosť nezaplatil, čím podľa žalobcu výrazne porušil podmienky uzatvorenej zmluvy.

Súd na prvom pojednávaní vyhovel požiadavkám ženy. Svoje rozhodnutie súd odôvodnil tým, že v dôsledku dlhodobého neplnenia povinnosti žalovaného zaplatiť za nadobudnutý majetok žalobkyňa v značnej miere stratila to, v čo pri uzatváraní zmluvy dúfala. Súd považoval toto porušenie za závažné a uznal právo ženy požadovať ukončenie zmluvy a vrátenie majetku prevedeného na kupujúceho.

Ďalší prípad vyjadril iný názor. Odvolanie viedlo k novému rozhodnutiu a požiadavky ženy zostali neuspokojené. Skutočnosť, že kupujúci nesplnil prijatú povinnosť zaplatiť za nehnuteľnosť, súd nespochybnil, avšak mal za to, že toto porušenie zmluvy nie je podstatné.

Súd pri rozhodovaní poukázal na ust. 486 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a uviedol: skutočnosť, že kupujúci nezaplatil za tovar, nezakladá právo žalobcu na vypovedanie zmluvy, ale len právo požadovať platbu za dom. a sprisahania a vymáhanie úrokov v predpísaným spôsobom. Súd pri odmietnutí žalobcu aplikoval aj vysvetlenia obsiahnuté v bode 65 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie a Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z apríla 2010 N 10/22 (ďalej len ako uznesenie č. 10/22 V bode 65 uznesenia č. 10/22 sa hovorí, že v zmysle čl. 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa účastníci konania nemôžu domáhať vrátenia toho, čo plnili zo záväzku pred zmenou alebo ukončením zmluvy, pokiaľ zákon alebo dohoda neurčujú iné pravidlá.

Závery ozbrojených síl RF

Najvyšší súd Ruskej federácie uviedol, že záver odvolacieho súdu je v rozpore s normami zákona, konkrétne s pravidlami čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Tento článok stanovuje, že porušenie zmluvy sa považuje za podstatné, ak v dôsledku čoho vznikne druhej strane škoda, v dôsledku ktorej je v značnej miere pripravená o to, s čím mohla pri uzatváraní zmluvy počítať. Najvyšší súd RF vysvetlil: pri posudzovaní závažnosti porušenia, ktorého sa dopustil kupujúci, musel súd vychádzať zo skutočnosti, že žalobkyňa nedostala žiadnu platbu za pozemok a stavbu, a teda zjavne stratila to, čo očakávala, že dostane, keď uzatvorenie zmluvy.

K záveru odvolania, že skutočnosť nezaplatenia pozemku a domu zakladá žalobcovi len právo trvať na zaplatení nehnuteľnosti a vymáhaní úrokov, najvyšší súd uviedol, že takýto záver je nesprávny a vyplýva z nesprávneho výklad čl. 486 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Zo zmyslu tohto článku nevyplýva, že ak kupujúci odmietne zaplatiť za tovar, predávajúci nemá právo požadovať odstúpenie od zmluvy z dôvodov uvedených v čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Najvyšší súd RF poukázal aj na to, že v odvolaní bolo nesprávne aplikované vysvetlenie uznesenia č. 10/22. V súlade s čl. 1103 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa pravidlá o bezdôvodnom obohatení vzťahujú na požiadavky jednej strany na povinnosť voči druhej strane vrátiť to, čo sa plnilo v súvislosti s touto povinnosťou. V súlade s tým má predávajúci po ukončení zmluvy právo trvať na vrátení prevedeného tovaru kupujúcemu, ak tento tovar nebol zaplatený.

Najvyšší súd RF teda objasnil, že predávajúci má právo ukončiť zmluvu, ak kupujúci odmietne zaplatiť za tovar. Súd určil, že nezaplatenie prijatého tovaru je podstatným porušením kúpnej zmluvy, preto má predávajúci právo domáhať sa ukončenia zmluvy na súde. Táto okolnosť zároveň nevylučuje možnosť, aby sa predávajúci domáhal ochrany práv iným spôsobom, a to inkasovaním dlžnej sumy podľa zmluvy a úroku z dlžnej sumy.

Je pozoruhodné, že ozbrojené sily RF mali predtým odlišný postoj k uvažovanej otázke. Napríklad v podobnom spore o nezaplatenie kúpnej ceny za byt, ktorý posudzoval Najvyšší súd Ruskej federácie v roku 2011 (definícia č. 5-B11-27), Najvyšší súd určil, že nezaplatenie za byt tovar sa netýka podstatných porušení podmienok kúpno-predajnej zmluvy.

Očakáva sa, že najnovšie objasnenia ozbrojených síl RF budú súdmi aktívne aplikované a budú slúžiť ako dodatočný nástroj na ochranu práv predávajúceho, ktorý si plnil povinnosti v dobrej viere v prípadoch, keď sú tieto práva porušené tým, že platba za tovar.

Vedúci poradca

LLC "Centrum právnych služieb"

Bražnikov Vladimir Sergejevič