Cenové faktory pre nehnuteľnosti. Vlastnosti tvorby cien v súčasnej fáze

Hodnotu oceňovaného objektu ovplyvňuje rozmanitosť vonkajších a vnútorné prostredie:

1. Ekonomické faktory:

Dopyt po predmete hodnotenia;

príjem posudzovaného majetku z prevádzky a ďalšieho predaja;

Trvanie príjmu;

Riziko spojené s objektom;

Stupeň kontroly nad objektom (existencia vlastníckych práv);

Stupeň likvidity predmetu oceňovania;

Obmedzenia uvalené štátom alebo inými na zariadenie;

Náklady na vytvorenie podobných objektov;

Pomer ponuky a dopytu po podobných objektoch;

Inflácia, kúpna sila atď.

2. Sociálne faktory:

Dostupnosť a rozvoj infraštruktúry;

Demografická situácia (rast počtu, pôrodnosť a úmrtnosť, hustota, migrácia obyvateľstva);

3. Politické faktory:

Stav legislatívy v oblasti oceňovania, majetku, daní a pod.;

Politická a právna situácia v krajine;

Politika vlády a miestnej samosprávy;

4. Geografické faktory, stav životné prostredie:

Klíma, úľava, Prírodné zdroje, environmentálne podmienky.

5. Vedecké a technické faktory:

Technológia a organizácia výstavby;

Náklady na výstavbu atď.

Základom procesu oceňovania nehnuteľnosti je súbor vzájomne súvisiacich faktorov, zohľadňujú znalci. Ide o tieto faktory:

Ø faktor ponuky a dopytu;

Ø faktor užívateľa nehnuteľnosti;

Ø faktory spojené s nehnuteľnosťou;

Ø faktory vonkajšieho trhového prostredia;

Ø faktor najlepšieho a najefektívnejšieho využitia.

Pri posudzovaní nehnuteľnosti treba brať do úvahy všetky faktory ale stupeň ich významnosti sa môže líšiť. Stanoví sa miera významnosti každého hodnotiaceho faktora konkrétnu situáciu, ktorý sa vyvíja pri hodnotení konkrétneho objektu.

Dopyt, ponuka a trhová hodnota nehnuteľnosť závisí od mnohých faktorov:

1. Ekonomická (ekonomická situácia v krajine, v regióne, úrokové sadzby, tarify elektriny).

2. Fyzické (pôda, pôda, klíma, cesty, poloha.

3. Sociálne (populačné trendy, jej omladzovanie, kriminalita.

4. Administratívne (stavebné predpisy a predpisy, daňové a finančné politiky)

Pri posudzovaní trhovej hodnoty treba pamätať na to, že ju ovplyvňuje aj obdobie, v ktorom sa zvažuje. Z krátkodobého hľadiska je trhová cena ovplyvnená najmä dopytom, keďže ponuka nemá čas prispôsobiť sa zmenám dopytu. Z dlhodobého hľadiska sa zvyšuje vplyv ponuky, ktorá aktívne ovplyvňuje trhovú hodnotu.

Faktor ponuky a dopytu je hlavný a zohľadňuje pri hodnotení nehnuteľnosti vplyv zákona ponuky a dopytu, ktorý ovplyvňuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ako každého produktu na trhu. Dopyt je charakterizovaný kvalitou predmetov, ktoré sú kupujúci ochotní alebo schopní kúpiť v určitom čase za prevládajúcu trhovú cenu v tom čase.

Ponuka je charakterizovaná počtom objektov ponúkaných na predaj v danom okamihu na trhu za konkrétnu cenu. Vzťah medzi ponukou a dopytom určuje cenovú hladinu na rovnovážnom trhu. Odlíšte sa tri možné možnosti ponuka a dopyt:

Ø ponuka a dopyt sú rovnaké, v dôsledku trhových transakcií sa vytvára spravodlivá rovnovážna trhová cena nehnuteľnosti;

Ø dopyt prevyšuje ponuku, ceny na trhu rastú, vytvárajú sa špekulatívne ceny a vzniká nebezpečenstvo korupcie vedúcej k deštrukcii trhu;

Ø ponuka prevyšuje dopyt, ceny klesajú a dochádza k stagnácii trhu.

Hlavné charakteristiky trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami sú vysoká cena jeho predmety a nízka elasticita ponuky podľa ceny: pri zmene nákladov na bývanie zostáva jeho ponuka na trhu takmer nezmenená. Nepružnosť dodávky je spôsobená dĺžkou doby výstavby. Preto existuje neustály vzťah medzi zmenami ponuky a dopytu.

S nárastom dopytu po bývaní je teda nárast ponuky na primárnom trhu s bývaním možný až o rok či dva a s jej znižovaním pokračuje výstavba, ktorá je spojená s. vysoký stupeň vynaložené náklady. Táto povaha interakcie medzi ponukou a dopytom vedie k tomu, že cena je hlavným regulačným faktorom, ktorým sa vyrovnáva ponuka a dopyt.

To je dôvod, prečo na trhu s bývaním neustále hrozí situácia, že súčasná hodnota domu bude vyššia ako jeho reálna trhová cena.

Uprostred boomu v sektore bývania existuje riziko prehrievací efekt, Kedy nadmerné zvýšenie investícií do výstavby sa po dokončení ukáže ako nerentabilné z dôvodu zhoršenia celkovej ekonomickej situácie a poklesu dopytu v porovnaní s predpokladaným objemom.

Táto otázka nadobúda osobitný význam v prípade hromadná distribúcia úverov na bývanie, keďže s poklesom ekonomickej aktivity rastie nezamestnanosť a príjmy obyvateľstva strácajú stabilitu, čo komplikuje plnenie záväzkov, ktoré na seba občania prevzali z úverových zmlúv.

Podľa trhových pravidiel je predajná cena vo veľkej miere ovplyvnená umením ponuky, počtom uchádzačov, schémami financovania danej transakcie a ďalšími faktormi. Ceny závisia najmä od možností investorov. Dopyt po nehnuteľnostiach podlieha viac výkyvom ako ponuka, keďže k prudkej zmene peňažnej zásoby a emocionálneho sentimentu v čase realitnej transakcie dochádza v kratších časových úsekoch ako je čas výstavby nehnuteľnosti, v dôsledku čoho sa na trhu vytvára dodatočná ponuka.

Faktory, ktoré kupujúci nehnuteľnosti zohľadňuje, zahŕňajú:

Ø faktor úžitkovosti. Nehnuteľnosť má hodnotu, ak môže byť užitočná pre potenciálneho vlastníka na vykonávanie podnikateľskej činnosti alebo uspokojovanie sociálnych a osobných potrieb. Úžitok - schopnosť nehnuteľnosti uspokojovať potreby užívateľa v danej lokalite a na určitý čas. určité obdobiečas;

Ø náhradný faktor(zástupca) predpokladá dostupnosť možností pre kupujúceho, t.j. hodnota nehnuteľnosti závisí od toho, či sú na trhu podobné predmety alebo predmety, ktoré ich nahrádzajú;

Ø faktor očakávania ukazuje, že hodnota nehnuteľnosti - súčasná hodnota všetkých budúcich príjmov získaných z jej používania - neustále rastie v dôsledku zvýšeného dopytu a obmedzenej ponuky, t.j. hodnota predmetu generujúceho príjem je určená výškou peňažných tokov očakávaných z používania oceňovaného predmetu, ako aj čiastkou očakávanou z jeho ďalšieho predaja.

Trh s nehnuteľnosťami je systém trhového mechanizmu, ktoré zabezpečujú vznik, prevod, prevádzku a financovanie nehnuteľností.

Faktory ovplyvňujúce vývoj realitného trhu sú:

Ø ekonomický rast alebo vyhliadky na takýto rast. (Môže nastať situácia, že aj pri absencii všeobecného ekonomického rastu na trhu, priaznivé podmienky, ale sú spravidla krátkodobé a vyskytujú sa pomerne zriedka);

Ø finančné príležitosti na kúpu nehnuteľnosti. Závisí to od štádia ekonomický vývoj cukrovinkový región (kríza, stagnácia, priemyselný rozvoj), ako aj dostupnosť a charakter pracovných miest;

Ø vzťah medzi hodnotou nehnuteľností a ekonomickými vyhliadkami konkrétnej oblasti.

Niektoré oblasti môžu stagnovať, pretože ich hlavné priemyselné odvetvia sa presunuli do iných častí krajiny alebo upadli. To má priamy vplyv na nestabilitu realitného trhu.

Pod značným vplyvom je aj realitný trh: faktory vládnej regulácie, celková ekonomická situácia, mikroekonomická situácia, sociálne postavenie a prírodné podmienky v regióne.

Cenové faktory pri hodnotení bytov sú:

Ø miesto:

Okres, mikrodistrikt;

Umiestnenie v susedstve;

Vzdialenosť od centra;

Prevládajúci rozvoj mikrodistriktu;

Dopravná dostupnosť, vzdialenosť domu od stanice metra, zastávky MHD;

dostupnosť verejnej dopravy (subjektívne hodnotenie);

rozvoj infraštruktúry;

Zariadenia sociálnej infraštruktúry mikrodistriktu v pešej vzdialenosti (menej ako 1 km);

Poskytovanie zariadení sociálnej infraštruktúry (subjektívne hodnotenie);

Objekty priemyselnej infraštruktúry mikrodistriktu;

Objekty dopravnej infraštruktúry mikroobvod;

Stav okolia (subjektívne hodnotenie);

Dostupnosť parkov, nádrží, priemyselných podnikov

Ø bytový dom, v ktorom sa oceňovaný byt nachádza:

Typ budovy;

Rok výstavby;

Materiál vonkajšej steny;

Materiál podlahy;

Stav budovy (subjektívne hodnotenie);

Technická podpora budovy;

Organizované parkovanie pre osobné vozidlá alebo podzemná garáž;

Počet poschodí v budove;

Stav vchodu (subjektívne hodnotenie);

Terénne úpravy dvora, prítomnosť výťahu a žľabu na odpadky;

Ø vlastnosti oceňovaného bytu:

Umiestnenie podlahy;

Plocha, sq. m: všeobecný / obytný;

Počet izieb, ich plocha, m2. m;

Kuchynská časť, m2. m;

Kúpeľňa;

Výška stropu, m;

Loggia (balkón);

Pohľad z okien;

Dodatočné bezpečnostné systémy;

Stav objektu (subjektívne hodnotenie);

Viditeľné defekty interiérová dekorácia;

Údaje o prestavbe;

Stav bytu,

Plocha bytu,

Obytné a všeobecné

Izolácia miestností

Kuchynský a kúpeľňový priestor,

telefón,

balkón alebo loggia,

Pohľad z okna,

Susedia a podobne.

Trhová cena nehnuteľnosti je chápaná inak ako pri obchodovaní s inými komoditami alebo cennými papiermi. Tento rozdiel sa vyskytuje z mnohých dôvodov, vrátane:

Ø jedinečnosť každého objektu;

Ø veľká rozmanitosť podmienky predaja (hotovosť, splátky, preddavok, hypotéka, sociálne zmluvy atď.);

Ø vysoká neistota, neúplná dostupnosť informácií o trhu, ich asymetria pre kupujúcich, predávajúcich, sprostredkovateľov;

Ø výrazná dĺžka trvania predaja, ktorá predávajúcemu nevyhovuje;

Ø potreba rýchleho jednania zo strany kupujúcich, aby neprišli o atraktívnu nehnuteľnosť.

To všetko vedie k tomu, že „skutočná“ trhová hodnota konkrétnej nehnuteľnosti nie je nikomu známa a v dôsledku toho sa mnohé nehnuteľnosti predávajú oveľa drahšie a oveľa lacnejšie, ako je ich odhadovaná hodnota.

Sprostredkovatelia (realitní makléri, odhadci) hovoria, že „cena nehnuteľnosti najviac závisí od lokality. Toto nie je jediný, ale veľmi dôležitý faktor.

Aj v prípade bytu v typický dom jeho cena sa môže značne líšiť a závisí: z plochy, z bloku, z umiestnenia domu v rámci bloku, z poschodia, z prítomnosti detského ihriska, parkovania pri dome, z pohľadu z okna (do dvora, do ulice, do lesa, k rieke), z blízkosti vzdelávacích a kultúrnych inštitúcií, obchodov, dopravy, rekreačných oblastí a mnohých iných okolností.

Oceňovanie majetku- ide o vedecky podložený odborný názor- odhadca o hodnote hodnoteného predmetu a proces určovania hodnoty predmetu.

Trhová cena - toto je najpravdepodobnejšia cena, pri ktorej sa v deň ocenenia očakáva predaj predmetu ako výsledok obchodnej transakcie v podmienkach trhovej súťaže medzi dobrovoľným predávajúcim a dobrovoľným kupujúcim po komplexnom marketingu.

Proces hodnotenia A- logicky správny a systematizovaný postup na sekvenčné riešenie problémov s použitím známych prístupov a metód hodnotenia s cieľom urobiť konečný úsudok o hodnote.

Ďalšími cenovými faktormi sú:

Ø prevedené práva (vlastníctvo, nájom, trvalé užívanie, obmedzenia práv);

Ø podmienky financovania transakcie (podmienky na získanie požičaného kapitálu);

Ø podmienky predaja (splnenie požiadaviek čistého obchodu);

Ø podmienky na trhu (vrátane času predaja);

Ø stupeň stavebnej dokončenosti zariadenia;

Ø fyzicka charakteristika objekt;

Ø ekonomické charakteristiky(tvorba príjmu z objektu);

Ø využitie predmetu.

Odhad nákladov- dlhý a zložitý proces stanovenia peňažného ekvivalentu hodnoty majetku. Vyžaduje si to vysokokvalifikovaného odhadcu, ktorý pozná metódy a nástroje oceňovacej činnosti, pozná stav realitného trhu a najmä želaný segment, detailný význam právnych znakov realitných transakcií a pod.. Odhadca musí mať licenciu .

Cenové faktory sa líšia v úrovniach vplyvu:

Ovplyvňujúce faktory úrovne 1 (krajina)

1. Ekonomické: dane v oblasti nehnuteľností; poskytovanie verejných zariadení obyvateľstvu; financovanie stavebnej životnej úrovne obyvateľstva

2. Stav a perspektívy výstavby a rekonštrukcie; ponuka; dopyt; realitnom trhu

3. Sociálne: štruktúra obyvateľstva; úroveň vzdelania a kultúry obyvateľstva, potreby, rodina; hustota obyvateľstva.

4. Fyzikálne: ekológia; Prírodné zdroje; geografické; seizmické, technologické riešenia v oblasti využívania pôdy; geodetické; miestopisný.

5. Politické: hypotekárne právne predpisy; stavebná legislatíva; daňové právo; majetkové zákony; zákony o nehnuteľnostiach; zákony v oblasti ekológie, zonácie území; zákon o kauciách; zákon o úverovej politike; katastre; udeľovanie licencií na nehnuteľnosti a oceňovacie činnosti; politická stabilita

Ovplyvňujúce faktory úrovne 2 (mesto, okres)

1. Lokalita: dopravná dostupnosť; prítomnosť predmetov sociálnej kultúry; pešia dostupnosť, umiestnenie objektov v pláne mesta (obvodu); prítomnosť a stav komunikácie; priľahlé prostredie.

2. Fyzikálne vlastnosti: fyzikálne parametre; funkčná vhodnosť a použitie

stav nehnuteľnosti; príťažlivosť, pohodlie; kvalita konštrukcie a prevádzky.

3. Podmienky predaja: zástavy a zástavy; osobitné obchodné podmienky, motívy predávajúcich a kupujúcich

4. Dočasné faktory: dátum ocenenia, dátum známych transakcií s analógmi.

5. Podmienky financovania: úverové podmienky; úrokové sadzby, podmienky prideľovania finančných prostriedkov

Ovplyvňujúce faktory úrovne 3 (budova)

1. Architektonické a konštrukčné: vesmírne plánovanie ukazovatele

2.Finančné a prevádzkové: príjem, prevádzkové náklady; stavebné náklady

Zmeny hodnoty akéhokoľvek majetku závisia od množstva faktorov, ktoré sa vyskytujú v rôznych fázach procesu oceňovania. Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti môžu byť zaradené do troch rôznych hierarchických úrovní .

1. úroveň: Miera vplyvu výsledkov interakcie štyroch hlavných faktorov: sociálneho, ekonomického, fyzického a politického. Na tejto úrovni sú faktory, ktoré sú predmetom analýzy a hodnotenia, tie, ktoré sú všeobecnej povahy, nesúvisia s konkrétnou nehnuteľnosťou a priamo od nej nezávisia, ale nepriamo ovplyvňujú procesy prebiehajúce s nehnuteľnosťami na trhu, a následne posudzovaná nehnuteľnosť.

2. úroveň: Miera vplyvu miestnych faktorov, najmä v mierke mesta alebo mestskej oblasti. Na tejto úrovni sa skúmajú faktory ako umiestnenie objektu, jeho fyzické vlastnosti, podmienky predaja, časové faktory a podmienky financovania. Tieto faktory priamo súvisia s oceňovanou nehnuteľnosťou a analýzou podobných nehnuteľností a transakcií s nimi.

3. úroveň: Miera vplyvu faktorov spojených s nehnuteľnosťou a do značnej miery určená jej charakteristikami. Na tejto úrovni sa posudzujú tieto faktory:

architektonické a stavebné;

finančné a prevádzkové.

Vplyv faktorov sa môže vyskytovať súčasne na rôznych úrovniach a brať do úvahy postupne v závislosti od stupňa podrobnosti hodnotenia a typu hodnotenej hodnoty.

Nehnuteľnosť je ovplyvnená prostredím a sama toto prostredie ovplyvňuje. Preto sa pri posudzovaní zisťujú environmentálne a realitné faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti.

Dopyt po bývaní určujú štyri hlavné faktory:

Ø preferencie spotrebiteľov;

Ø príjem obyvateľstva;

Ø ceny bývania;

Ø počet domácností na trhu s bývaním.

Tieto faktory ovplyvňujú rovnováhu trhu rôznymi spôsobmi. Ponuka a dopyt po nehnuteľnostiach závisí od mnohých faktorov:

Ø administratívne (prítomnosť alebo absencia obmedzení zo strany štátu, regulačná úloha orgánov štátnej správy a samosprávy, daňový režim);

Ø ekonomické (ceny za nehnuteľnosti, konkurencia, úroveň ekonomického rozvoja trhu, úroveň príjmov obyvateľstva, obchodná aktivita obyvateľstva, služby finančných inštitúcií, objemy výstavby nových nehnuteľností);

Ø sociálne (atraktivita regiónu, štruktúra a zloženie miestneho obyvateľstva, úroveň rozvoja sociálnej infraštruktúry);

Ø environmentálne (prítomnosť zelených plôch, znečistenie ovzdušia, množstvo priemyselných podnikov, prítomnosť škodlivé emisie, nadmerný hluk).

Sociálne faktory predstavujú najmä populačné charakteristiky. To zahŕňa demografické zloženie, sobášnosť a rozvodovosť, priemerný počet detí, rozdelenie obyvateľstva podľa vekových skupín atď. To všetko naznačuje potenciálny dopyt po nehnuteľnostiach a ich štruktúre.

Hodnotu nehnuteľností výrazne ovplyvňujú aj ekonomické faktory.

Ekonomické faktory určujúce dopyt zahŕňajú:

Ø zamestnanosť obyvateľstva;

Ø stredný mzda;

Ø stupeň ekonomického rozvoja územia;

Ø cenová hladina;

Ø dostupnosť a podmienky úveru na kúpu bývania a pod.

Ekonomické faktory (objektívne faktory) môžeme rozdeliť na dva druhy:

Ø makroekonomické, súvisiace so všeobecnými podmienkami na trhu (dane, clá, dynamika výmenného kurzu dolára, inflácia, nezamestnanosť, úroveň a podmienky miezd, potreba nehnuteľností a pod.);

Ø mikroekonomické, charakterizujúce objektívne parametre konkrétnych transakcií (všetky podmienky zmluvy – predmet, doba platnosti, práva a povinnosti zmluvných strán, ukončenie zmluvy a pod.).

Veľký vplyv na hodnoty majetku má faktor vládnej regulácie na všetkých úrovniach. Rozsah vládneho nariadenia zahŕňa:

Ø obmedzenia obratu nehnuteľností a spôsobov využitia územia, stavebné normy;

Ø verejné služby, požiarna ochrana a vymožiteľnosť práva, odvoz odpadu a verejná doprava;

Ø federálna a miestna daňová polícia;

Ø osobitné právne normy, ktoré ovplyvňujú nákladovosť (regulačné ustanovenie sadzieb nájomného, ​​obmedzenia vlastníckych práv, zákon o ochrane životného prostredia, verejné investície do investičnej výstavby a pod.).

Pri posudzovaní nehnuteľností sa pod environmentálnymi faktormi rozumie súbor čisto prírodných a prírodno-antropogénnych faktorov, ktoré nie sú pracovnými prostriedkami, spotrebným tovarom ani zdrojom energie a surovín, ale majú priamy vplyv na efektívnosť a užitočnosť nehnuteľnosti. .

Náhle zmeny trhovej situácie môžu byť spôsobené zatvorením priemyselného podniku, zmenami v daňovej legislatíve alebo začatím výstavby nových nehnuteľností. Zmeny na trhu s nehnuteľnosťami prebiehajú neustále; sociálne, ekonomické, politické a ekonomické faktory ovplyvňujúce nehnuteľnosti sú vždy v štádiu prechodu. Zmeny týchto síl ovplyvňujú ponuku a dopyt po nehnuteľnostiach a tým aj hodnotu jednotlivých nehnuteľností. Odhadcovia sa snažia rozpoznať prebiehajúce a potenciálne zmeny na trhu, ktoré by mohli ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti.

Realitný priemysel sa nie vždy ľahko prispôsobuje novým preferenciám spotrebiteľov, a preto často mešká.

Cenové faktory - rôznorodosť podmienok, v ktorých sa formuje štruktúra a cenová hladina.

Ako koncentrované vyjadrenie komoditnej situácie sa trhová cena produktu vytvára pod vplyvom mnohých faktorov, ktoré určujú stav príslušného trhu.

Rôzne cenové faktory nemajú ani zďaleka rovnaký vplyv na proces tvorby cien komodít. Systémová analýza populácie cenových faktorov nám umožňuje identifikovať tých, ktorých vplyv na trhovú cenu ovplyvňuje priamo a má teda rozhodujúci charakter. Do prvej skupiny faktorov, ktoré priamo ovplyvňujú cenovú hladinu a ich pohyb, patria predovšetkým:

výrobná cena;

vzťah ponuky a dopytu;

stav menovej sféry;

administratívna regulácia cien.

Pôsobenie týchto faktorov v konečnom dôsledku určuje vzorce tvorby akéhokoľvek abstraktne braného produktu, a preto sa zvyčajne nazývajú fundamentálne faktory tvoriace cenu (FFP). COF druhého rádu zahŕňajú:

· hodnota výrobných nákladov a priemerný zisk z investovaného kapitálu;

absolútne veľkosti a relatívna dynamika ponuky a dopytu;

kúpna sila peňazí a pohyb výmenných kurzov, meniaci sa pod vplyvom konkurencie, cenovej a necenovej politiky štátu a monopolov.

Uvedené faktory tvoria viacstupňovú „cenovú pyramídu“, pri vzďaľovaní sa od vrcholu „pyramídy“ sa oslabuje vplyv faktorov na trhovú cenu a vzťahy medzi jednotlivými COF sú čoraz zložitejšie. Môžeme teda hovoriť o zložitom hierarchickom systéme faktorov tvorby cien.

Pri analýze tvorby skutočných cien komodít by sa základné COF prvého rádu mali doplniť o špecifické faktory, ktoré majú priamy vplyv na cenu konkrétneho produktu:

kvalita produktu;

povaha vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim;

objem dodávok;

dodacie podmienky;

frankovacie ceny.

Ako čas potrebný na výrobu tovaru za daných spoločensky normálnych výrobných podmienok a priemernej úrovne náročnosti práce.

Treba rozlišovať medzi trhovou hodnotou a trhovou cenou. Prvý je definovaný ako priemer jednotlivých hodnôt dodávaného tovaru, je známe, že cena tovaru je transformovaná forma hodnoty, ktorú určuje pracovník

na trh jednotlivými výrobcami, vzniká ako výsledok konkurencie medzi podnikmi v tom istom odvetví.

Trhová cena je jednotná cena prevládajúca na trhu, zaplatená za všetok tovar daného druhu, bez ohľadu na možné rozdiely v jednotlivých výrobných podmienkach a výrobných nákladoch tovaru.

Medziodvetvová konkurencia kapitálu vedie k vyrovnávaniu miery zisku jednotlivých odvetví do priemernej miery zisku za celú ekonomiku a k premene trhovej hodnoty na cenu produkcie, ktorá zabezpečuje úhradu výrobných nákladov a príjem priemernej hodnoty. zisk úmerný veľkosti zálohovaného kapitálu.

Na trhu existuje vzorec pohybu cien: dynamika cien je určená dynamikou výrobných cien. Zvýšenie produktivity práce a zníženie nákladov na suroviny na jednotku produkcie spôsobujú pokles výrobných cien a naopak. Ale na moderná scéna, vyznačujúci sa veľkými úspechmi vo výrobe tovarov ako pšenica, cukor, ropa, cement, zvýšenie produktivity práce neznižuje hodnotu týchto tovarov a ich trhové ceny. Z toho vyplýva, že kumulatívny vplyv iných faktorov je oveľa silnejší a spôsobujú vyššie ceny, napríklad infláciu.

Spomedzi faktorov vo sfére peňažného obehu sú ceny domácich trhov priamo ovplyvňované zmenami kúpnej sily peňažnej jednotky príslušných krajín a ceny zahraničného obchodu, ktoré sprostredkúvajú obrat medzinárodného obchodu, sú priamo ovplyvnené pohybom výmenných kurzov. sadzby národných menových jednotiek.

Keďže ide o peňažné vyjadrenie hodnoty produktu, jeho cena je nepriamo úmerná hodnote peňazí. Pri voľnej výmene papierových peňazí za zlato sa rovnováha medzi súčtom cien tovarov a množstvom peňazí v obehu udržiava neustálym prispôsobovaním množstva peňazí v obehu súčtu cien tovarov, ktorý zostáva relatívne stabilný. . Pri nemeranom peňažnom obehu je takáto elasticita podkopaná a pôsobí prevažne jednostranne. V takýchto podmienkach už len dynamika množstva peňazí v obehu nezabezpečuje zachovanie ich rovnováhy so súčtom cien tovarov. Preto sa v systéme „množstvo peňazí = súčet cien“ množstvo peňazí začína meniť. Stáva sa to preto, že v dôsledku nadmerného uvoľňovania peňazí do obehu, ich výmenných a spotrebiteľských hodnôt, sa peniaze „znehodnocujú“. Všeobecný rast cien spôsobený poklesom hodnoty peňazí nie je nič iné ako vysoké náklady.

Mechanizmus, ktorým výmenný kurz ovplyvňuje ceny, je nasledujúci. Krajina, ktorá devalvovala svoju menu, pri zachovaní ostatných podmienok, má možnosť skutočne znížiť predajné ceny. To zvyšuje konkurencieschopnosť svojich produktov, pretože dovozca za ne musí zaplatiť menej vo vlastnej mene.

Pri zvýšení kurzu (precenení) nastáva opačný proces, ktorý vedie k zníženiu konkurencieschopnosti exportu, keďže predajné ceny rastú.

V praxi sa tento vzťah ukazuje ako zložitejší, čo súvisí s načasovaním zahraničnoobchodných transakcií, časom prepravy tovaru atď.

Nepriamy vplyv výmenných kurzov na ceny sa prejavuje predovšetkým zmenami v pomere svetových a domácich cien krajiny, ktorej kurz podlieha výrazným zmenám. Pri znehodnocovaní výmenného kurzu na domácom trhu sa teda zvyšujú ceny dovážaných produktov, čo prispieva k všeobecnému zvýšeniu cien v krajine a znamená zvýšenie konkurencieschopnosti domácich tovarov bez zodpovedajúceho zníženia ich výrobných nákladov.

Ak sú tovary (napríklad suroviny alebo energetické zdroje) pre krajinu nevyhnutné a ich dovoz nemožno odmietnuť, potom zvýšenie ich dovozných cien má priamy vplyv na domáce ceny. Ak vláda zavedie obmedzenia na dovoz, tendencia rastu domácich cien je spôsobená poklesom ponuky množstva dovážaných tovarov a zodpovedajúcim zvýšením cien podobných miestnych tovarov.

Aby sme to zhrnuli, môžeme povedať, že zvýšené kolísanie výmenných kurzov sa stalo dôležitým faktorom pri oceňovaní zahraničného obchodu.

Trhové oceňovanie spravidla existuje v tých odvetviach, kde je na jednej strane nízky stupeň monopolizácie a na druhej strane neexistuje vládna regulácia. Medzi tieto odvetvia patrí strojársky a potravinársky priemysel.

Celá škála faktorov ovplyvňujúcich tvorbu cien v modernej ekonomike sa zvyčajne delí do troch skupín:

• základné (nekonjunkturálne);

• oportunistický;

• regulácia.

Základné faktory v podmienkach komoditný trh Existujú rôzne náklady – vnútrovýrobné a nevýrobné. Zmena cien pod vplyvom týchto nákladov prebieha rovnakým smerom ako zmena nákladov.

Trhové faktory sú dôsledkom volatility trhu a závisia od makroekonomických podmienok, spotrebiteľského dopytu atď.

Regulačné faktory sú determinované mierou vládnych zásahov do ekonomiky.

Okrem toho sú faktory, ktoré určujú cenové výkyvy smerom nahor alebo nadol z ceny tovaru, rozdelené na interné a externé. Interné faktory závisia od samotného výrobcu, jeho manažmentu a tímu. Externé spravidla nezávisia od podniku.

Kombinovaný vplyv týchto faktorov v konečnom dôsledku vedie k stanoveniu cien, ktoré vyvažujú hospodársku aktivitu.
Proces a princípy tvorby cien

Proces tvorby cien je stanovenie ceny za konkrétny produkt. Pozostáva zo šiestich etáp (pozri obrázok nižšie).

Rozhodnutie stanoviť konkrétnu cenu produktu je do značnej miery podmienené faktormi mimo podniku. V niektorých prípadoch tieto dôvody výrazne obmedzujú slobodu podniku určovať ceny, v iných nemajú citeľný vplyv na slobodu tvorby cien a inde túto slobodu výrazne rozširujú.

Hlavné zásady tvorby cien sú:

• vedecká validita cien – nutnosť zohľadňovať pri tvorbe cien objektívne ekonomické zákonitosti. Vedecká platnosť stanovených cien je uľahčená starostlivým zberom a analýzou informácií týkajúcich sa súčasných cien, úrovne nákladov, vzťahu medzi ponukou a dopytom a iných trhových faktorov;

Etapy cenového procesu

Ryža. Etapy cenového procesu

• princíp cielenej tvorby cien - podnik si musí určiť, aké konkrétne ekonomické a sociálne ciele bude riešiť v dôsledku použitia zvoleného prístupu k tvorbe cien;

• princíp kontinuity cenového procesu. Podľa tohto princípu majú produkty v každej fáze ich výroby svoju vlastnú cenu. Okrem toho v reálnej situácii na trhu dochádza k neustálym zmenám úrovne cien prevládajúcich na trhu;

• princíp jednotnosti cenového procesu a kontroly nad dodržiavaním cien. Účelom kontroly je preveriť správne uplatňovanie cenových pravidiel stanovených zákonom.

Cenové stratégie- ide o výber podniku z možnej dynamiky zmien počiatočnej ceny produktu v trhových podmienkach, ktorá najlepšie zodpovedá účelu podniku. Cenová stratégia bude závisieť od toho, pre aký produkt spoločnosť stanovuje cenu: nový alebo už existujúci na trhu.

Stratégie stanovovania cien nových produktov. Po prvé, môžete nastaviť najvyššiu možnú cenu nového produktu so zameraním na ľudí s vysokými príjmami alebo tých, pre ktorých cenový faktor nie je hlavný, ale je dôležitý spotrebiteľské vlastnosti A kvalitatívne charakteristiky tovar. Keď počiatočný dopyt a s ním aj predaj vzrastie v dôsledku segmentu ľudí s priemerným príjmom, dopyt sa o niečo zníži, čím sa opäť zníži cena. Potom môžete svoj produkt sprístupniť na masovú spotrebu.

Stratégia teda bude pozostávať z konzistentného postupného pokrytia rôznych ziskových segmentov trhu. Táto stratégia sa v literatúre nazýva stratégia skimmingu. Spoločnosti, ktoré si ho vyberú, sa viac zameriavajú na krátkodobé ciele (rýchly finančný úspech) ako na dlhodobé ciele (zabezpečenie takéhoto úspechu v budúcnosti).

Ak konkurenti začnú vyrábať produkt spoločnosti, môžete začať predstavovať nový produkt s nízkou cenou. Táto stratégia umožní spoločnosti získať určitý podiel na trhu, zabrániť konkurentom vstúpiť do odvetvia a vytlačiť outsiderov, zvýšiť predaj a zaujať dominantné postavenie na trhu. Ďalej, ak neklesne nebezpečenstvo zavedenia konkurentov, je možné znížením nákladov ešte viac znížiť ceny, alebo zvýšením kvality a zvýšením nákladov na vedecký a technický rozvoj zvýšiť ceny a zabezpečiť si vedúce postavenie. v ukazovateľoch kvality. Ak nehrozí konkurencia, môžete cenu zvyšovať alebo znižovať podľa dopytu. Je však potrebné pamätať na jedno pravidlo: pri implementácii stratégie môžete zvýšiť cenu iba vtedy, ak ste si istí, že produkt je spotrebiteľom rozpoznaný a je pre neho rozpoznateľný.

Stratégia zameraná skôr na dlhodobé ciele sa nazýva stratégia udržateľnej implementácie.

Existujú dva hlavné typy stratégií stanovovania cien pre existujúci tovar:

• stanovenie pohyblivej klesajúcej ceny;

• Stratégia preferenčných cien.

Stratégia kĺzavého klesajúceho cien je logickým pokračovaním stratégie skimmingu a je účinná za rovnakých podmienok. Používa sa, keď je podnik spoľahlivo poistený proti konkurencii. Podstatou je, že cena sa konzistentne posúva pozdĺž krivky dopytu, t.j. sa mení v závislosti od ponuky a dopytu po produkte.

Stratégia preferenčných cien- pokračovanie stratégie dôraznej implementácie. Používa sa, keď existuje nebezpečenstvo preniknutia konkurentov do oblasti činnosti podniku. Podstatou tejto stratégie je dosiahnutie výhody oproti konkurentom (skutočným alebo potenciálnym) z hľadiska nákladov (cena je stanovená pod cenami konkurentov) alebo kvality (cena je stanovená nad cenami konkurentov tak, aby bol produkt hodnotené ako prestížne a jedinečné).

Celkovo je cena najdôležitejším faktorom stimulácia alebo demotivácia predaja, ovplyvňovanie rozvoja výroby, jej efektívnosti, ovplyvňovanie konkurentov.

cena- jeden z prvkov marketingového mixu, preto sa určuje s prihliadnutím na výber stratégií vzhľadom na ostatné prvky marketingového mixu.

Cenu ovplyvňujú vnútorné faktory (organizačné a marketingové ciele, stratégie vo vzťahu k jednotlivým prvkom marketingového mixu, náklady, cenotvorba) a vonkajšie (typ trhu; posúdenie vzťahu medzi cenou a hodnotou produktu spotrebiteľom; konkurencia; ekonomická situácia, možná reakcia sprostredkovateľov, nariadenie vlády).

Možnými všeobecnými cieľmi podniku, ktoré ovplyvňujú cenovú politiku, sú ciele prežitia a rozvoja. Za ciele marketingových aktivít možno považovať získanie prijateľnej výšky zisku, zvýšenie podielu na trhu a prvenstvo v oblasti kvality produktov.

Ako poznamenáva F. Kotler, dobrá tvorba cien začína identifikáciou potrieb a hodnotením vzťahu medzi cenou a hodnotou produktu. Každá cena určuje iné množstvo dopytu, ktoré charakterizuje reakciu spotrebiteľa na ponuku trhu. Závislosť ceny od požadovaného množstva je opísaná pomocou krivky dopytu. Krivka dopytu ukazuje, koľko produktu sa nakúpi na určitom trhu počas pevne stanoveného časového obdobia pri rôznych cenových hladinách daného produktu. Vo väčšine prípadov (nie však vždy) platí, že čím vyššia cena, tým nižší dopyt (výnimkou je napríklad dopyt po prestížnom tovare). Na určenie miery citlivosti dopytu na zmeny ceny použite ukazovateľ jeho cenovej elasticity, definovaný ako pomer percentuálnej zmeny množstva dopytu k percentuálnej zmene ceny.

Vo všeobecnosti je elasticita dopytu závislosť jeho zmeny od akejkoľvek trhový faktor. Rozlišuje sa cenová elasticita dopytu a elasticita dopytu na základe príjmu spotrebiteľa. Na obr. Obrázok 4.19 ukazuje dve krivky dopytu a zvýšenie ceny z C( na C (krivka „a“) ​​vedie k relatívne slabému poklesu dopytu (z C na C^). V tomto prípade sa dopyt považuje za neelastický. Zvýšenie ceny na krivke „b“ "vedie k výraznému zvýšeniu dopytu - ide o elastický dopyt. Stupeň elasticity dopytu na zmenu ceny je charakterizovaný koeficientom cenovej elasticity dopytu, definovaným ako podiel percentuálna zmena množstva dopytu k percentuálnej zmene ceny. Napríklad pri zvýšení ceny o 2% dopyt klesol o 10% - to znamená, že koeficient elasticity dopytu je -5 (znamienko mínus znamená inverzný vzťah medzi cenou a dopytom).

Tento koeficient je zvyčajne, aj keď nie vždy, záporný. Z praktického hľadiska, ak pokles ceny spôsobí taký nárast tržieb a obratu, že straty z nízke ceny sú viac než kompenzované, dopyt sa považuje za elastický, ale ak nie, je to dôkaz nepružného dopytu; situácia, keď zmeny cien nemajú žiadny vplyv ani na dopyt, ani na ponuku, je jasným znakom absencie trhových vzťahov.

F. Kotler identifikuje tri prístupy k určovaniu základných, počiatočných cien: na základe nákladov, názorov zákazníkov a cien konkurentov.

Najviac jednoduchá metóda určovanie cien na základe nákladov je ich stanovenie na základe jednoduchého pripočítania určitých prirážok k cene produktu, ktoré charakterizujú náklady, dane a ziskové marže na ceste produktu od výrobcu k spotrebiteľovi.

Štruktúra a cenové pomery sú predurčené pôsobením celého súboru ekonomických zákonitostí, ktoré sa premietajú do systému cenotvorných faktorov, t.j. v súhrne objektívne existujúcich alebo pravdepodobných okolností, ktoré predurčujú cenové hladiny a pomery.

Primerané zváženie cenotvorných faktorov zahŕňa hĺbkové štúdium obsahu, úlohy a relatívnej dôležitosti každého cenotvorného faktora, vypracovanie kritérií, metód a noriem na zohľadnenie jeho vplyvu na úrovne, pomery, a dynamiku cien.

V systéme cenotvorných faktorov sú hlavné tie, ktoré odrážajú rôzne aspekty tvorby nákladov práce tvoriacich cenovú základňu.

Analýza objektívnych okolností ovplyvňujúcich úroveň a pomer cien vedie k tejto klasifikácii cenotvorných faktorov:

1. Faktory určujúce hodnotu a vnútornú štruktúru nákladov a ovplyvňovanie cien zmenou hodnoty hodnoty. Patria sem: 1) kvalifikácia a zručnosť pracovníkov; 2) technické vybavenie pracovnej sily; 3) organizácia výroby a práce; 4) prirodzené pracovné podmienky (prírodný faktor); 5) umiestnenie výroby a spotreby produktov práce (geografický faktor); 6) rozsah sociálnej potreby produktov práce.

Prvý faktor určuje množstvo hodnoty vytvorenej na jednotku pracovného času, pričom zložitejšia a intenzívnejšia práca vytvára zodpovedajúco väčšiu hodnotu na jednotku pracovného času.

Nasledujúce dva faktory menia produktivitu práce a tým aj jej náklady na jednotku úžitkovej hodnoty tovaru.

Prirodzený faktor predurčuje prirodzenú produktivitu práce a tvorbu diferenciálnej renty.

Vplyvom prvých štyroch faktorov sa formujú spoločensky nevyhnutné náklady práce vo výrobnej sfére. Piaty faktor určuje dodatočné sociálne nevyhnutné náklady práce v oblasti obehu.

Ovplyvňuje ceny v tých výrobných odvetviach, v ktorých sú prostriedkom alebo predmetom práce priamo prírodné zdroje.

Geografický faktor ovplyvňuje cenu pracovných produktov, zatiaľ čo výrobné procesy pokračujú vo sfére obehu. Jeho úloha sa zvyšuje pre výrobky s nízkou prepravou. Vplyvom prírodných a geografických faktorov sa formujú regionálne úrovne spoločensky nevyhnutných nákladov práce, ktoré slúžia ako základ pre zónovú (územnú) cenovú diferenciáciu.

Celková masa práce, ktorá môže byť ako spoločensky potrebná na výrobu každého druhu produktu, závisí od spoločenskej potreby tohto produktu. Veľkosť potreby preto patrí medzi faktory, ktoré určujú cenu jednotlivého produktu priemernej kvality. Táto hodnota sa tvorí ako derivát celkovej masy spoločensky potrebnej práce vynaloženej na výrobu celej masy výrobkov daného druhu a množstva tohto výrobku v medziach spoločenskej potreby naň.

Faktory spôsobujúce odchýlky ceny od nákladov, t.j. z daných spoločensky nevyhnutných nákladov práce. Patria sem: 1) vzťah medzi ponukou a dopytom; 2) spoločenský význam určitých druhov výrobkov; 3) potreba využiť ceny na stimuláciu ekonomiky.