Правила за техническата експлоатация на хотелите и тяхното оборудване. Организация на експлоатацията на инженерното оборудване на хотели Правила за експлоатация на хотелите и тяхното оборудване

Целият спектър от дейности по експлоатацията на сградните помещения и хотелското оборудване може да се обедини в 4 основни групи: Поддръжка на сградата и хотелската база; Санитарно поддържане на помещенията на хотела и околностите; Предоставяне на обществени услуги; Ремонт на помещения и реконструкция на сгради и конструкции на хотела. Поддръжката е съвкупност от работи и мерки за поддържане в добро състояние на всички елементи на сградата и съоръженията на хотела, както и осигуряване спазването на параметрите на тези...

Ако тази работа не ви устройва, в долната част на страницата има списък с подобни произведения. Можете също да използвате бутона за търсене

Лекция 2 Управление на експлоатацията на сградата на хотелския комплекс.

Всеки хотелски комплекс – това не е само бизнес услуги,това е преди всичко Имот,което изисква правилна експлоатация и управление.

Целият комплекс от работи по експлоатацията на сградата,хотелските стаи и оборудване могат да се комбинират в 4 ключови групи:

1. Поддръжка на сградата и съоръженията на хотела;
2. Санитарно поддържане на помещенията на хотела и околността;
3. Предоставяне на обществени услуги;
4. Ремонт на помещения и реконструкция на сгради и конструкции на хотела.

Поддръжкае комплекс от работи и мерки за поддържане в добро състояние на всички елементи на сградата и съоръженията на хотела,както и да се гарантира, че параметрите на тези елементи отговарят на изискванията на стандартите за изпълнение.

Комплексът от мерки за поддръжка на сградата на хотела може да включва следните дейности:

• Периодична проверка на конструкциите и инженерното оборудване на хотелските съоръжения,както и външни комуникации;
• Извършване на технически надзор и оценка на техническото състояние на конструкцията и комуникациите;
• Настройка на технически системи и отстраняване на дребни повреди заосигуряване на непрекъснатост на обслужването на гостите;
• Работи по подготовка за сезонна експлоатация- пролет-лято и есен-зима;

Планирането на поддръжката включва следните дейности:

• Изясняване и актуализиране на проектната документация за сгради и комуникации,неговото проучване за съществуващите и очакваните технически и експлоатационни характеристики на строителни елементи и оборудване;
• Определяне на изисквания и показатели за ниво на качество,което следва да се постигне в резултат на дейности по техническа експлоатация;
• Изготвяне на списък за поддръжка и текущи ремонти в и извън хотела;
• Извършване на оценка на честотата на изпълнение на работата и обема на тяхната ресурсна подкрепа,и съвпадащи нужди и възможности.

Редът за организиране и провеждане на комплексни дейности по поддръжката на сградата на хотела:

1. Планиране и анализ на мерките за техническа експлоатация;
2. Организация и поддръжка на сградата на хотела;
3. Контрол и оценка на ефективността на дейностите;

Санитарно съдържание.Представлява почистване на стаи за гости и обществени зони.Тази функция е една от най-важните в системата за управление на хотела,както и доста трудни по отношение на изпълнение поради големия брой стаи, изискващи ежедневно почистване и постоянната необходимост от съгласуване на информация за състоянието на стаите за гости с услугата за настаняване

Предоставяне на хотелски услуги. Представлява процеса на планиране на ресурсите,осигуряване на нормалното функциониране на хотела,както и проверка на нивото на предоставяне на ресурси.

Планиране на разходитеможе да се реализира:

• Използвайки обобщени показатели за разходите за ресурси,нормализирана за единица обем или площ,като се вземат предвид вида на сградата и техническите характеристики;
• Изчисляване на разходите или по силата на потребителите на ресурси,на разположение на място,или използвайки изчислителни модели и стандарти;

Ремонт на помещения и конструкции на хотела.При поддръжката на хотелска сграда се оценява не само нейното физическо влошаване,но и функционалното му остаряване.В зависимост от състоянието на помещението и от нивото на съответствие на параметрите на неговите елементи със стандартите,приети в хотелиерството,са предвидени ремонтно-реконструктивни дейности.

Целият набор от ремонтни или реконструкционни работи може да се групира в два основни блока:

• Планова превантивна поддръжкатези. работи и дейности по текущ и основен ремонт с определена честота с цел поддържане на експлоатационните параметри на хотела през стандартния експлоатационен живот, като се отчита физическото износване;
• Ремонтни дейности за подобряване на техническите и икономически характеристики на хотела за предотвратяване или премахване на остаряването на сградата с цел повишаване на ефективността на нейното използване;

Към работите с планиран превантивен характер в по-голяма степен се отнасят текущите ремонти.

Текущият ремонт гарантира предотвратяване на преждевременно износване на конструкциите,довършително и инженерно оборудване,както и отстраняване на дребни повреди и неизправности.Според видовете извършени работи се разграничават текущите ремонти:

• Текуща профилактика
• Текущи аварийни ремонти
• авариен ремонт
• Ремонт за сигурност и поддръжка

За ремонтни дейности за подобряване на техническите и икономически характеристики на хотела,обикновено, включително основен ремонт(клауза) Основният ремонт се състои в подмяна ивъзстановяване на отделни части или цели конструкции,както и инженерно-техническо оборудване на сградата във връзка с физическите,остаряване и унищожаване.

Има следните видове основни ремонти:

• Комплексен основен ремонт
• Селективен основен ремонт

Техническа документация.

Техническата документация е основната база за планиране,организация и анализ на ефективността на експлоатацията на хотелската сграда.Техническата документация на сградата на хотела включва техническа документация за дългосрочно съхранение,те включват:

• план на сайта в мащаб 1:1000 - 1:2000 с жилищни сгради и конструкции,разположен на него;
• проектни разчети иекзекутивни чертежи за сградата на хотела;
• сертификати за приемане на хотелска сграда от строителни организации;
• сертификати за техническо състояниехотелски сгради за прехвърляне на собственика;
• схеми на водоснабдителната мрежа,канализация, централно отопление,топлина, газ, електроснабдяване и др.;
• бизнес паспорти на бойлери,книги за бойлери;
• лифт паспорти;
• технически паспорти за всяка сграда,строителство и поземлен имот;
• изпълнителни чертежи на заземяващи контури(за сгради, заземен) .

Техническата документация за дългосрочно съхранение трябва да се коригира при промяна на техническото състояние,преоценка на дълготрайни активи,основен ремонт или реконструкция и др.

Включено в документациятаподменен поради изтичане на валидността му,включва:

• оценки, описания на работи по текущ и основен ремонт;
• сертификати за технически прегледи;
• дневници на приложения;
• протоколи за измерване на електрическо съпротивление;
• протоколи за измерване на вентилацията.

МИНИСТЕРСТВОТО НА ЖИЛИЩЕТО И КОМУНАЛНИТЕ КОМУНАЛИЗАЦИИ НА РСФСР

ТЕХНИЧЕСКА ПОДДРЪЖКА НА ХОТЕЛИ И ТЕХНОТО ОБОРУДВАНЕ

Одобрен

със заповед на министерството

жилищно- комунални

икономика на РСФСР

МОСКОВ СТРОЙИЗДАТ 1985г

Правила за техническата експлоатация на хотели и тяхното оборудване / Minzhilkomkhoz RSFSR. - М.: Стройиздат, 1985.

Дадени са основните разпоредби за техническата експлоатация на помещения, строителни конструкции и инженерно оборудване на хотели, както и инструкции за поддържане на територията, безопасност, охрана на труда и пожарна безопасност при експлоатацията на хотели.

За служители, занимаващи се с техническа експлоатация, поддръжка и ремонт на хотели.

Разработено от AKH им. К.Д. Памфилов от Министерството на жилищното и комуналното обслужване на РСФСР (кандидатите на техническите науки Е. М. Ариевич, Е. И. Афанасиева, А. С. Владичин, инженер В. Е. Лихачев) с участието на GUPKO MZHKH RSFSR (инженер М. А. Висока сграда на хотели Кузмина) на Московския градски изпълнителен комитет (инженер С. Л. Мининберг), ЦНИИЭП на инженерното оборудване на Госгражданстрой (кандидат на техническите науки А. Н. Добромыслов, инженер А. А. Шамулюнов), МИИТ на Министерството на висшето образование на СССР (кандидат на техническите науки К. М. Черемисов).

С въвеждането на тези Правила отпадат „Правилата за техническата експлоатация на хотелите и тяхното оборудване”, М: Стройиздат, 1976 г.

Редактори – инж. Р.Б. Велски (Минжилкомхоз на РСФСР), д-р. технология Науки E.M. Ариевич, инженер V.E. Лихачов (AKH на име K.D. Памфилов от Министерството на жилищното и комунално обслужване на РСФСР), инженер. S.L. Мининберг (Отдел за високи сгради и хотели на Московския градски изпълнителен комитет).

1. ОБЩИ РАЗПОРЕДБИ ОБЩИ ИНСТРУКЦИИ

1.1. Задачата на техническата експлоатация на хотелския фонд е да осигури доброто състояние на конструкциите, частите от сградите и инженерното оборудване на хотелите за тяхната непрекъсната работа в рамките на нормативния експлоатационен живот, навременното извършване на планови профилактични ремонти, осигуряване на правилното подобрение. и санитарно състояние на сградата и прилежащата към нея площ.

Техническата експлоатация на хотелския фонд включва поддръжка и всички видове ремонти.

Разходите за поддръжка и ремонт на хотели следва да се планират в рамките на установените стандарти, като се отчита тяхното техническо състояние (виж Приложения 16, 17).

1.2. Правилата за техническата експлоатация на хотелите и тяхното оборудване са задължителни за всички организации на изпълнителните комитети на местните съвети на народните депутати, министерства, ведомства, предприятия, институции, които управляват хотелския фонд на територията на РСФСР.

1.3. Познаването и спазването на настоящите Правила на практика е задължително за всички служители, ангажирани с техническата експлоатация и ремонт на хотелски сгради и тяхното инженерно оборудване.

Мениджърите, отговорни за техническата експлоатация на хотелите, са длъжни да осигурят изучаването и проверката на познанията на правилата и разпоредбите на висшите организации и местните съвети на народните депутати относно техническата експлоатация на хотелския фонд от служители, които са им подчинени.

1.4. Правилата са необходими за изучаване и полагане на изпити по тях, следните категории инженерно-технически работници:

а) ръководители на отдели за жилищно-комунални услуги на края (региона) на градските изпълнителни комитети и министерствата на жилищното и комунално обслужване на АССР, инженерни и технически работници на комбинати на комунални предприятия, отговорни за организирането на техническата експлоатация на хотела складови, планови и стопански дейности на хотели;

б) ръководители, главни инженери (инженери) на хотелиерски асоциации, инженерно-технически работници, участващи в организирането на техническата експлоатация на хотелския фонд, планирането и отчитането на стопанската дейност на хотелиерството;

в) началници, главни инженери (инженери) и техници на отдели на министерства, ведомства, предприятия, организации, институции, участващи в техническата експлоатация на хотелския фонд.

Инженерно-техническите работници, които отговарят за експлоатацията на инженерното оборудване, поддръжката на хотелските сгради, прилежащите територии, инженерно-техническите работници на специализираните организации за експлоатация и ремонт на хотелиерството, както и всички работници трябва да учат и положат изпити по настоящите Правила в рамките на тяхната специалност.

1.5. Приемането на изпити за работещи и новоназначени инженерно-технически работници и работници в обхвата на настоящите Правила, както и специални инструкции, свързани с дейността на хотелския фонд, се извършва от квалификационна комисия, чийто състав се определя. със заповед на ръководителя на хотела или на по-висша организация.

Новобранците трябва да издържат изпити в рамките на три месеца. На служител, положил изпитите, се издава удостоверение.

Служителите в хотелиерството след определени периоди, регламентирани със съответните инструкции за специалността, трябва да полагат повторни изпити, а съгласно настоящите Правила - след 2 години.

1.6. Администрациите, сдруженията на хотели, комунални дружества, които разполагат с хотелски фонд в райони със специални условия (с потъващи почви, минни изработки, сеизмични ефекти и вечна замръзване), трябва да извършат следната работа:

за наблюдение на техническото състояние на сградите и инженерното оборудване по време на тяхната експлоатация;

предотвратяване и премахване на повреди на сгради от действието на слягане по време на накисване на потъващи почви, срутване на покрива на минни изработки, размразяване на вечно замръзналите почви и действието на сеизмични сили;

за отстраняване на последиците от щети, които вече са настъпили в зоните на въздействие на тези въздействия в съответствие с „Правилата и. норми на техническа експлоатация на жилищния фонд” (М., Стройиздат, 1974).

1.7. За нарушаване на настоящите Правила виновните носят отговорност по установения ред.

1.8. Отговорността за прилагането на настоящите Правила е на ръководителите на експлоатационни организации 1).

1) Офиси, сдружения на хотелиерството, комбината на комунални услуги, както и хотели, наричани по-нататък "оперативни организации".

МЕНИДЖМЪТ НА ХОТЕЛИСТИЧЕСТВОТО

1.9. Хотелският фонд е подчинен на изпълнителните комитети на местните съвети на народните депутати.

1.10. На тяхно подчинение е хотелският (ведомствен) фонд на предприятия, организации и институции.

1.11. Хотелите в своята дейност се ръководят от правилата, наредбите, инструкциите, заповедите и циркулярите, разработени и одобрени от Министерството на жилищното и комунално обслужване на РСФСР. Министерството разглежда техническата документация за строителство и реконструкция на хотели (с изключение на Москва и Ленинград), осигурява средства за материали и оборудване и оказва техническа помощ при експлоатацията на хотелите.

За управление на работата на хотелиерството на РСФСР, като част от Главното управление на предприятията за комунални услуги (GUPKO) на министерството, беше създаден „Отдел на хотелиерството“, който упражнява контрол върху въпроси, свързани с функционирането на хотелския фонд и „Отдел „Проектиране, строителство и ново оборудване”, на който е възложено усъвършенстване на проектирането, изграждането и въвеждането на ново оборудване в хотелиерството.

Забележки: 1. Организацията на приемането, настаняването и обслужването на граждани в хотели, разположени в районите на Далечния север и еквивалентни на тях райони, се регулира от общите за всички хотели норми и разпоредби. Заплащането за ползване на места в тези хотели се увеличава с 30%.

2. При приемане на чуждестранни туристи в общински хотели трябва да се ръководи от правилата за приемане и обслужване на чуждестранни туристи в хотели, мотели и къмпинги на територията на СССР на Държавния комитет по външен туризъм към Министерския съвет на СССР. .

1.12. Изпълнителните комитети на местните съвети на народните депутати и техните общински органи упражняват контрол върху техническата експлоатация на хотелския фонд на местните съвети, както и на други предприятия, институции и организации, разположени в. тяхното подчинение.

1.13. Управлението на работата на хотели на местните съвети се извършва в зависимост от местните условия: от Службата на високите сгради и хотели на Московския градски изпълнителен комитет (Москва), Хотелската администрация на Ленинградския градски изпълнителен комитет (Ленинград) , асоциации (производствени асоциации) на хотелиерството на градове, региони и републики, комбинати за комунални услуги (областни центрове и работнически селища), индустриални тръстове към отделите за жилищно комунално обслужване на регионалните изпълнителни комитети и министерствата на жилищното строителство и комунални услуги на автономните републики.

Администрациите, асоциациите (заедно с общинските жилищно-комунални услуги) и комбинациите контролират обема на капиталните ремонти и подобряването на хотелите, допринасят за осигуряването на тези работи с проектна документация, контролират и контролират техническата експлоатация на хотелите.

Администрациите, асоциациите на хотелиерството и комбинатите на комуналните услуги разработват организационни и технически мерки за въвеждане на нови технологии и научна организация на труда в хотелиерството, осигуряват разработването, производството и внедряването на ново оборудване, механизми, инвентаризация и контрол извършване на организационни и технически дейности от хотели, организиране на контрол върху икономическата дейност на хотелите, участие в работата по обучение на персонал, организиране на социално състезание.

Комбинацията от комунални предприятия обединява, освен предприятия и организации за комунални услуги и външно благоустрояване, и хотели и е тяхно юридическо лице. Осъществява общо ръководство и предприема мерки за подобряване на работата, води количествена и качествена отчетност на съществуващия хотелски фонд, преглежда и одобрява тримесечни и годишни планове.

1.14. Техническата експлоатация на хотелите се извършва от обслужващ персонал и персонала на хотелските работници с участието на съответните специализирани организации на договорна основа.

1.15. Схемата за управление на хотела се изгражда в зависимост от неговия капацитет, категория и състав: помещения и оборудване. Ако хотелът има няколко сгради, управлението се осъществява от съвместното ръководство, като във всяка отделна сграда има ръководител на сградата (клон) на хотела, който осъществява общото управление и е финансово отговорно лице.

Състоянията на административния и управленския и обслужващия персонал са завършени в съответствие с настоящите стандартни състояния и стандарти. Директорът на хотела в своята дейност се ръководи от "Правилника за работата на директора на хотела", образеца на устава на хотела и документите на висши организации, а персоналът на хотела - стандартни длъжностни характеристики за всяка категория служители .

ПРОЦЕДУРА ЗА ПРИЕМАНЕ НА ХОТЕЛСКИ УСЛОВИЯ

Приемане в експлоатация на новопостроени хотелски сгради

1.16. Приемането за експлоатация на хотелски комплекси и отделни сгради и конструкции трябва да се извършва в съответствие с изискванията на ръководителя на SNiP относно основните разпоредби за приемане в експлоатация на завършени строителни съоръжения.

1.17. При приемане на хотели в експлоатация е необходимо да се определи отговорен представител на експлоатиращата организация, който да участва в работата на Държавната приемателна комисия.

1.18. Преди приемането на хотела в експлоатация трябва да бъдат назначени инженерно-технически работници най-малко един месец предварително и обслужващ персонал не по-малко от две седмици предварително.

Най-малко две седмици преди пускането в експлоатация на хотела служителите на съответните служби за поддръжка са длъжни да проучат документацията за изграждане на сгради и да проверят качеството на извършената работа.

За настройване на инженерното оборудване експлоатационната организация сключва споразумение със специализирана организация и извършва плащане след завършване на целия обем на настройката, която трябва да бъде завършена преди пускането на хотела в експлоатация.

1.19. Въведените в експлоатация хотели трябва да отговарят на проекта и изискванията на ръководителя на SNiP относно стандартите за проектиране на хотели.

Представителят на експлоатиращата организация трябва да обърне внимание на качеството на строително-монтажните работи; надеждност на връзките на санитарни, електрически мрежи и други елементи на инженерното оборудване; наличие на достъп до най-уязвимите части на конструкции и оборудване за проверка и ремонт; ефективността на дренажните системи и хидроизолацията на вкопаните части на сградата, вътрешнодворните канали, качеството на озеленяването, особено запълването на синусите на основите и уреждането на щора около сградата; за наличие на строителна документация, включително за скритите конструкции на сградата и за всички видове инженерно оборудване.

1.20. Инженерно оборудване: водоснабдяване, канализация; топла вода, централно отопление, вентилация, климатична система, нисковолтови устройства (телевизия, радио, аларма, шасификация, телефонна инсталация), газоснабдяване, електрическо оборудване, асансьори и улеи за боклук са тествани в работно състояние в съответствие с клауза 1.30 .

Приемането на новопостроени басейни и перални в хотели трябва да се извършва в съответствие с "Правилата за техническа експлоатация на бани и перални" (М., Стройиздат, 1979).

1.21. По искане на експлоатационната организация, работната комисия или Държавната комисия, преди приемането на хотела в експлоатация, могат да се извършат допълнителни изпитвания на отделни конструкции и инженерно оборудване за определяне на тяхната работа.

1.22. Непълноти, открити от работната комисия в резултат на проверка или инструментално изпитване, се отстраняват от изпълнителя в определените от комисията срокове.

Работната комисия с участието на експлоатиращата организация изготвя обобщено заключение за готовността на отделни съоръжения за приемане в експлоатация от Държавната приемателна комисия като цяло.

1.23. Не се допуска пускане в експлоатация на хотели с несъвършенства, с изключение на работи по озеленяване, които при необходимост могат да бъдат отложени за следващия период на настаняване.

1.24. Експлоатиращата организация приема нововъведения хотел в своя баланс и отговаря за експлоатацията му след одобряване на акта на Държавната комисия.

Техническата документация за изградения хотел и одобреният акт на Държавната приемателна комисия за приемане на хотела в експлоатация трябва да бъдат предадени в един екземпляр на експлоатиращата организация. Посочената документация се съхранява в експлоатационни организации със строги отчетни документи.

Забележка. Размерът на помещенията на приетата сграда се определя въз основа на инвентарния план, изготвен от Бюрото за техническа инвентаризация.

Приемане в експлоатация на капитално реновирани хотели

1.25. Капитално обновените хотели могат да бъдат въведени в експлоатация след приключване на всички дейности, предвидени в проекта и разчетите за ремонт на сградата като цяло или на отделни части, както и работа по подобряването на обекта и свързването на всички вътрешни комуникации към съществуващи външни мрежи.

Не се допуска приемане на работи с несъвършенства или гаранционни писма за отстраняване на несъвършенства (с изключение на работи по благоустрояване на дворни площи, които не могат да се извършват през зимата); в този случай текущата работа трябва да приключи през идващата есен или пролет.

1.26. Приемането за експлоатация на капитално обновени хотели (независимо от ведомствената принадлежност), както и след реконструкцията им, се извършва от Държавната приемателна комисия, състояща се от отговорни представители: органи на Държавния архитектурен и строителен контрол, експлоатационната организация, изпълнителя. , проектантската организация, Държавната служба за противопожарен надзор, Държавната санитарна инспекция, Държавният технически надзор, изпълнителните комитети на местните съвети на народните депутати и други заинтересовани организации.

1.27. Преди свикването на Държавната приемателна комисия се назначава работна комисия под председателството на отговорния представител на клиента, ръководителя или главния инженер на експлоатационната организация, състояща се от ръководители на технически служби, представители на възложители и подизпълнители, както и служители, които извършват технически и архитектурен надзор в процеса на основен ремонт или преустройство на хотела.

Работната комисия се назначава след получаване на писмено уведомление от изпълнителя за готовността на съоръжението за въвеждане в експлоатация.

Въз основа на резултатите от работата се съставя акт на работната комисия.

1.28. Държавната комисия по приемане на ремонтиран хотел се свиква от председателя на комисията въз основа на удостоверение от председателя на работната комисия за отстраняване на дефекти и недостатъци, отбелязани в акта на работната комисия.

1.29. Държавната приемателна комисия трябва да получи от изпълнителя документите за приемане на сградата, изброени в „Технически указания за производство и приемане на общостроителни и специални работи при основен ремонт на жилищни и обществени сгради“ (М., Стройиздат, 1976 г. ).

1.30. Изпитванията на инженерното оборудване (виж точка 1.20) се извършват преди предварителното приемане на хотела от работната комисия в работно състояние в съответствие с изискванията на Техническите инструкции, дадени в точка 1.29. Проверява се качеството на изпълнението на работата, предвидена от основния ремонт, включително топлоизолация и идентификационно боядисване в съответствие с GOST 14202-69.

Въз основа на тестовете се съставя съответен акт. При липса на дефекти се дава предварителна оценка на ремонта и препоръки за приемане на инженерно оборудване в експлоатация.

Ако се открият дефекти, ремонтът се счита за незавършен, докато не бъдат отстранени.

Окончателната оценка за качеството на основния ремонт на оборудване или системи се дава след експлоатацията им под натоварване в продължение на един месец.

1.31. Приемането от Държавната приемателна комисия на завършени работи по ремонта на хотела започва със запознаване с техническата документация за ремонтираната сграда, с актове за приемане на скрити работи, работа по ремонт или монтаж на нови инженерни системи и оборудване (централно отопление, ВиК, канализация, асансьори, газово оборудване, вентилация и др.) и дневник за производство на произведения. След преглед на документацията Държавната приемателна комисия проверява извършената работа в натура и при необходимост извършва отваряне или изпитване на конструкции.

1.32. При приемане за експлоатация на капитално ремонтирана сграда е необходимо да се обърне внимание на:

съответствие на извършената работа с одобрената техническа документация; качеството на тези работи;

защита на сгради и отделни части и конструкции от атмосферна, земна и експлоатационна влага;

надеждност на инженерното оборудване;

завършване на озеленяването и озеленяването на обекта, осигуряващо отвеждане на повърхностните води от сградата.

1.33. Приемането на извършената работа се документира с акт, съставен в три екземпляра, от които първият със съответните приложения се съхранява в експлоатационната организация, вторият - в организацията-възложител, а третият - в организацията-майка. При извършване на приемане от Държавната комисия с участието на Госархстройконтроля, третият екземпляр от акта остава при него.

Въз основа на данните от сертификата за приемане експлоатационната организация прави съответните маркировки в техническия паспорт на хотела и парцела, посочващи обхвата на извършените работи и тяхната цена.

1.34. Изпълнителната техническа документация за основен ремонт на хотела в един екземпляр трябва да се предаде на експлоатационната организация и да се съхранява заедно с документите за строга отчетност.

След основен ремонт, преди началото на експлоатацията на хотела, трябва да се извърши техническата му инвентаризация.

Приемане на хотелиерството при смяна на ръководството

1.35. При назначаване или смяна на директор, главен инженер (инженер), ръководител на сградата на хотела се проверява и проверява техническото състояние на хотела, както и елементите на озеленяването, които са на баланса на експлоатационната организация.

Характерът и редът за проверка на всяка сграда, нейните части, оборудване и елементи на озеленяването на прилежащата към хотела площадка при прехвърляне на стопанството от едно длъжностно лице на друго се установяват както при следващата проверка (т. 1.40-1.50).

1.36. Комисионната за приемане на хотела включва:

представител на висша организация (председател);

новоназначен служител;

длъжностно лице, освободено от работа;

председател на синдикалната организация;

главен счетоводител (счетоводител) на хотела.

При приемане на отделни сгради на хотела председател на комисията е ръководителят или главният инженер на хотела, членове на комисията са посочените по-горе лица.

1.37. Съставът на техническата документация за прехвърляне на хотелиерството от един управител на друг включва:

акт на Държавната комисия (с всички приложения) за приемане в експлоатация на сградата на хотела, инженерните мрежи и оборудване;

план на обекта с маркирани върху него сгради и конструкции, разположени на територията на хотела (сградата);

етаж по етаж: планове и разрези на сгради и конструкции;

чертежи на дворни и вътрешни мрежи за водоснабдяване, канализация, парно отопление, газ, електричество и др.;

паспорт на котелното производство, котелни книги;

паспорти за асансьори;

проекти, разчети, списъци на дефекти за производство на ремонтни работи, актове за приемане на извършени ремонтни работи и други документи за ремонт на сгради;

технически паспорти на хотела и парцелите.

1.38. При липса на техническата документация, посочена в точка 1.37, новият служител е длъжен да предприеме мерки за получаване, възстановяване или оформяне на липсващите документи.

1.39. Актът за приемане на хотелиерството от едно длъжностно лице на друго (виж Приложение 1) се одобрява от ръководителя на висшата организация не по-късно от десет дни от датата на изготвянето му.

Изготвяне на план-схема на курортен хотел

Разработване на планировката на сградата на хотелското предприятие

Изготвяне на презентация "Схема на жилищни етажи на известни хотели в света"

Тема 1.3. Техническа експлоатация на хотелиерските предприятия

Процедурата за въвеждане в експлоатация на сгради и конструкции

Всички обекти на туристическите заведения се приемат в експлоатация при спазване на предвидената в проектно-сметната документация работа и възможността за нормалното им функциониране.

След завършване на строителството (реконструкцията) на сгради те се приемат от работни, държавни и ведомствени комисии.

Възложителят уведомява писмено за приключването на работата. Клиентът създава работна комисионна в рамките на пет дни. Състои се от представители на клиента, главния изпълнител, подизпълнителите, проектантската организация, органите за санитарен надзор, пожарната инспекция и други организации. Задачата на работната комисия е да определи готовността за експлоатация на сгради или комплекс.

Комисията проверява готовите съоръжения с всички необходими мрежи и оборудване, сравнява ги с проекта, сравнява действителните разходи според документите. Главният изпълнител трябва да представи всички необходими документи: комплект чертежи и разчети, междинни сертификати за приемане на критични конструкции, сертификати за изпитване на водоснабдителни мрежи, канализация, топла вода, отопление и друго оборудване.

Работната комисия определя сроковете за отстраняване на дефекти, предава цялата документация на клиента.

Държавната комисия включва представители на Архитектурната комисия, Инспекцията на Държавния санитарен и противопожарен надзор, представители на пътни организации, може да се включат и банка, финансираща строителството.

Държавната комисия извършва преглед на актовете и документите, представени от клиента, установява съответствието на съоръжението и проектната документация, проверява качеството на работа и готовността на съоръжението за въвеждане в експлоатация в съответствие с правилата и разпоредбите за техническа експлоатация и безопасност.

Жилищни и обществени сгради могат да бъдат въведени в експлоатация само ако са в експлоатация предвидените в проекта санитарни, електрически, енергийни и други устройства (асансьори, газоснабдяване и др.).

Държавната комисия съставя акт за приемане на обекта в експлоатация. При подписване на акта от председателя на Държавната комисия обектът се счита за въведен в експлоатация и се приема в баланса на туристическото заведение като част от неговите дълготрайни активи. След държавното приемане финансирането на обектите приключва и не трябва да има недовършени работи, с изключение на работи по озеленяване, които могат да бъдат отложени за следващия период на засаждане (пролет или есен). В същото време приетият за експлоатация обект не е готов за приемане на туристи, докато не бъде избран персоналът на обслужващия персонал и се доставят храна, гориво, необходимата мека и твърда техника, мебели и др. Това се случва по време на периода преди стартиране.

Разкриването на изградените комплекси или самостоятелни обекти се допуска само след проверка от специална приемателна ведомствена комисия за технико-икономическа готовност за обслужване на туристи. По време на предпусковия период ведомствената комисия следи за навременността на работата.

Строителен живот

Способността на сградата да поддържа здравина и стабилност за дълго време се нарича издръжливост. Издръжливостта на една сграда зависи от качеството на конструкцията и използваните материали, както и от условията на експлоатация. Според експлоатационния живот сградата се разделя на три групи:

Над 100 години;

от 50 до 100 години;

От 20 до 50 години.

Сградите, издигнати за експлоатационен живот по-малко от 20 години, не са стандартизирани за издръжливост (например временни конструкции).

С течение на времето сградите и конструкциите губят първоначалните си качества и стойност. Има физическо и морално влошаване.

Физическото влошаване е загубата на здравина, стабилност във времето от сградата, намаляване на водо- и въздухопропускливостта, топло-, звукоизолационни и други свойства.

Физическото износване се влияе от:

Природен фактор - въздействието на външната среда;

Качеството на строително-монтажните работи и материалите по време на строителство и ремонт;

Спазване на правилата и разпоредбите за експлоатация;

Качество и навременност на текущите и основни ремонти;

Използване на сградата по предназначение;

Периодът, в който сградата е била в експлоатация.

При спазване на нормите и правилата за експлоатация на сградата, навременното извършване на висококачествен ремонт, интензивността на физическото износване намалява и физическото износване протича по-нормално, което трябва да съответства на стандартния среден експлоатационен живот на сградата.

Периодът, през който сградата трябва напълно да отговаря на предназначението си и може да се експлоатира (без да се нарушават условията за обслужване на живеещите в нея (с изключение на времето на реконструкция или основен ремонт), се нарича нормативен среден експлоатационен живот на сграда.

Нормативният експлоатационен живот на сградата като цяло и нейните основни конструктивни елементи (основи, стени, тавани) съвпадат. Вторичните конструктивни елементи (покриви, стълби, подове, прозорци, врати, прегради) могат да се износят два пъти или три пъти, така че имат по-кратък експлоатационен живот. Следователно е необходимо да се знае експлоатационният живот на конструктивните елементи, частите на сградата и инженерното оборудване, за да се извършват навреме необходимите ремонти, да се поддържат в добро състояние, като се предотвратява преждевременно износване.

Периодът от момента на държавно приемане на сградата в края на строителството до момента, когато нейната експлоатация е невъзможна поради разрушение или не е осъществима по икономически причини, се нарича действителен експлоатационен живот. Действителният експлоатационен живот може да не съвпада със стандарта, защото зависи:

От качеството на работата по избора на място, като се вземат предвид условията на климатичната зона;

Условия на работа (съответствие с условията на температура и влажност в помещенията, санитарното състояние на помещенията);

Качество на материалите, строителните работи;

Спазване на нормите и правилата за техническа експлоатация (текущи ремонти).

Според експлоатационния живот и техническото състояние на конструкциите се определя процентът на физическо износване на сградата. Ако процентът на износване надвишава 80%, тогава състоянието на сградата може да бъде признато за аварийно. Обектът подлежи на отписване с последващо разглобяване и изключване от баланса.

С течение на времето сградите, конструкциите и оборудването остаряват не само физически, но и психически. Остаряването се крие в несъответствието на сгради, конструкции и инженерно оборудване на съвременните изисквания. Зависи от състоянието на научно-техническия прогрес в строителството и индустрията, съвременните изисквания на техническата естетика и периода на експлоатация. Остаряването се характеризира със степента на комфорт, удобство и рационалност, съответствието на сградата с нейното предназначение.

Физическото износване се елиминира чрез извършване на всички мерки по техническа поддръжка, включително основен ремонт, при който се подменят износени части от конструкции и части от сградата. Остаряването може да бъде частично отстранено при основен ремонт, а напълно само при реконструкция.

3. Система за профилактика

Ефективността на организацията на услугите в туристическите заведения зависи пряко от техническото състояние на дълготрайните активи. Според техническото състояние на сградите и конструкциите се определя доколко рационално се използват те, дали са взети правилно необходимите мерки за предотвратяване на преждевременно износване, аварийни състояния.

Всяко туристическо заведение преминава техническо освидетелстване. Всеки обект в баланса има паспорт. Колкото по-пълен и задълбочен е паспортът, толкова по-лесно е да се планират и изпълняват дейности по поддръжката. Всички промени в паспорта се извършват според техническото състояние на дълготрайните активи, тъй като тези паспорти се използват при извършване на дейности по поддръжка и решаване на въпроси за реконструкция и бъдещо развитие на туристическа институция.

В „Препоръките за организация на техническата експлоатация на сгради и конструкции на туристически заведения“ се определя, че задачата на техническата експлоатация на сградите и конструкциите е да осигури тяхната непрекъсната работа в рамките на нормативния експлоатационен живот, да осигури подобряването и санитарно-техническата работа. състояние на сгради и постройки и прилежащите им площи.

Техническата експлоатация отразява комплекс от организационни и технически мерки.

Съвкупността от организационни и технически мерки за надзор и поддръжка на дълготрайни активи, периодично извършване на всички видове ремонти (текущи, капиталови) по предварително планирани планове с цел предотвратяване на износване, предотвратяване на аварии и поддържане на дълготрайни активи в постоянна експлоатационна готовност се нарича системата за превантивна поддръжка на дълготрайните активи.

Тази система включва:

Наблюдение на безопасността на сгради, конструкции и съоръжения;

Технически прегледи;

Спазване на правилата и разпоредбите за експлоатация;

Надзор върху безопасността на сгради, конструкции и съоръжения се осъществява от заместник-директора по икономическата или техническата част, главния инженер.

Технически прегледи. Правилата и разпоредбите установяват три вида технически прегледи:

Общ преглед (00);

Частична проверка (40);

Извънредна проверка (ВО).

Общият преглед се извършва два пъти годишно: през пролетта и есента. През пролетта, когато всички части на сградите се освободят от снега и станат достъпни за преглед, всички конструкции се обследват. Общ оглед се извършва в следната последователност: прилежаща територия, външни входове, външни комуникационни мрежи, фундаментни и сутеренни стени, външни стени (включително балкони, лоджии, еркери, архитектурни детайли), след това инспекция етаж по етаж от помещенията се извършва. В резултат на пролетния общ преглед се определя техническото състояние на сградата като цяло:

Идентифицирайте дефекти и неизправности, свързани с текущи ремонти, съставете опис на работата (или спешно отстранете някои дефекти);

Определете обектите за основен ремонт за една година, съставете опис на работата;

Съставете опис на работите по благоустрояването на територията и разположените на нея устройства (спортни игрища, атракции и др.);

Изготвяне на опис на работата за подготовка на сградата за отоплителния сезон.

Въз основа на работните описания се съставя план за действие и се поръчват проектни разчети. Планът посочва списъка на планираните работи, сроковете за тяхното изпълнение, начина на изпълнение и лицето, отговорно за изпълнението. Формулярът за попълване на плана за действие за експлоатация на сградата и оборудването на хотела е представен в табл. 1.7.

Таблица 1.7

План за действие за експлоатация на сградата и оборудването на хотела

Есенният преглед на сградите се извършва преди началото на отоплителния сезон преди образуването на снежна покривка, което затруднява инспекцията. До този момент трябва да приключи текущият ремонт за подготовка на сградата за експлоатация в зимни условия. Целият набор от работа за подготовка за есенно-зимния сезон трябва да бъде завършен 15 дни преди началото на отоплителния сезон. Дефектите със застрашаващ характер се отстраняват незабавно, а тези, които нарушават нормалната експлоатация на сградите и целостта на конструкциите - в рамките на един до пет дни.

При частичен преглед се проверява състоянието на отделни елементи и части (фундамент, покрив, водопровод). Частична проверка се извършва в следните случаи:

Ако не се вземат спешни мерки за отстраняване на причините за деформации, водещи до разрушаване на отделни конструкции или разрушаване на сградата като цяло;

При работата на оборудване, което, за да се осигури безпроблемна работа, трябва да се проверява по-често, отколкото при общ преглед.

Извънредна проверка се извършва спешно не по-късно от един-два дни след природно бедствие (силни валежи, снеговалеж, ураганен вятър и др.). Предприемат се спешни мерки за отстраняване на последствията.

Ремонт. Ремонтът, включен в системата за превантивна поддръжка, се разделя на текущ и капиталов.

Текущият ремонт се състои в системна и навременна работа, извършвана за предпазване на конструктивни елементи и части на сгради, конструкции и инженерно оборудване от преждевременно износване чрез превантивни мерки за отстраняване на незначителни повреди и неизправности.

Текущият ремонт не променя физическото състояние на материала на конструкцията, но ненавременната работа причинява допълнителни разходи за основен ремонт и води до намаляване на експлоатационния живот на сградата. Например, ако незначителни повреди на покрива не бъдат отстранени навреме, това ще доведе до изтичане на таванския етаж, овлажняване на цялата конструкция с всички последващи промени в нейната здравина и намаляване на експлоатационния живот.

Текущите ремонти са разделени на два вида:

Непредвидени, установени по време на експлоатацията на сградата и извършени спешно (1 - 5 дни);

Планирана превантивна, планирана по обем и време за изпълнение.

В случай на непредвидени текущи ремонти се извършват работи за отстраняване на дребни дефекти и повреди, които не могат да бъдат предвидени предварително - възникват по време на работа (например счупено стъкло). Непредвидени текущи ремонти се установяват при редовни ежедневни инспекции на сгради, почистване на помещения от обслужващ персонал и общи прегледи. Работата се извършва от персонал на пълен работен ден, а в някои случаи - с привличане на работници от други специалности. Всички хотели трябва да имат дневник за дефекти и неизправности, в който да се посочат отговорните лица и времето на работата.

Плановата превантивна поддръжка е насочена към елиминиране на преждевременното износване на конструкции, строителни части и оборудване и се характеризира с голям обем работа в сравнение с непредвидената поддръжка (например боядисване и ремонт на подове, тавани, фасади). Необходимостта от този вид поддръжка се определя при различни проверки. Невъзможно е да се извърши такава работа за кратко време, тъй като съоръжението е в експлоатация. Следователно е необходимо предварително да се изготви опис на работата и разчет, материали и да се определят възможните срокове за ремонт, без да се нарушава режимът на обслужване на туристите.

Основният ремонт е най-важната част от системата за превантивна поддръжка на ДМА. Основен ремонт е ремонт, при който износените конструкции и части се заменят с по-трайни и икономични, които подобряват експлоатационните възможности на ремонтираните съоръжения.

Основните ремонти са два вида:

Цялостен основен ремонт - ремонт, обхващащ цялата сграда като цяло или отделни нейни участъци, включително вътрешни ВиК, канализация, парно, ел. оборудване. Това е основният вид ремонт, който едновременно възстановява износените конструктивни елементи, довършителни работи, инженерно оборудване и повишава степента на подобрение и комфорт. Цялостният основен ремонт включва:

преоборудване на спомагателни помещения за живеене, включително преоборудване на тавански етажи;

подреждане на помощни помещения;

подмяна на износени конструкции (с изключение на стени) с нови, изработени от съвременни устойчиви материали;

оборудване на сгради с всички видове инженерни подобрения с присъединяване към съществуващи мрежи, подмяна на вътрешноквартални и дворни инженерни мрежи;

монтаж на асансьори, улеи за боклук, пневматични системи за извозване на отпадъци, антени, електронни брави;

възстановяване на неактивни асансьори;

благоустрояване на територии (павиране, асфалтиране, озеленяване, подреждане на малки форми и битови обекти).

Определящият фактор при назначаването на цялостен ремонт е техническото състояние на основните стени и основи. Ако физическото износване на стените и основата е съответно 25 и 35%, а като цяло за сградата - 60%, тогава е препоръчително да се извърши цялостен основен ремонт. За периода на комплексен ремонт се прекратяват туристическите услуги;

Селективният основен ремонт е ремонт, при който се ремонтират (подменят) отделни конструктивни елементи, части от сграда или инженерно оборудване. В този случай тя може да бъде спираща (когато функционалната дейност на сградата спре) или нон-стоп.

За извършване на основен ремонт следва да се разработят проектно разчети и план за основен ремонт. При изпълнението му трябва да се извършва контрол на качеството на ремонтно-строителните работи и приемо-предавателен контрол. Приемането на обекта се извършва от приемателната комисия, която съставя приемо-предавателен протокол.