Societăți de administrare care închiriază apartamente. Încrederea aduce profit

Întrebarea completă sună astfel: „Sunt proprietarul mai multor spații pe care le închiriez Recent, o companie m-a adresat cu o ofertă de a le oferi această proprietate pentru managementul trustului. ”

Închirierea unui imobil nu este o sarcină ușoară. Implică bătăi de cap și anxietate asociate cu găsirea de chiriași decenți și solvabili, monitorizarea utilizării spațiilor, precum și primirea neîntreruptă a chiriei. În plus, proprietarul trebuie să rezolve problemele economice legate de funcționarea instalațiilor. Toată această povară a problemelor poate fi transferată pe umerii ofertei companiei servicii de administrare a trusturilor imobiliare.

Potrivit agenților imobiliari ai capitalei, la Moscova până la 15-20% din apartamentele închiriate, aproximativ 50% din spațiile de depozitare și logistică și aproximativ 90% din centrele de afaceri se încadrează în managementul încrederii.

Principalul act de reglementare care reglementează aceste relații este Codul civil al Federației Ruse, și anume capitolul 53 „Gestionarea încrederii proprietății”.

Conform unui acord de administrare a trustului de proprietate, o parte (fondatorul managementului) transferă proprietatea în managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp celeilalte părți (trustee), iar cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorului managementului. sau persoana specificată de acesta (beneficiarul).

Transferul proprietății în managementul trustului nu implică transferul drepturilor de proprietate asupra acesteia către mandatar.

Atunci când desfășoară gestiunea în trust a proprietății, mandatarul are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate, în conformitate cu acordul de administrare a trustului, în interesul beneficiarului.

Legea sau acordul pot prevedea restricții asupra anumitor acțiuni legate de gestionarea încrederii a proprietății.

Aș dori imediat să vă atrag atenția asupra faptului că managementul încrederii nu este o schemă de lucru intermediară, conform cărora funcționează majoritatea agențiilor de închiriere imobiliară, care constă în găsirea chiriașilor și mutarea acestora, după care funcția agenției se consideră finalizată.

Un acord de administrare a trustului de proprietate este unul dintre contractele de servicii. Scopul acestui acord este de a gestiona proprietatea în interesul unei anumite persoane. Prin urmare, subiectul acesteia nu este proprietatea cedată conducerii, ci acele acțiuni legale și efective pe care administratorul trebuie să le efectueze pentru a gestiona proprietatea ce i-a fost transferată.

Aceste. conform contractului de administrare a trustului, întreaga sarcină, atât pentru livrarea și întreținerea proprietății, cât și pentru executarea contractului de închiriere, revine mandatarului. Mai simplu spus, fondatorul managementului (proprietarul proprietății) la ora „X” primește de la administrator venituri din administrarea proprietății, totul în rest este preocuparea companiei de administrare.

Serviciul de management al încrederii are propriul cost, desigur.. De obicei, aceasta este o sumă de aproximativ 10% din venitul primit din proprietățile închiriate pentru anul. Cu toate acestea, proprietarul se poate asigura suplimentar împotriva pierderilor prin specificarea în contract plata minimă fixă, pe care societatea de administrare va fi obligată în orice caz să-i transfere acestuia, chiar dacă suma specificată nu poate fi încasată de la chiriași.

În plus, firmele de management sunt pregătite să ofere chiriașilor curățenie, pază și alte servicii suplimentare, pe care chiriașul va trebui totuși să le organizeze cumva.

Companiile de administrare rezolvă problemele de creștere a atractivității investiționale a proprietății și reducerea costurilor de exploatare, asigurându-se că proprietarii primesc profituri maxime și chiriașii au o utilizare confortabilă a proprietății.

În ceea ce privește contractul de administrare a trustului în sine, acesta trebuie încheiat în scris, este necesar să se respecte termenii esențiali ai acordului, cum ar fi componența proprietății transferate către managementul trustului, indicați persoana în interesul căreia este administrată proprietatea; , cuantumul și forma remunerației către manager, dacă în contracte sunt prevăzute remunerații de plată și durata contractului. Un contract de administrare a trustului de proprietate se încheie pe o perioadă de maximum cinci ani.

În mod obișnuit, acordul prevede că mandatarul, care nu a dat dovadă de grija cuvenită față de interesele beneficiarului sau ale fondatorului managementului în timpul administrării fiduciare a proprietății, compensează beneficiarul pentru profiturile pierdute în timpul administrării încrederii proprietății și fondatorul conducerii pentru pierderile cauzate de pierderea sau deteriorarea bunului, ținând cont de uzura naturală a acesteia, precum și de profiturile pierdute.

Atunci când transferați proprietăți în managementul trustului, ar trebui să luați în considerare cu atenție responsabilitățile mandatarului în ceea ce privește siguranța proprietății transferate acestuia, condițiile de funcționare a acesteia, răspunderea acestuia ca urmare a producerii unui prejudiciu etc. De obicei, sfătuiesc clienții să includă o clauză de asigurare a proprietății în contract.

Contractul de administrare a trustului de proprietate este reziliat din cauza:

Decesul unui cetățean care este beneficiar, sau lichidarea unei persoane juridice - beneficiar, dacă nu se prevede altfel prin acord;

Refuzul beneficiarului de a primi beneficii conform contractului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel;

Decesul unui cetățean care este mandatar, recunoașterea acestuia ca incompetent, parțial incapabil sau dispărut, precum și recunoașterea unui antreprenor individual ca insolvabil (faliment);

Refuzul fiduciarului sau al fondatorului managementului de a desfășura administrarea fiduciară din cauza imposibilității mandatarului de a efectua personal administrarea fiduciară a proprietății;

Refuzul fondatorului managementului de la contract din alte motive decât cele specificate la paragraful cinci al prezentului alineat, sub rezerva plății către mandatar a remunerației prevăzute de contract;

Declararea insolvabila (falimentara) a unui cetatean-antreprenor care este fondatorul managementului.

Comentarii-Metodologie

MANAGEMENTUL ÎNCREDIILOR, FONDURI MUTUE DE INVESTIȚII

CARACTERISTICI ALE MANAGEMENTULUI ÎNCREDELOR IMOBILĂ

Recent, din ce în ce mai mulți proprietari aleg să-și pună bunurile imobiliare existente în gestionarea încrederii. Drept urmare, ei primesc un profit din utilizarea proprietății lor - cu toate acestea, minus costurile de întreținere a acesteia și remunerația mandatarului. Trebuie remarcat faptul că managementul încrederii în domeniul imobiliar are propriile sale caracteristici, pe care le vom discuta în materialul de mai jos.

Specificul administrării încrederii a proprietății este stabilit de capitolul 53 din Codul civil al Federației Ruse.

Conform articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse, în temeiul unui acord de administrare a trustului de proprietate, una dintre părți (fondatorul managementului) transferă proprietatea către managementul trustului pentru o anumită perioadă de timp către cealaltă parte (mandatarul). Mandatarul se obligă să administreze bunurile primite în temeiul acordului în interesul fondatorului managementului sau al persoanei specificate de acesta (beneficiarul).

În baza articolului 1014 din Codul civil al Federației Ruse, fondatorul managementului trustului în cazul general este proprietarul proprietății. Potrivit articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse, un administrator poate fi un antreprenor individual sau o organizație comercială, cu excepția unei întreprinderi unitare. Proprietatea nu este supusă transferului către conducerea unei agenții guvernamentale sau a unui organism administrativ local (clauza 2 a articolului 1015 din Codul civil al Federației Ruse). Mandatarul nu poate fi beneficiar în temeiul contractului de administrare a trustului.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele de gestionare a încrederii pot fi întreprinderi și alte complexe imobiliare, obiecte individuale legate de bunuri imobiliare, valori mobiliare, drepturi certificate prin titluri de valoare necertificate, drepturi exclusive și alte proprietăți. Proprietatea aflată sub control economic sau administrare operațională nu poate fi transferată către managementul trustului (clauza 3 a articolului 1013 din Codul civil al Federației Ruse).

Articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse prevede că un acord de administrare a trustului de proprietate trebuie încheiat numai în scris. Nerespectarea acestei cerințe atrage nulitatea contractului (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 23 ianuarie 2008 N F09-10967/07-S4 în cazul N A50-7673/2007-G27).

În acest caz, acordul de administrare fiduciară a bunurilor imobile trebuie încheiat în forma prevăzută pentru contractul de vânzare a bunurilor imobile. Transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului este supus înregistrării de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți (clauza 2 din articolul 1017 din Codul civil al Federației Ruse).

În practică, se pune destul de des întrebarea: din ce moment se consideră încheiat un contract de administrare a trusturilor imobiliare?

Potrivit paragrafului 2 al articolului 433 din Codul civil al Federației Ruse, dacă, în conformitate cu legea, transferul de proprietate este necesar și pentru încheierea unui acord, acordul este considerat încheiat din momentul transferului proprietății relevante. (Articolul 224 din Codul civil al Federației Ruse).

Clauza 1 a articolului 224 din Codul civil al Federației Ruse stipulează că transferul este livrarea unui lucru către dobânditor, precum și livrarea către un transportator pentru trimiterea către dobânditor sau livrarea către o organizație de comunicații pentru trimiterea dobânditorului lucruri înstrăinate fără obligaţia de livrare. Lucrul se consideră livrat dobânditorului din momentul în care intră efectiv în posesia dobânditorului sau persoanei indicate de acesta.

În virtutea paragrafului 1 al articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse, transferul bunurilor imobiliare de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează în conformitate cu un act de transfer sau alt document de transfer semnat de părți. Cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel, obligația vânzătorului de a transfera bunuri imobiliare către cumpărător se consideră îndeplinită după predarea acestei proprietăți către cumpărător și semnarea documentului de transfer relevant de către părți.

După cum s-a menționat mai sus, în conformitate cu paragraful 2 al articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse, transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului este supus înregistrării de stat în același mod ca și transferul proprietății asupra acestei proprietăți.

Articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse stabilește forma unui contract de vânzare de bunuri imobiliare: un contract de vânzare de bunuri imobiliare se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți. Nerespectarea formei contractului de vânzare a bunurilor imobile atrage nulitatea acestuia.

Un acord în scris poate fi încheiat prin întocmirea unui document semnat de părți, precum și prin schimbul de documente prin comunicări poștale, telegrafice, teletip, telefonice, electronice sau de altă natură care să permită stabilirea în mod fiabil că documentul provine de la o parte. la acord (clauza 2 din articolul 434 Cod civil al Federației Ruse).

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse, transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare în baza unui contract de vânzare imobiliar către cumpărător este supus înregistrării de stat.

Executarea unui contract de vânzare de bunuri imobiliare de către părți înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate nu este baza pentru modificarea relațiilor părților cu terții (clauza 2 a articolului 551 din Codul civil al Federației Ruse).

După cum se menționează în paragraful 1 al articolului 12 din Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta” (denumită în continuare Legea federală nr. 122-FZ) drepturi la imobiliare și tranzacțiile cu acesta sunt supuse înregistrării de stat în Registrul unificat al drepturilor de stat.

Pe baza analizei paragrafului 6 al articolului 12 din Legea federală nr. 122-FZ, Registrul de stat unificat al drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta conține înregistrări ale restricțiilor (obligații) de proprietate și ale altor drepturi asupra bunurilor imobiliare (servitute, ipotecă, administrare a trustului, închiriere, contract de concesiune, sechestru de proprietate, declarație de drept de creanță în legătură cu imobile etc.).

Potrivit pozitiei arbitrilor, prevazuta in Rezolutiile FAS din Districtul Ural din data de 11.04.2007 in dosarul nr. F09-2494/07-S6, Districtul FAS Volga din data de 24.01.2008 in cauza Nr. A49-2407/06-84/24 contractul fiduciar de gestionare a bunurilor imobile se consideră încheiat nu din momentul semnării acestuia de către părți, ci după transferul proprietății către mandatar, cu condiția ca acest transfer să fie certificat prin înregistrarea de stat. .

În plus, în Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 23 ianuarie 2008 Nr. F09-10967/07-S4, instanța a decis că competențele mandatarului de a dispune de bunuri apar numai din momentul statului. înregistrarea transferului bunurilor imobile către managementul trustului.

Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest, printr-o rezoluție din 10 iulie 2007 în dosarul nr. F04-4363/2007 (35794-A03-13), a trimis cauza spre o nouă examinare, indicând totodată că în conformitate cu art. 1012 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de administrare a trustului de proprietate aparține categoriei de contracte reale și se consideră încheiat din momentul transferului proprietății.

În Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din data de 26 iunie 2007, 19 iunie 2007 în dosarul nr. F03-A73/07-1/1656, instanța a indicat că nu contractul de administrare a trustului în sine este cel care este supusă înregistrării de stat, dar transferul proprietății în managementul trustului. Totodată, legislația actuală nu conține o interdicție privind executarea unui acord înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate.

Astfel, astăzi arbitrii nu au o opinie comună cu privire la momentul de la care se consideră încheiat acordul de administrare fiduciară a imobilelor. Într-o astfel de situație, este posibil să se recomande ca mandatarul să-și exercite în continuare competențele de a dispune de bunuri imobile după înregistrarea de stat a transferului de proprietate.

Să reținem că pentru terți - chiriași sau organizații care prestează servicii publice, contractul de administrare a trustului imobiliar va intra în vigoare numai de la data înregistrării de stat a trecerii imobilelor în administrarea trustului. Părțile trebuie să țină cont de această prevedere, întrucât înainte de înregistrarea transferului de proprietate, toate drepturile și obligațiile către terți sunt suportate de însuși proprietar, și nu de mandatar.

În temeiul paragrafului 3 al articolului 1017 din Codul civil al Federației Ruse, nerespectarea formei contractului de administrare a trustului de proprietate sau obligația de a înregistra transferul bunurilor imobiliare în administrarea trustului atrage nulitatea acordului (Rezoluție al Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientul Îndepărtat din data de 6 septembrie 2011 Nr. F03-4112/2011 în dosarul Nr. A51-11667 /2010, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Caucaz de Nord din data de 29 iunie 2011 în dosarul Nr. A15 -1751/2010).

Contractul se încheie pe o perioadă care nu depășește cinci ani, deși pentru anumite tipuri de bunuri legea poate stabili și alte termene pentru care se poate încheia un contract de administrare a trustului. Dacă niciuna dintre părțile contractului nu declară rezilierea contractului la sfârșitul perioadei de valabilitate a acestuia, acesta se consideră prelungit pentru aceeași perioadă și în aceleași condiții ca cele prevăzute în contract.

Astfel, prin Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Orientului Îndepărtat din data de 06/08/2009 Nr. F03-2207/2009 în dosarul Nr. A73-9612/2008, instanța a refuzat pe bună dreptate prelungirea contractului către administrator la data de aceleași termene și pentru aceeași perioadă, întrucât fondatorul conducerii în timp util a fost transmisă mandatarului o scrisoare privind încetarea contractului de administrare a trustului și obligația de a restitui bunul.

Potrivit paragrafului 1 al articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse, transferul proprietății în gestionarea trustului nu implică transferul proprietății asupra acesteia către administrator. Adică, proprietatea transferată în managementul trustului continuă să rămână proprietatea fondatorului managementului.

Totodată, mandatarul, în timpul administrării bunului, are dreptul de a efectua orice acțiuni legale și efective în legătură cu acest bun în conformitate cu acordul în interesul beneficiarului. Legea sau acordul pot prevedea restricții asupra anumitor acțiuni pentru gestionarea încrederii proprietății (clauza 2 a articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Este necesar să se țină seama de faptul că mandatarul efectuează tranzacții cu proprietăți transferate către managementul trustului în nume propriu, indicând faptul că acționează ca un astfel de administrator (clauza 3 din articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse).

Astfel, transferul imobilelor în administrarea trustului nu afectează în niciun fel chiriașii: contractele de închiriere imobiliare încheiate cu proprietarul unui astfel de bun rămân în vigoare. În același timp, proprietarul și mandatarul sunt interesați să aducă la cunoștința chiriașilor informații despre încheierea unui contract de management al trustului. Acest lucru este necesar pentru a se asigura că chiriașii își îndeplinesc obligațiile care le revin în temeiul contractului de închiriere față de administrator. În plus, după încheierea unui contract, chiriașii trebuie să contacteze administratorul pentru a-și exercita drepturile în temeiul contractului de închiriere. Acest lucru va necesita în mod necesar încheierea de acorduri suplimentare la contractele de închiriere privind schimbarea persoanelor în obligație.

Trebuie avut în vedere faptul că, în baza articolului 651 din Codul civil al Federației Ruse, contractele de închiriere pentru o clădire sau o structură încheiate pe o perioadă mai mare de un an sunt supuse înregistrării de stat. Prin urmare, este necesar să se înregistreze toate contractele suplimentare la astfel de contracte de închiriere.

Pentru contractele de închiriere care vor fi încheiate de administrator pe durata contractului de încredere, se aplică regulile normale ale contractului de închiriere. Singura particularitate este faptul că acestea sunt încheiate nu de proprietarul proprietății însuși, ci de mandatarul său.

Să reamintim că, conform paragrafului 3 al articolului 1012 din Codul civil al Federației Ruse, tranzacțiile cu proprietăți transferate către managementul trustului sunt efectuate de administrator în nume propriu, indicând faptul că acesta acționează ca un astfel de administrator. Această condiție se consideră îndeplinită dacă, la efectuarea unor acțiuni care nu necesită documentare scrisă, cealaltă parte este informată despre efectuarea acestora de către mandatar în această calitate, iar în documente scrise după numele mandatarului se menționează „D.U.” făcut.

În lipsa unei indicații a acțiunii mandatarului în această calitate, mandatarul este obligat personal față de terți și răspunde față de aceștia numai cu bunurile care îi aparțin (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga din 19 septembrie , 2005 în dosarul Nr. A55-6159/04-36).

În practică, părțile pot avea o întrebare: pe ce documente trebuie plasată o astfel de marcă (doar la semnarea contractelor, acordurilor suplimentare etc., sau în toate cazurile când organizația acționează ca mandatar)? Deci, de exemplu, destul de des marca „D.U.” se face nu numai în anumite documente adresate mandatarului, ci și în ordinele de plată pentru plata oricărei plăți ale acestuia. Unele organizații marchează „D.U.” lângă numele managerului chiar și în ordinele de plată pentru plata chiriei. Acest lucru este greșit, să explicăm de ce.

Clauza 2.10 din Regulamentele Băncii Centrale a Federației Ruse din 3 octombrie 2002 nr. 2-P „Cu privire la plățile fără numerar în Federația Rusă” (denumite în continuare Regulamentul nr. 2-P) stabilește detaliile necesare pentru documentele de plată. În special, numele destinatarului fondurilor, numărul de cont și numărul de identificare a contribuabilului (TIN). În același timp, cititorii ar trebui să fie atrași de faptul că marca „D.U.” nu face parte din numele organizației. Astfel, în conformitate cu Regulamentul nr. 2-P, nu este necesară indicarea „D.U.” în ordinul de plată.

În coloana „Scopul plății” a ordinului de plată, trebuie să faceți un link către documentul în conformitate cu care se efectuează plata.

Astfel, utilizarea mărcii „D.U.” nu ar trebui să intre în conflict cu reglementările care stabilesc procedura de prelucrare a documentelor într-un anumit domeniu.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 1018 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea transferată către managementul trustului este separată de alte bunuri ale fondatorului managementului, precum și de proprietatea mandatarului. Această proprietate este reflectată de administrator într-un bilanţ separat, iar pentru aceasta se menţine o contabilitate independentă. Se deschide un cont bancar separat pentru plăți pentru activități legate de managementul încrederii.

Dacă veniturile dintr-un trust imobiliar nu intră într-un cont separat, se consideră că mandatarul acționează în interesul său și nu în interesul decontantului. Acest lucru dă proprietarului motive să rezilieze acordul de administrare a încrederii (Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Ural din 09 ianuarie 2007 în cazul nr. F09-11495/06-C6).

Mandatarul furnizează fondatorului managementului (și beneficiarului) un raport cu privire la activitățile sale în termenul și în modul stabilit prin contractul de administrare a trustului de proprietate (clauza 4 din articolul 1020 din Codul civil al Federației Ruse).

Mandatarul are dreptul la remunerația prevăzută în contractul de administrare a trustului de proprietate, precum și la rambursarea cheltuielilor necesare efectuate de acesta în timpul administrării trustului de proprietate, din veniturile din utilizarea acestui bun (articolul 1023 din Codul civil). Federația Rusă).

În acest caz, mandatarul trebuie să documenteze faptul că a suportat cheltuieli legate de administrarea fiduciară a bunurilor imobiliare. În caz contrar, i se poate refuza rambursarea cheltuielilor necesare. Astfel, prin Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 20 ianuarie 2011 în dosarul nr. A28-6975/2010, instanța a luat o decizie de a refuza cererea de colectare a creanțelor în temeiul contractului de administrare a trustului, întrucât nu existau dovezi sigure și suficiente ale faptului că mandatarul a avut cheltuieli cauzate de gestionarea fiduciară a proprietății specifice.

Belyaeva N.A.

Dacă proprietarul unui apartament transferă dreptul de a-și administra proprietatea unei a doua persoane care va acționa în numele proprietarului și va reprezenta interesele acestuia, atunci este necesar să se întocmească un act special. fapta de incredere.

Practic, un astfel de transfer al unui apartament este necesar pentru a crește eficiența administrării proprietății și a obține cel mai mare beneficiu. În unele cazuri, se încheie un acord de încredere în cazul în care proprietarul apartamentului nu este în măsură să-l administreze, de exemplu, dacă nu poate prelua proprietatea înainte de a împlini vârsta majoratului.

Fiţi atenți! Încheierea unui acord de administrare a trustului nu se aplică drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile ale mandatarului.

Părțile la acord

Pot exista două sau trei părți la acord:

• fondator – o persoană care transferă proprietatea în managementul trustului;
• mandatar - o persoană care primește bunuri în baza unei împuterniciri. Managerul poate fi o organizație comercială sau un antreprenor privat. El poate dispune personal de proprietatea transferată către managementul trustului sau poate implica terți – beneficiari – în acest proces;
• beneficiar – unitatea este administrată în interesul său.

Mandatarul poate intra în tranzacții în numele fondatorului fiduciar, dar în același timp, lângă semnătura acestuia, trebuie să facă o notă D.U. care denotă managementul încrederii. Dacă managerul este o organizație, se face o notă lângă numele complet.

De exemplu, proprietarul poate încredința conducerea unei societăți comerciale, care la rândul său se angajează să monitorizeze starea localului, să caute chiriași și să se asigure că aceștia plătesc chiria la timp etc. La rândul său, organizația va plăti independent impozite pe profiturile din închirierea unui apartament și va plăti proprietarului spațiului de locuit veniturile sale.

Cum să închiriezi un apartament sub administrare de încredere

Dacă proprietarul apartamentului nu poate dispune personal de el dintr-un anumit motiv (de exemplu, pleacă într-o călătorie lungă de afaceri), atunci trebuie să predea apartamentul pentru a avea încredere în management și să întocmească un acord corespunzător. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați o companie care își poate asuma responsabilitatea gestionării locuințelor prin procură.

Cum să întocmești un acord de încredere?

Acest document este întocmit în scris și conține următoarele informații:

• informații despre mandatar;
• informații despre persoana fizică sau juridică în interesul căreia se efectuează transferul drepturilor de încredere;
• informatii despre manager;
• numărul de camere și suprafața de locuit a apartamentului, care este transferat managementului încrederii, precum și adresa acestuia;
• perioada pentru care apartamentul este transferat la managementul increderii si plata serviciilor prestate.

Un acord de transfer de bunuri imobiliare în administrarea trustului se întocmește după aceleași reguli ca și un acord de cumpărare sau vânzare de bunuri imobiliare. Adică, atunci când imobilul este transferat în conducerea administratorului, acesta trebuie înregistrat la Rosreestr.

Caracteristici de compilare și eșantionare

Câteva nuanțe ale acordului de încredere:

• contractul este valabil pentru o anumită perioadă;
• mandatarul efectuează toate operațiunile cu proprietate în nume propriu;
• managerului îi pasă de interesele proprietarului obiectului contractului, și nu de propriile sale;
• managerul are dreptul de a alege și implementa în mod independent metode de administrare a apartamentului;
• un apartament care face obiectul administrării trustului nu poate fi recuperat pentru datoriile proprietarului său (cu excepția cazurilor în care locuința acționează ca garanție).

Un exemplu de acord poate fi vizualizat și descărcat folosind următoarele link-uri:

Impozite sub managementul trustului

Problema impozitării la transferul unui apartament în managementul trustului nu este reglementată de reglementări. Prin urmare, în astfel de cazuri, acestea sunt ghidate de criterii generale de impozitare și de instrucțiuni separate.

Astăzi, există două tipuri de taxe asociate cu transferul locuinței în managementul trustului:

1. impozit la transferul unui apartament în managementul trustului,
2. impozit pe tranzacțiile curente care se efectuează pe perioada de valabilitate a contractului.

Esența managementului încrederii - consultație video

Programul din seria de programe „Notar pentru tine” spune mai detaliat despre esența managementului încrederii și complexitățile întocmirii unui acord.

Va scădea ușor datorită plății taxelor către administrator. Tranzacțiile de gestionare a încrederii sunt încheiate și dacă proprietarul proprietății intenționează să o facă absență îndelungată sau se mută pentru rezidență permanentă în străinătate.

Un astfel de management des folosit, dacă cererea de imobile depinde de sezon sau nu este suficient de mare (de exemplu, o casă de țară care se închiriază pentru câteva zile de sărbători). Gestionarea încrederii imobiliare este, de asemenea, convenabilă pentru persoanele juridice care dețin unități de producție sau producție neutilizate.

Societate de management poate renova incinta, monitoriza starea acestuia și poate găsi chiriași care vor plăti chiria la timp.

Gestionarea unui complex mare de spații și obiecte este o sarcină intensivă în muncă, este mai bine să încredințați managementul specialişti.

Avantajul managementului încrederii unui obiect, spre deosebire de lucrul cu un broker, este responsabilitate deplină societate de administrare pentru plata la timp a chiriei si utilitatilor. Dacă este necesar, societatea de administrare va monitoriza siguranţă proprietatea proprietarului.

Nu toate proprietățile poate deveni subiect al managementului încrederii. De exemplu, legea permite predarea unor obiecte precum pădurile, lacurile de acumulare, subsolul numai pentru utilizare. Imobil care se află în administrare operațională sau subordonare economică nu poate fiîn managementul încrederii.

Acord

Conform unui acord de administrare a încrederii, un participant la o tranzacție se transferă unui alt participant pentru un timp limitat bunuri imobiliare disponibile. Administratorul trebuie efectua managementulîn interesul beneficiarului.

Transferul obiectului acordului în managementul trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare către un administrator.

Acord managementul încrederii trebuie să conțină următoarele informații:

Dacă mandatarul folosește obiectul fara restrictii, atunci poate dispune de lucruri imobile numai dacă acest lucru este specificat în contract.

Funcțiile unui mandatar

După semnarea acordului privind gestionarea încrederii imobiliare mandatar(DU) are dreptul de a începe să-și îndeplinească funcțiile. Nu trece la mandatar proprietate asupra imobilului, dar acesta, în conformitate cu acordul semnat, are dreptul de a exercita efectiv și legal manipularea obiectelorîn interesul proprietarului.

Restricțiiîn raport cu funcţiile telecomenzii pot fi specificate în contract. Dacă nu există, mandatarul nu limitat in actiuni. Principalul lucru este că totul trebuie făcut cu beneficiu pentru proprietar.

Funcții administrator:

Reglementări legale și caracteristici de implementare

Implementați mecanismul de management al încrederii în practică nu usor. Pentru a evita dificultățile, ar trebui să respectați normele de drept civil care guvernează gestionarea încrederii.

Temeiul legal pentru relația dintre proprietarul proprietății și mandatar este acord. Forma și procedura de înregistrare sunt descrise de Codul civil al Federației Ruse (Capitolul 53).

Codul civil al Rusiei prevede încheierea unui acord în forma în care sunt încheiate imobile. Înregistrarea trebuie să aibă loc în scris cu semnăturile părților. Dacă această cerință este încălcată, atunci, în consecință, acordul încheiat este recunoscut gol.

Atunci când transferați bunuri imobiliare către managementul trustului, este necesar să efectuați înregistrare de stat. Procedura de înregistrare este aceeași ca și pentru. Transferul drepturilor se înregistrează direct, și nu acordul în sine.

Prin urmare, toate modificările care se referă la contractul în sine și nu afectează transferul de drepturi trebuie să fie înregistrate nu este nevoie.

Ai nevoie doar consemnează în scris aceste modificări și atașați-le la contract.

Perioada de valabilitate Conform reglementărilor legale, acordul nu trebuie să fie mai lung de 5 ani.

După expirarea contractului, poate fi prelungit, dacă părțile nu o declară rezilierea. Condițiile tranzacției rămân aceleași ca în documentul original. Procedura de executare și intrare în vigoare a acordului are unele particularitatile.

Conform legii, îndeplinirea termenilor acordului de către semnatari înainte de procedura de înregistrare de stat nu constituie o bază pentru modificări ale raporturilor juridice părțile la un acord cu un terț. Momentul intrării în vigoare a acordului de management al trustului pentru semnatari și pentru terți nu se potrivește întotdeauna.

Contractul poate prevedea că intră în vigoare de la o anumită dată sau imediat după semnare. Dar pentru terți (chiriași, utilități etc.) acordul căpătând putere după înregistrarea de stat. Totul înainte de asta obligații se află cu proprietarul proprietății.

Problema managementului încrederii imobiliare este lipsa unor norme legale care să reglementeze statutul juridic al terenului pe care se află clădirea. La întocmirea unui contract de management al încrederii nesigur raporturile juridice dintre proprietarul site-ului și părțile la contract rămân.

Alte caracteristici

La întocmirea unui contract de administrare a încrederii, merită să anunțați prompt chiriașii imobilului despre existență un astfel de document.

Acest lucru nu este obligatoriu, dar este cel mai mult acțiune rezonabilă.

Interesele chiriașului nu va fi rănit, întrucât acordurile acestora cu organizatorul managementului rămân în vigoare, iar mandatarul efectuează tranzacții imobiliare în nume propriu. Acest lucru este necesar pentru ca chiriașul să fie de acord cu toate aspectele legate de închiriere cu un mandatar. Când semnați un contract de închiriere pentru mai mult de un an, este necesară înregistrarea(articolul 651 din Codul civil).

Managerul de încredere desfășoară toate acțiunile cu sediul transferat conducerii în numele meu, și indică faptul că acționează ca manager (marcat „DU”). În cazul acțiunilor în justiție ale managerului fără acte, chiriașul trebuie informat că acțiunile sunt efectuate de telecomandă.

Codul civil prevede că mandatarul, pe lângă faptul că primește remunerație de la proprietarul imobilului pentru serviciile sale, are dreptul pentru compensarea deșeurilor legat de administrarea bunurilor imobile care i-au fost încredințate.

CU Astăzi există o cerere pentru un serviciu atât de departe de nou, precum managementul încrederii în Rusia (AKRUS City furnizează acest serviciu din 1998) și căImportant este că investiția în imobiliare este de multe ori mai sigură decât investiția în titluri bancare sau în alte tranzacții financiare. Piețele, ca și băncile, sunt instabile, iar riscul de a vă pierde banii este întotdeauna mare. Și piața imobiliarăstabil pe piețele de locuințe standard, de lux și ieftine. Proprietarii acestui tip de locuințe sunt atrași în principal de protecția împotriva riscurilor întâlnirii cu escroci și chiriași nesiguri. Și, desigur, stabilitatea câștigurilor.

Proprietarii de locuințe de lux, pe lângă posibilitatea de a câștiga bani în plus, prețuiesc în special acest serviciu ca pe o modalitate bună de a nu se cufunda în multitudinea de probleme și preocupări ale proprietarului și chiriașului.
Acei clienți ai companiei noastre care locuiesc temporar sau permanent în străinătate și, din cauza depărtării lor, nu pot controla procesul de obținere a profitului din închirierea proprietății imobiliare rusești, au putut aprecia în mod deosebit beneficiile administrării încrederii imobiliare.
Într-un fel sau altul, orice Proprietar care și-a transferat proprietatea către noi pentru administrare va aprecia un nivel destul de ridicat de profitabilitate, care, fără îndoială (și important), este de multe ori mai sigur decât investiția în titluri bancare sau în alte tranzacții financiare. Piețele, ca și băncile, sunt instabile, iar riscul de a vă pierde banii este întotdeauna mare. Iar piața imobiliară din țara noastră, în ciuda tuturor frământărilor economice, este stabilă și investiția într-un apartament aduce întotdeauna venituri proprietarilor săi. Iar serviciul de management al încrederii ajută la extragerea acestor venituri fără riscuri și bătăi de cap inutile.

Costul serviciilor noastre nu s-a modificat de la începutul acestui serviciu (1998) și este egal cu 1 lună de chirie pe an, care este doar 8,5% pe lună.

Dacă convertiți dobânda în ruble, atunci veți plăti aproximativ 3.500 de ruble pe lună pentru timpul economisit și nervii economisiți. Mai mult decât atât, plata serviciilor noastre are loc numai după ce chiriașul a plătit bani pentru închirierea apartamentului.

Managementul increderii apartamentului este un serviciu pentru persoanele care doresc sa isi inchirieze apartamentul, sa primeasca chirie lunara si nu au probleme cu Chiriasii: nu faceti fata daunelor cauzate apartamentului, nu evacuati Chiriasul daca acesta nu a platit chiria, faceti nu ascultați plângerile vecinilor, neplata facturilor la utilități etc.

Vă oferim spre apartamente

Pentru confortul dumneavoastră, avem diverse pachete de servicii.Va rugam sa va familiarizati cu gama de servicii incluse in fiecare pachet si sa alegeti varianta cea mai potrivita pentru dumneavoastra. Încheierea unui acord de comision cu servicii pentru pachetele de servicii „Mare” și „Complet” este posibilă numai pentru apartamentele care au fost supuse unei inspecții tehnice efectuate de organizații autorizate, cu furnizarea obligatorie a documentelor relevante.
Dacă sunt furnizate servicii care nu sunt incluse în pachetul de management al încrederii pe care l-ați ales, aceste servicii sunt furnizate după semnarea unui acord suplimentar și

*Campania de publicitate pentru cautarea si selectia Chiriasului se desfasoara in mod gratuit, insa, daca la incheierea contractului comisionulsau la încetarea acestuia Proprietarul intenționează să închirieze apartamentul Chiriașului pe cont propriu, apoi Proprietarul plătește pentru serviciile de căutare și selectare a Chiriașului în conformitate cu termenii contractului de comision.