Daşınmaz əmlak üçün qiymət amilləri. Hazırkı mərhələdə qiymətqoymanın xüsusiyyətləri

Qiymətləndirmə obyektinin dəyərinə təsir göstərir müxtəlif xarici və daxili mühit:

1. İqtisadi amillər:

Qiymətləndirmə obyektinə olan tələb;

Qiymətləndirilən əmlakın istismardan və yenidən satışdan əldə etdiyi gəlir;

Gəlirlərin alınma müddəti;

Obyektlə əlaqəli risk;

Obyekt üzərində nəzarət dərəcəsi (mülkiyyət hüquqlarının mövcudluğu);

Qiymətləndirmə obyektinin likvidlik dərəcəsi;

Dövlət və ya başqaları tərəfindən obyektə qoyulan məhdudiyyətlər;

Oxşar obyektlərin yaradılması xərcləri;

Oxşar obyektlər üzrə tələb və təklif nisbəti;

İnflyasiya, alıcılıq qabiliyyəti və s.

2. Sosial amillər:

İnfrastrukturun mövcudluğu və inkişafı;

Demoqrafik vəziyyət (sayı artımı, doğum və ölüm nisbətləri, sıxlıq, əhalinin miqrasiyası);

3. Siyasi amillər:

Qiymətləndirmə, əmlak, vergitutma və s. sahəsində qanunvericiliyin vəziyyəti;

Ölkədəki siyasi və hüquqi vəziyyət;

Hökumət və yerli hökumət siyasəti;

4. Coğrafi amillər, vəziyyət mühit:

İqlim, relyef, Təbii ehtiyatlar, ətraf mühit şəraiti.

5. Elmi-texniki amillər:

Tikintinin texnologiyası və təşkili;

Tikinti xərcləri və s.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesinin əsasını təşkil edir bir-biri ilə əlaqəli amillər toplusu, ekspert qiymətləndiricilər tərəfindən nəzərə alınır. Bu amillər bunlardır:

Ø tələb və təklif faktoru;

Ø daşınmaz əmlakın istifadəçi faktoru;

Ø əmlakla bağlı amillər;

Ø xarici bazar mühitinin amilləri;

Ø ən yaxşı və ən effektiv istifadə faktoru.

Daşınmaz əmlak qiymətləndirilərkən bütün amillər nəzərə alınmalıdır lakin onların əhəmiyyət dərəcəsi fərqli ola bilər. Hər bir qiymətləndirmə amilinin əhəmiyyətlilik dərəcəsi müəyyən edilir konkret vəziyyət, müəyyən bir obyekti qiymətləndirərkən inkişaf edir.

Tələb, təklif və bazar dəyəri daşınmaz əmlak bir çox amillərdən asılıdır:

1. İqtisadi (ölkədə, regionda iqtisadi vəziyyət, faiz dərəcələri, elektrik enerjisi tarifləri).

2. Fiziki (torpaq, torpaq, iqlim, yollar, yer.

3. Sosial (əhali meylləri, onun cavanlaşması, cinayətkarlıq səviyyəsi.

4. İnzibati ( tikinti kodları və qaydalar, vergi və maliyyə siyasəti)

Qiymətləndirərkən bazar dəyəri Nəzərə alındığı dövrün də təsiri olduğunu xatırlamaq lazımdır. Qısa müddətdə bazar qiymətinə əsasən tələb təsir edir, çünki təklifin tələbin dəyişməsinə uyğunlaşmağa vaxtı yoxdur. Uzunmüddətli perspektivdə təklifin təsiri artır və o, bazar dəyərinə aktiv şəkildə təsir edir.

Tələb və Tələb Faktoru əsasdır və əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı bazarda hər hansı məhsul kimi əmlakın bazar dəyərinə təsir edən tələb və təklif qanununun təsirini nəzərə alır. Tələb alıcıların müəyyən vaxt ərzində bazarda mövcud olan qiymətə almaq istədikləri və ya ala bildikləri obyektlərin keyfiyyəti ilə xarakterizə olunur.

Təchizat hazırda bazarda müəyyən bir qiymətə satışa çıxarılan obyektlərin sayı ilə xarakterizə olunur. Tələb və təklif arasındakı əlaqə tarazlıq bazarında qiymət səviyyəsini müəyyən edir. Fərqli olun üç mümkün variantlar tələb və təklif:

Ø tələb və təklif bərabərdir, bazar əməliyyatları nəticəsində əmlakın ədalətli tarazlıq bazar qiyməti formalaşır;

Ø tələb təklifi üstələyir, bazarda qiymətlər qalxır, spekulyativ qiymətlər formalaşır və bazarın məhvinə gətirib çıxaran korrupsiya təhlükəsi yaranır;

Ø təklif tələbi üstələyir, qiymətlər aşağı düşür, bazarda durğunluq yaranır.

Yaşayış daşınmaz əmlak bazarının əsas xüsusiyyətləri var yüksək qiymət onun obyektləri və tədarükün aşağı elastikliyi qiymətə görə: mənzilin qiyməti dəyişdikdə onun bazarda təklifi demək olar ki, dəyişməz qalır. Təchizat qeyri-elastikliyi tikinti müddətinin uzunluğu ilə əlaqədardır. Buna görə də tələb və təklifin dəyişməsi arasında daimi əlaqə mövcuddur.

Beləliklə, mənzilə tələbatın artması ilə ilkin mənzil bazarında təklifin artması yalnız bir-iki ildən sonra mümkündür və onun azalması ilə tikinti davam edir, bu da yüksək səviyyəçəkilən xərclər. Tələb və təklif arasındakı qarşılıqlı əlaqənin bu xarakteri ona gətirib çıxarır ki, qiymət tələb və təklifin tarazlaşdırılmasının əsas tənzimləyici amilidir.

Məhz buna görə də mənzil bazarında evin cari dəyərinin ədalətli bazar qiymətindən yüksək olması vəziyyətində daimi təhlükə var.

Mənzil sektorunda bum ortasında bir risk var həddindən artıq istiləşmə təsiri, Nə vaxt tikintiyə investisiyaların həddindən artıq artmasıümumi iqtisadi vəziyyətin pisləşməsi və gözlənilən həcmlə müqayisədə tələbin azalması səbəbindən başa çatdıqdan sonra gəlirsiz olacaq.

halında bu məsələ xüsusi əhəmiyyət kəsb edir mənzil kreditləşməsinin kütləvi şəkildə bölüşdürülməsi, çünki iqtisadi fəallığın azalması ilə işsizlik artır və əhalinin gəlirləri sabitliyi itirir ki, bu da vətəndaşların kredit müqavilələri üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliklərin yerinə yetirilməsini çətinləşdirir.

Bazar qaydalarına görə, satış qiymətinə tender sənəti, iddiaçıların sayı, müəyyən bir əməliyyat üçün maliyyələşdirmə sxemləri və digər amillər böyük təsir göstərir. Qiymətlər əsasən investorların imkanlarından asılıdır. Daşınmaz əmlaka tələb təklifdən daha çox dalğalanmalara məruz qalır, çünki daşınmaz əmlak alqı-satqısı zamanı pul kütləsində və emosional əhval-ruhiyyədə kəskin dəyişiklik daşınmaz əmlakın tikildiyi vaxtdan daha qısa müddətlərdə baş verir və bunun nəticəsində bazarda əlavə təklif yaranır.

Daşınmaz əmlakın alıcısı tərəfindən nəzərə alınan amillərə aşağıdakılar daxildir:

Ø faydalı amil. Əmlakın həyata keçirilməsi üçün potensial sahibi üçün faydalı ola bilsə, dəyəri vardır sahibkarlıq fəaliyyəti və ya sosial və şəxsi ehtiyacların ödənilməsi. Kommunallıq - mülkiyyətin müəyyən bir yerdə və müəyyən bir müddət ərzində istifadəçinin ehtiyaclarını ödəmək qabiliyyəti. müəyyən dövr vaxt;

Ø əvəzedici amil(əvəz edən) alıcı üçün variantların mövcudluğunu nəzərdə tutur, yəni. daşınmaz əmlakın dəyəri bazarda oxşar obyektlərin və ya onu əvəz edən obyektlərin olub-olmamasından asılıdır;

Ø gözlənti faktoru göstərir ki, əmlakın dəyəri - onun istifadəsindən əldə edilən bütün gələcək gəlirlərin cari dəyəri - artan tələb və məhdud təklif səbəbindən daim artır, yəni. gəlir gətirən obyektin dəyəri məbləği ilə müəyyən edilir Maliyyə axını, qiymətləndirilən obyektin istifadəsindən gözlənilən, habelə onun yenidən satışından gözlənilən məbləğ.

Əmlak bazarıdır bazar mexanizmi sistemi daşınmaz əmlakın yaradılmasını, köçürülməsini, istismarını və maliyyələşdirilməsini təmin edən .

Daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təsir edən amillər bunlardır:

Ø iqtisadi artım və ya bu cür artımın perspektivləri. (Belə bir vəziyyət yarana bilər ki, bazarda ümumi iqtisadi artım olmasa belə, əlverişli şərait, lakin onlar, bir qayda olaraq, qısa ömürlüdür və olduqca nadir hallarda baş verir);

Ø maliyyə imkanları daşınmaz əmlak almaq üçün. Səhnədən asılıdır iqtisadi inkişaf konfet bölgəsi (böhran, durğunluq, sənaye inkişafı), eləcə də iş yerlərinin mövcudluğu və xarakteri;

Ø münasibət daşınmaz əmlakın dəyəri ilə müəyyən ərazinin iqtisadi perspektivləri arasında.

Bəzi sahələr durğun ola bilər, çünki onların əsas sənayeləri ölkənin digər bölgələrinə köçüb və ya geriləyib. Bu, daşınmaz əmlak bazarının qeyri-sabitliyinə birbaşa təsir göstərir.

Daşınmaz əmlak bazarı da əhəmiyyətli təsir altındadır: dövlət tənzimlənməsi amilləri, ümumi iqtisadi vəziyyət, mikroiqtisadi vəziyyət, sosial vəziyyət və təbii şərait bölgədə.

Mənzilləri qiymətləndirərkən qiymət amilləri bunlardır:

Ø yer:

Rayon, mikrorayon;

Qonşuluqda yerləşmə;

Mərkəzdən məsafə;

Mikrorayonun üstünlük təşkil edən inkişafı;

Nəqliyyatın əlçatanlığı, evin metro stansiyasından məsafəsi, ictimai nəqliyyat dayanacaqları;

İctimai nəqliyyatın mövcudluğu (subyektiv qiymətləndirmə);

İnfrastrukturun inkişafı;

mikrorayonun sosial infrastruktur obyektləri piyada məsafədə (1 km-dən az);

Sosial infrastruktur obyektlərinin təminatı (subyektiv qiymətləndirmə);

mikrorayonun sənaye infrastrukturu obyektləri;

Obyektlər nəqliyyat infrastrukturu mikrorayon;

Ətraf ərazinin vəziyyəti (subyektiv qiymətləndirmə);

Parkların, su anbarlarının, sənaye müəssisələrinin mövcudluğu

Ø Qiymətləndirilmiş mənzilin yerləşdiyi yaşayış binası:

Bina növü;

Tikinti ili;

Xarici divar materialı;

Döşəmə materialı;

Binanın vəziyyəti (subyektiv qiymətləndirmə);

Texniki dəstək bina;

Şəxsi nəqliyyat vasitələri və ya yeraltı qaraj üçün təşkil edilmiş parkinq;

Binadakı mərtəbələrin sayı;

Girişin vəziyyəti (subyektiv qiymətləndirmə);

Həyətin abadlaşdırılması, liftin və zibil qutusunun olması;

Ø Qiymətləndirilmiş mənzilin xüsusiyyətləri:

Döşəmə yeri;

Sahəsi, kv. m: ümumi / yaşayış;

Otaqların sayı, onların sahəsi, kv.m. m;

Mətbəx sahəsi, kv. m;

vanna otağı;

Tavan hündürlüyü, m;

Loggia (balkon);

Pəncərələrdən görünüş;

Əlavə sistemlər təhlükəsizlik;

Obyektin vəziyyəti (subyektiv qiymətləndirmə);

Görünən qüsurlar daxili bəzək;

Yenidənqurma məlumatları;

Mənzilin vəziyyəti,

Mənzil sahəsi,

Yaşayış və ümumi

Otaqların izolyasiyası

Mətbəx və hamam sahəsi,

Telefon,

Balkon və ya lojiqa,

Pəncərədən görünüş,

Qonşular və əşyalar.

Daşınmaz əmlakın bazar qiyməti digər əmtəələrin və ya qiymətli kağızların ticarətindən fərqli olaraq başa düşülür. Bu fərq bir çox səbəbə görə baş verir, o cümlədən:

Ø hər bir obyektin unikallığı;

Ø böyük çeşid satış şərtləri (nağd, hissə-hissə, ilkin ödəniş, ipoteka, sosial müqavilələr və s.);

Ø yüksək qeyri-müəyyənlik, bazar məlumatlarının tam olmaması, onun alıcılar, satıcılar, vasitəçilər üçün asimmetriyası;

Ø satıcıya uyğun olmayan satışın əhəmiyyətli müddəti;

Ø cəlbedici əmlakı əldən verməmək üçün alıcılar tərəfindən sürətli hərəkətə ehtiyac.

Bütün bunlar ona gətirib çıxarır ki, konkret əmlakın “əsl” bazar dəyəri heç kimə məlum deyil və nəticədə bir çox əmlak qiymətləndirilmiş dəyərindən həm çox baha, həm də xeyli ucuz satılır.

Vasitəçilər (rieltorlar, qiymətləndiricilər) deyirlər ki, “daşınmaz əmlakın qiyməti ən çox yerindən asılıdır. Bu tək deyil, çox vacib amildir.

Hətta bir mənzil vəziyyətində tipik ev onun qiyməti çox dəyişə bilər və asılı ola bilər: ərazidən, blokdan, evin blok daxilində yerləşdiyi yerdən, döşəmədən, uşaq meydançasının olmasından, evin yanında parkinqdən, pəncərədən mənzərədən (həyətə, küçəyə, meşəyə, çaya), təhsil və mədəniyyət müəssisələrinin, mağazaların, nəqliyyatın, istirahət zonalarının yaxınlığından və bir çox başqa hallardan.

Əmlakın qiymətləndirilməsi- bu elmi əsaslandırılmış ekspert rəyidir-qiymətləndirilən obyektin dəyəri və obyektin dəyərinin müəyyən edilməsi prosesi haqqında qiymətləndirici.

Bazar qiyməti - bu ən çox ehtimal olunan qiymətdir, hərtərəfli marketinqdən sonra könüllü satıcı ilə könüllü alıcı arasında bazar rəqabəti şəraitində kommersiya əməliyyatı nəticəsində qiymətləndirmə tarixində obyektin satışı gözlənilən.

Qiymətləndirmə prosesi Və- dəyərlə bağlı yekun mühakimə yürütmək üçün məlum yanaşmalardan və qiymətləndirmə metodlarından istifadə etməklə problemin ardıcıl həlli üçün məntiqi cəhətdən əsaslandırılmış və sistemləşdirilmiş prosedur.

Digər qiymət amilləri bunlardır:

Ø ötürülən hüquqlar (mülkiyyət, icarə, əbədi istifadə, hüquqlara məhdudiyyətlər);

Ø əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri (borc kapitalının cəlb edilməsi şərtləri);

Ø satış şərtləri (təmiz əməliyyatın tələblərinin yerinə yetirilməsi);

Ø bazar vəziyyəti (satış vaxtı daxil olmaqla);

Ø obyektin tikintisinin başa çatma dərəcəsi;

Ø fiziki xüsusiyyətlər obyekt;

Ø iqtisadi xüsusiyyətlər(obyektdən gəlirin formalaşdırılması);

Ø obyektin istifadəsi.

Xərc təxmini- əmlakın dəyərinin pul ekvivalentinin müəyyən edilməsinin uzun və mürəkkəb prosesi. Bunun üçün qiymətləndirmə fəaliyyətinin üsul və alətlərini bilən, daşınmaz əmlak bazarının vəziyyətini və xüsusilə arzu olunan seqmenti, daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların hüquqi xüsusiyyətlərinin müfəssəl mənasını və s. bilən yüksək ixtisaslı qiymətləndirici tələb olunur.Qiymətləndiricinin lisenziyası olmalıdır. .

Qiymət amilləri təsir səviyyələrinə görə fərqlənir:

Səviyyə 1 təsir amilləri (ölkə)

1. İqtisadi: daşınmaz əmlak sahəsində vergilər; əhalinin ictimai obyektlərlə təmin edilməsi; əhalinin həyat səviyyəsinin tikintisinin maliyyələşdirilməsi

2. Tikinti və yenidənqurma işlərinin vəziyyəti və perspektivləri; təklif; tələb; daşınmaz əmlak bazarı

3. Sosial: əhalinin strukturu; əhalinin təhsil və mədəniyyət səviyyəsi, ehtiyacları, ailəsi; əhalinin sıxlığı.

4. Fiziki: ekologiya; Təbii ehtiyatlar; coğrafi; torpaqdan istifadə sahəsində seysmik, texnoloji həllər; geodeziya; topoqrafik.

5. Siyasi: ipoteka qanunvericiliyi; tikinti qanunvericiliyi; vergi qanunu; mülkiyyət qanunları; daşınmaz əmlak qanunları; ekologiya, ərazilərin rayonlaşdırılması sahəsində qanunları; girov hüququ; kredit siyasəti haqqında qanun; kadastrlar; daşınmaz əmlakın və qiymətləndirmə fəaliyyətinin lisenziyalaşdırılması; siyasi sabitlik

Səviyyə 2 təsir amilləri (şəhər, rayon)

1. Məkan: nəqliyyat əlçatanlığı; sosial mədəniyyət obyektlərinin olması; piyadaların gediş-gəlişi, şəhər (rayon) planında obyektlərin yerləşdirilməsi; rabitənin mövcudluğu və vəziyyəti; bitişik mühit.

2. Fiziki xüsusiyyətlər: fiziki parametrlər; funksional uyğunluq və istifadə

əmlakın vəziyyəti; cəlbedicilik, rahatlıq; tikinti və istismar keyfiyyəti.

3. Satış şərtləri: girov və ipoteka; xüsusi şərtlərəməliyyatlar, satıcıların və alıcıların motivləri

4. Müvəqqəti amillər: qiymətləndirmə tarixi, analoqlar üzrə məlum əməliyyatların tarixi.

5. Maliyyələşdirmə şərtləri: kredit şərtləri; maraq dərəcəsi, vəsaitlərin ayrılması şərtləri

Səviyyə 3 təsir amilləri (bina)

1. Memarlıq və tikinti: kosmik planlaşdırma göstəricilər

2.Maliyyə və əməliyyat: gəlir, əməliyyat xərcləri; tikinti dəyəri

Hər hansı əmlakın dəyərinin dəyişməsi qiymətləndirmə prosesinin müxtəlif mərhələlərində baş verən bir sıra amillərdən asılıdır. Daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən amillər ola bilər üç müxtəlif iyerarxik səviyyəyə təyin edilmişdir .

1-ci səviyyə: Dörd əsas amilin qarşılıqlı təsirinin nəticələrinə təsir səviyyəsi: sosial, iqtisadi, fiziki və siyasi. Bu səviyyədə təhlil və qiymətləndirməyə məruz qalan amillər ümumi xarakter daşıyan, konkret əmlaka aid olmayan və ondan birbaşa asılı olmayan, lakin bazarda daşınmaz əmlakla bağlı baş verən proseslərə dolayısı ilə təsir edən amillərdir və, nəticə etibarilə, əmlak qiymətləndirilir.

2-ci səviyyə:Əsasən şəhər və ya şəhər ərazisi miqyasında yerli amillərin təsir səviyyəsi. Bu səviyyədə obyektin yerləşdiyi yer, fiziki xüsusiyyətləri, satış şəraiti, zaman faktorları, maliyyələşmə şərtləri kimi amillər araşdırılır. Bu amillər bilavasitə qiymətləndirilən əmlak və oxşar daşınmaz əmlakın təhlili və onlar üzrə əməliyyatlarla bağlıdır.

3-cü səviyyə:Əmlakla əlaqəli amillərin təsir səviyyəsi və əsasən onun xüsusiyyətləri ilə müəyyən edilir. Bu səviyyədə aşağıdakı amillər qiymətləndirilir:

memarlıq və tikinti;

maliyyə və əməliyyat.

Faktorların təsiri eyni vaxtda müxtəlif səviyyələrdə baş verə bilər və qiymətləndirmənin təfərrüatlılıq dərəcəsindən və qiymətləndirilən dəyərin növündən asılı olaraq ardıcıl olaraq nəzərə alına bilər.

Daşınmaz əmlak onun mühitindən təsirlənir və özü də bu mühitə təsir edir. Buna görə də qiymətləndirmə zamanı daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən ekoloji və daşınmaz əmlak faktorları müəyyən edilir.

Mənzilə tələbi şərtləndirən dörd əsas amil var:

Ø istehlakçıların üstünlükləri;

Ø əhalinin gəlirləri;

Ø mənzil qiymətləri;

Ø mənzil bazarında ev təsərrüfatlarının sayı.

Bu amillər bazar tarazlığına müxtəlif yollarla təsir göstərir. Daşınmaz əmlaka tələb və təklif bir çox amillərdən asılıdır:

Ø inzibati (dövlət tərəfindən məhdudiyyətlərin olması və ya olmaması, dövlətin və yerli idarəetmə orqanlarının tənzimləyici rolu, vergi rejimi);

Ø iqtisadi (daşınmaz əmlakın qiymətləri, rəqabət, bazarın iqtisadi inkişaf səviyyəsi, əhalinin gəlir səviyyəsi, əhalinin işgüzar fəaliyyəti, maliyyə institutlarının xidmətləri, yeni daşınmaz əmlakın tikintisinin həcmləri);

Ø sosial (regonun cəlbediciliyi, yerli əhalinin strukturu və tərkibi, sosial infrastrukturun inkişaf səviyyəsi);

Ø ekoloji (yaşıllıqların olması, havanın çirklənməsi, sənaye müəssisələrinin çoxluğu, mövcudluğu zərərli emissiyalar, həddindən artıq səs-küy).

Sosial amillər əsasən əhalinin xüsusiyyətləri ilə təmsil olunur. Buraya demoqrafik tərkib, nikah və boşanma nisbətləri, uşaqların orta sayı, əhalinin yaş qruplarına görə bölgüsü və s. Bütün bunlar daşınmaz əmlaka və onun strukturuna potensial tələbatın olduğunu göstərir.

İqtisadi amillər də daşınmaz əmlakın dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərir.

Tələbi müəyyən edən iqtisadi amillərə aşağıdakılar daxildir:

Ø əhalinin məşğulluğu;

Ø orta əmək haqqı;

Ø ərazinin iqtisadi inkişaf dərəcəsi;

Ø qiymət səviyyəsi;

Ø mənzil almaq üçün kreditin mövcudluğu və şərtləri və s.

İqtisadi amilləri (obyektiv amillər) bölmək olar iki növ:

Ø makroiqtisadi, ümumi bazar şəraiti ilə bağlı (vergilər, rüsumlar, dolların məzənnəsinin dinamikası, inflyasiya, işsizlik, əmək haqqının səviyyəsi və şərtləri, daşınmaz əmlaka ehtiyac və s.);

Ø mikroiqtisadi, konkret əməliyyatların obyektiv parametrlərini xarakterizə edən (müqavilənin bütün şərtləri - predmeti, qüvvədə olma müddəti, tərəflərin hüquq və vəzifələri, müqavilənin ləğvi və s.).

Bütün səviyyələrdə dövlət tənzimlənməsi amili mülkiyyət dəyərlərinə böyük təsir göstərir. Dövlət tənzimlənməsinin əhatə dairəsinə aşağıdakılar daxildir:

Ø daşınmaz əmlakın dövriyyəsinə məhdudiyyətlər və torpaqdan istifadə üsulları, tikinti normaları;

Ø kommunal xidmətlər, yanğından mühafizə və hüquq-mühafizə orqanları, zibillərin yığılması və ictimai nəqliyyat;

Ø federal və yerli vergi polisi;

Ø maya dəyərinə təsir edən xüsusi hüquq normaları (icarə haqqının tənzimləyici qaydada müəyyən edilməsi, mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması, ətraf mühitin mühafizəsi haqqında qanun, əsaslı tikintiyə dövlət investisiyası və s.).

Altında ətraf Mühit faktorları daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən biz əmək vasitələri, istehlak malları və ya enerji və xammal mənbələri olmayan, lakin əmlakın səmərəliliyinə və faydalılığına birbaşa təsir göstərən sırf təbii və təbii-antropogen amillərin məcmusunu başa düşürük.

Bazar şəraitində qəfil dəyişikliklər bağlanmalara səbəb ola bilər sənaye müəssisəsi, vergi qanunvericiliyində dəyişikliklər və ya yeni daşınmaz əmlakın tikintisinə başlanılması. Daşınmaz əmlak bazarında dəyişikliklər daim baş verir; daşınmaz əmlaka təsir edən sosial, iqtisadi, siyasi və iqtisadi amillər həmişə keçid vəziyyətindədir. Bu qüvvələrdəki dəyişikliklər daşınmaz əmlakın tələb və təklifinə və deməli, ayrı-ayrı əmlakların dəyərinə təsir göstərir. Qiymətləndiricilər əmlakın dəyərinə təsir edə biləcək davam edən və potensial bazar dəyişikliklərini tanımağa çalışırlar.

Daşınmaz əmlak sənayesi həmişə yeni istehlakçı seçimlərinə asanlıqla uyğunlaşmır və buna görə də çox vaxt gecikir.

Qiymət amilləri - strukturun və qiymət səviyyəsinin formalaşdığı şərtlərin müxtəlifliyi.

Əmtəə vəziyyətinin təmərküzləşdirilmiş ifadəsi kimi məhsulun bazar qiyməti müvafiq bazarın vəziyyətini müəyyən edən bir çox amillərin təsiri altında formalaşır.

Müxtəlif qiymət amilləri əmtəə qiymətlərinin formalaşması prosesinə bərabər təsir göstərməkdən uzaqdır. Əhalinin sistem təhlili qiymət amilləri bazar qiymətinə təsiri bilavasitə təsir edən və buna görə də həlledici xarakter daşıyanları müəyyən etməyə imkan verir. Qiymət səviyyəsinə və onların hərəkətinə birbaşa təsir edən amillərin birinci qrupuna ilk növbədə aşağıdakılar daxildir:

istehsal qiyməti;

tələb və təklif əlaqəsi;

pul sferasının vəziyyəti;

qiymətlərin inzibati tənzimlənməsi.

Bu amillərin hərəkəti son nəticədə hər hansı bir mücərrəd şəkildə alınan məhsulun formalaşması qanunauyğunluqlarını müəyyən edir və buna görə də onlara adətən fundamental qiymət formalaşdıran amillər (FFP) deyilir. İkinci dərəcəli COF-lara aşağıdakılar daxildir:

· istehsal xərclərinin dəyəri və qoyulmuş kapital üzrə orta mənfəət;

tələb və təklifin mütləq ölçüləri və nisbi dinamikası;

rəqabətin, dövlətin və inhisarların qiymət və qeyri-qiymət siyasətinin təsiri altında dəyişən pulun alıcılıq qabiliyyəti və valyuta məzənnələrinin hərəkəti.

Sadalanan amillər çoxpilləli “qiymət piramidası”nı təşkil edir, siz “piramida”nın zirvəsindən uzaqlaşdıqca, amillərin bazar qiymətinə təsiri zəifləyir və ayrı-ayrı COF-lar arasında əlaqələr getdikcə mürəkkəbləşir. Beləliklə, qiymət formalaşması amillərinin mürəkkəb iyerarxik sistemindən danışmaq olar.

Faktiki əmtəə qiymətlərinin formalaşmasını təhlil edərkən, əsas birinci dərəcəli COF-lar müəyyən bir məhsulun qiymətinə birbaşa təsir göstərən spesifik amillərlə tamamlanmalıdır:

məhsul keyfiyyəti;

satıcı ilə alıcı arasındakı münasibətlərin xarakteri;

təchizatın həcmi;

çatdırılma şərtləri;

frankinq qiymətləri.

Verilmiş ictimai normal istehsal şəraiti və orta əmək intensivliyi səviyyəsində məhsul istehsalı üçün tələb olunan vaxt kimi.

Bazar dəyəri ilə bazar qiyməti arasında fərq qoyulmalıdır. Birincisi, tədarük olunan malların fərdi dəyərlərinin orta qiyməti kimi müəyyən edilir, məlumdur ki, malın qiyməti işçi tərəfindən müəyyən edilən dəyişdirilmiş dəyər formasıdır.

ayrı-ayrı istehsalçılar tərəfindən bazara, eyni sənayenin müəssisələri arasında rəqabət nəticəsində formalaşır.

Bazar qiyməti, ayrı-ayrı istehsal şəraitində və malın istehsal xərclərində mümkün fərqlərdən asılı olmayaraq, müəyyən bir növ bütün mallar üçün ödənilən, bazarda üstünlük təşkil edən vahid qiymətdir.

Kapitalın sahələrarası rəqabəti ayrı-ayrı sahələrin mənfəət normasının bütün iqtisadiyyat üzrə orta mənfəət normasına bərabərləşməsinə və bazar dəyərinin istehsal qiymətinə çevrilməsinə gətirib çıxarır ki, bu da istehsal xərclərinin ödənilməsini və orta gəlir əldə edilməsini təmin edir. yatırılan kapitalın ölçüsünə mütənasib mənfəət.

Bazarda qiymətlərin hərəkəti modeli mövcuddur: qiymət dinamikası istehsal qiymətlərinin dinamikası ilə müəyyən edilir. Əmək məhsuldarlığının artması və məhsul vahidinə düşən xammal xərclərinin azalması istehsalın qiymətlərinin aşağı düşməsinə səbəb olur və əksinə. Amma davam müasir mərhələ, buğda, şəkər, neft, sement kimi məhsulların istehsalında böyük nailiyyətlərlə səciyyələnən əmək məhsuldarlığının yüksəldilməsi bu malların dəyərini və onların bazar qiymətlərini aşağı salmır. Buradan belə nəticə çıxır ki, digər amillərin məcmu təsiri daha güclüdür və onlar qiymətlərin artmasına, məsələn, inflyasiyaya səbəb olur.

Pul dövriyyəsi sferasında olan amillərdən daxili bazarların qiymətlərinə müvafiq ölkələrin pul vahidinin alıcılıq qabiliyyətinin dəyişməsi, beynəlxalq ticarət dövriyyəsində vasitəçilik edən xarici ticarət qiymətlərinə isə valyutanın hərəkəti birbaşa təsir göstərir. milli pul vahidlərinin dərəcələri.

Məhsulun dəyərinin pul ifadəsi olmaqla onun qiyməti pulun dəyəri ilə tərs mütənasibdir. Kağız pulların qızıla sərbəst dəyişdirilməsi ilə əmtəə qiymətlərinin cəmi ilə tədavüldə olan pulun miqdarı arasındakı tarazlıq tədavüldə olan pulun miqdarının nisbətən sabit qalan malların qiymətlərinin cəminə daimi tənzimlənməsi yolu ilə saxlanılır. . Ölçülməmiş pul dövriyyəsi ilə belə elastiklik pozulur və əsasən birtərəfli fəaliyyət göstərir. Belə şəraitdə yalnız tədavüldə olan pulun kəmiyyət dinamikası artıq onun malların qiymətlərinin cəmi ilə tarazlığının qorunub saxlanmasını təmin etmir. Buna görə də “pulun miqdarı = qiymətlərin cəmi” sistemində pulun miqdarı dəyişməyə başlayır. Bu, ona görə baş verir ki, pulun tədavülə həddindən artıq buraxılması, onun mübadilə və istehlak dəyərlərinin aşağı düşməsi, pulun “dəyərsizləşməsi” ilə əlaqədardır. Pulun dəyərinin düşməsi nəticəsində yaranan ümumi qiymət artımı yüksək xərcdən başqa bir şey deyil.

Valyuta məzənnəsinin qiymətlərə təsir mexanizmi aşağıdakı kimidir. Valyutasını devalvasiya edən bir ölkənin, digər şeylər bərabər olduqda, satış qiymətlərini faktiki olaraq azaltmaq imkanı var. Bu, məhsullarının rəqabət qabiliyyətini artırır, çünki idxalçı onlar üçün öz valyutası ilə daha az ödəniş etməlidir.

Valyuta məzənnəsi yüksəldikdə (yenidən qiymətləndirmə) əks proses baş verir ki, bu da satış qiymətlərinin artması ilə ixracın rəqabət qabiliyyətinin azalmasına səbəb olur.

Təcrübədə bu əlaqə daha mürəkkəb olur ki, bu da xarici ticarət əməliyyatlarının vaxtı, malların daşınma vaxtı və s.

Valyuta məzənnələrinin qiymətlərə dolayı təsiri ilk növbədə valyuta məzənnəsi əhəmiyyətli dəyişikliklərə məruz qalan ölkənin dünya və daxili qiymətlərinin nisbətinin dəyişməsi ilə özünü göstərir. Belə ki, daxili bazarda məzənnə ucuzlaşdıqda xaricdən gətirilən məhsulların qiymətləri artır ki, bu da ölkədə ümumi qiymət artımına şərait yaradır və milli malların istehsal xərclərini müvafiq olaraq aşağı salmadan onların rəqabət qabiliyyətinin artması deməkdir.

Əgər mallar (məsələn, xammal və ya enerji resursları) ölkə üçün zəruridirsə və onların idxalından imtina etmək mümkün deyilsə, onda onların idxal qiymətlərinin artması daxili qiymətlərə birbaşa təsir göstərir. Əgər hökumət idxala məhdudiyyətlər qoyursa, o zaman daxili qiymətlərin qalxma tendensiyası bir sıra idxal mallarının təklifinin azalması və buna uyğun olaraq analoji yerli malların qiymətlərinin artması ilə əlaqədardır.

Xülasə olaraq deyə bilərik ki, valyuta məzənnələrində artan dalğalanmalar xarici ticarət qiymətlərinin formalaşmasında mühüm amilə çevrilmişdir.

Bazar qiymətlərinin müəyyən edilməsi, bir qayda olaraq, bir tərəfdən inhisarlaşma dərəcəsinin aşağı olduğu, digər tərəfdən isə dövlət tənzimlənməsinin olmadığı sənaye sahələrində mövcuddur. Bu sənayelərə maşınqayırma və qida sənayesi daxildir.

Müasir iqtisadiyyatda qiymətlərin formalaşmasına təsir edən amillərin bütün müxtəlifliyi adətən üç qrupa bölünür:

• əsas (qeyri-konyunktur);

• fürsətçi;

• tənzimləyən.

Şərtlərdə əsas amillər əmtəə bazarı Müxtəlif xərclər var - istehsaldaxili və qeyri-istehsal. Bu xərclərin təsiri altında qiymətlərin dəyişməsi məsrəflərin dəyişməsi ilə eyni istiqamətdə baş verir.

Bazar amilləri bazar dəyişkənliyinin nəticəsidir və makroiqtisadi şəraitdən, istehlakçı tələbindən və s.

Tənzimləyici amillər dövlətin iqtisadiyyata müdaxilə dərəcəsi ilə müəyyən edilir.

Bundan əlavə, malların maya dəyərindən yuxarı və ya aşağı qiymət dalğalanmalarını müəyyən edən amillər daxili və xarici bölünür. Daxili amillər istehsalçının özündən, onun rəhbərliyindən və komandasından asılıdır. Xarici olanlar, bir qayda olaraq, müəssisədən asılı deyildir.

Bu amillərin birgə təsiri son nəticədə iqtisadi fəallığı tarazlaşdıran qiymətlərin yaranmasına gətirib çıxarır.
Qiymətləndirmə prosesi və prinsipləri

Qiymətləndirmə prosesi müəyyən bir məhsul üçün qiymətin təyin edilməsidir. Altı mərhələdən ibarətdir (aşağıdakı şəkilə baxın).

Məhsul üçün müəyyən qiymət təyin etmək qərarı əsasən müəssisədən kənar amillərlə müəyyən edilir. Bəzi hallarda bu səbəblər müəssisənin qiymətləri müəyyən etmək azadlığını əhəmiyyətli dərəcədə azaldır, digərlərində qiymət azadlığına nəzərəçarpacaq təsir göstərmir, digərlərində isə bu azadlığı əhəmiyyətli dərəcədə genişləndirirlər.

Qiymətləndirmənin əsas prinsipləri bunlardır:

• qiymətlərin elmi əsaslılığı – qiymətqoymada obyektiv iqtisadi qanunların nəzərə alınması zərurəti. Müəyyən edilmiş qiymətlərin elmi əsaslılığına cari qiymətlər, maya dəyəri səviyyələri, tələb və təklif arasındakı əlaqə və digər bazar amilləri ilə bağlı məlumatların diqqətlə toplanması və təhlili kömək edir;

Qiymətləndirmə prosesinin mərhələləri

düyü. Qiymətləndirmə prosesinin mərhələləri

• məqsədyönlü qiymətqoyma prinsipi-müəssisə qiymətqoymada seçilmiş yanaşmadan istifadə nəticəsində hansı konkret iqtisadi və sosial vəzifələri həll edəcəyini müəyyən etməlidir;

• qiymətqoyma prosesinin davamlılığı prinsipi. Bu prinsipə əsasən, istehsalın hər mərhələsində məhsulların öz qiyməti var. Bundan əlavə, real bazar vəziyyətində bazarda hökm sürən qiymətlər səviyyəsində daimi dəyişikliklər edilir;

• qiymətqoyma prosesinin və qiymətin uyğunluğuna nəzarətin vəhdəti prinsipi. Nəzarətin məqsədi qanunla müəyyən edilmiş qiymətqoyma qaydalarının düzgün tətbiqini yoxlamaqdır.

Qiymət Strategiyaları- bu, müəssisə tərəfindən bazar şəraitində məhsulun ilkin qiymətində mümkün dəyişikliklərin dinamikasının müəssisənin məqsədinə ən yaxşı uyğun gələn seçimidir. Qiymət strategiyası şirkətin hansı məhsulun qiymətini təyin etməsindən asılı olacaq: yeni və ya artıq bazarda mövcud olan.

Yeni məhsullar üçün qiymətlərin müəyyən edilməsi strategiyaları. Birincisi, siz yüksək gəliri olan və ya qiymət amili əsas olmayan, lakin vacib olan insanlara diqqət yetirərək yeni məhsul üçün mümkün olan ən yüksək qiyməti təyin edə bilərsiniz. istehlak xassələri Və keyfiyyət xüsusiyyətləri mallar. İlkin tələb və onunla birlikdə satışlar orta gəlirli insanlar seqmenti hesabına artdıqda, tələb bir qədər azalacaq, qiyməti yenidən aşağı salacaq. Sonra məhsulunuzu kütləvi istehlak üçün əlçatan edə bilərsiniz.

Beləliklə, strategiya müxtəlif gəlirli bazar seqmentlərinin ardıcıl addım-addım əhatəsindən ibarət olacaqdır. Ədəbiyyatda bu strategiya skimming strategiyası adlanır. Onu seçən şirkətlər uzunmüddətli hədəflərdən (gələcəkdə belə uğurları təmin etməkdən) daha çox qısamüddətli məqsədlərə (sürətli maliyyə uğuru) diqqət yetirirlər.

Rəqiblər şirkətin məhsulunu istehsal etməyə başlasa, siz aşağı qiymətə yeni bir məhsul təqdim etməyə başlaya bilərsiniz. Bu strategiya şirkətə qalib gəlməyə imkan verəcək müəyyən pay bazara daxil olmaq, rəqiblərin sənayeyə daxil olmasının qarşısını almaq və kənarları sıxışdırmaq, satışları artırmaq və bazarda dominant mövqe tutmaq. Bundan əlavə, rəqiblərin daxil olması təhlükəsi azalmazsa, xərcləri azaltmaqla, qiymətləri daha da aşağı salmaq və ya keyfiyyəti yaxşılaşdırmaq və elmi-texniki işlərin xərclərini artırmaqla, qiymətləri artırmaq, özünü liderliyi təmin etmək mümkündür. keyfiyyət göstəricilərində. Əgər rəqabət təhlükəsi yoxdursa, tələbata uyğun olaraq qiyməti qaldıra və ya endirə bilərsiniz. Bununla belə, bir qaydanı xatırlamaq lazımdır: strategiyanı həyata keçirərkən, yalnız məhsulun istehlakçı tərəfindən tanınmasına və onlar üçün tanınmasına əmin olduğunuz halda qiyməti artıra bilərsiniz.

Daha çox uzunmüddətli məqsədlərə yönəlmiş strategiya davamlı icra strategiyası adlanır.

Mövcud malların qiymətlərinin təyin edilməsi üçün iki əsas strategiya növü var:

• sürüşən düşən qiymətin yaradılması;

• Güzəştli qiymət strategiyası.

Sürüşən düşən qiymət strategiyası skimming strategiyasının məntiqi davamıdır və eyni şərtlərdə effektivdir. Müəssisə rəqabətdən etibarlı şəkildə sığortalandıqda istifadə olunur. Nəticə odur ki, qiymət ardıcıl olaraq tələb əyrisi boyunca sürüşür, yəni. məhsulun tələb və təklifindən asılı olaraq dəyişir.

Güzəştli qiymət strategiyası- güclü icra strategiyasının davam etdirilməsi. Rəqiblərin müəssisənin fəaliyyət sahəsinə müdaxiləsi təhlükəsi olduqda istifadə olunur. Bu strategiyanın mahiyyəti məsrəflər (qiymət rəqiblərin qiymətlərindən aşağı müəyyən edilir) və ya keyfiyyət (qiymət rəqiblərin qiymətlərindən yuxarı müəyyən edilir) baxımından rəqiblərdən (real və ya potensial) üstünlüyə nail olmaqdan ibarətdir ki, məhsul daha yaxşı qiymətə satılsın. prestijli və unikal kimi qiymətləndirilib).

Ümumilikdə qiymətdir ən mühüm amildir satışı stimullaşdırmaq və ya həvəsdən salmaq, istehsalın inkişafına, onun səmərəliliyinə təsir etmək, rəqiblərə təsir etmək.

Qiymət- marketinq kompleksinin elementlərindən biri, ona görə də marketinq kompleksinin digər elementlərinə nisbətən strategiyaların seçimi nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.

Qiymətə daxili amillər (təşkilati və marketinq məqsədləri, marketinq kompleksinin ayrı-ayrı elementlərinə münasibətdə strategiyalar, xərclər, qiymətqoyma) və xarici (bazarın növü; qiymət və məhsulun dəyəri arasındakı əlaqənin istehlakçı tərəfindən qiymətləndirilməsi; rəqabət; vasitəçilərin mümkün reaksiyası;

Qiymət siyasətinə təsir edən müəssisənin mümkün ümumi məqsədləri yaşamaq və inkişaf məqsədləridir. Marketinq fəaliyyətinin məqsədləri məqbul miqdarda mənfəət əldə etmək, bazar payını artırmaq və məhsulun keyfiyyəti sahəsində liderlik etmək hesab edilə bilər.

F.Kotlerin qeyd etdiyi kimi, yaxşı qiymətqoyma ehtiyacların müəyyən edilməsi və qiymətlə məhsulun dəyəri arasındakı əlaqənin qiymətləndirilməsi ilə başlayır. Hər bir qiymət istehlakçının bazar təklifinə reaksiyasını səciyyələndirən fərqli tələb miqdarını müəyyən edir. Qiymətin tələbin miqdarından asılılığı tələb əyrisindən istifadə etməklə təsvir edilir. Tələb əyrisi müəyyən bir bazarda müəyyən bir müddət ərzində həmin məhsul üçün müxtəlif qiymət səviyyələrində nə qədər məhsul alınacağını göstərir. Əksər hallarda (lakin həmişə deyil) qiymət nə qədər yüksəkdirsə, tələb də bir o qədər aşağı olur (istisna, məsələn, prestijli mallara tələbdir). Tələbin qiymət dəyişikliklərinə həssaslıq dərəcəsini müəyyən etmək üçün tələbin kəmiyyətindəki faiz dəyişikliyinin qiymətin faiz dəyişməsinə nisbəti kimi müəyyən edilən qiymət elastikliyinin göstəricisindən istifadə edin.

Ümumiyyətlə, tələbin elastikliyi onun dəyişməsinin hər hansı birindən asılılığıdır bazar amili. İstehlakçı gəlirinə əsasən tələbin qiymət elastikliyi ilə tələbin elastikliyi arasında fərq qoyulur. Şəkildə. Şəkil 4.19-da iki tələb əyrisi göstərilir və qiymətin C(-dən C-yə (“a” əyrisi)) artması tələbin nisbətən zəif azalmasına (C-dən C^-ə) gətirib çıxarır.Bu halda tələbin qeyri-elastik olduğu deyilir. “b” əyrisi üzrə qiymətin artması tələbin əhəmiyyətli dərəcədə artmasına gətirib çıxarır – bu elastik tələbdir. Qiymətin dəyişməsinə tələbin elastiklik dərəcəsi tələbin qiymət elastikliyi əmsalı ilə xarakterizə olunur, tələbin qiymət elastikliyi əmsalı ilə xarakterizə olunur. tələbin kəmiyyətinin qiymətin faiz dəyişməsinə nisbəti, məsələn, qiymətin 2% artması ilə tələb 10% azaldı - bu o deməkdir ki, tələbin elastikliyi -5 (mənfi işarə deməkdir). qiymət və tələb arasında tərs əlaqə).

Bu əmsal həmişə olmasa da, adətən mənfi olur. Praktiki baxımdan, əgər qiymət enişi satış və dövriyyədə belə bir artıma səbəb olarsa, ondan itkilər aşağı qiymətlər kompensasiyadan artıqdır, tələb elastikdir, lakin yoxsa, bu qeyri-elastik tələbin sübutudur; qiymət dəyişikliklərinin nə tələbə, nə də təklifə heç bir təsiri olmayan vəziyyət bazar münasibətlərinin olmamasının əmin əlamətidir.

F.Kotler əsas, ilkin qiymətlərin müəyyən edilməsində üç yanaşma müəyyən edir: xərclərə, müştərilərin rəylərinə və rəqiblərin qiymətlərinə əsaslanaraq.

Ən çox sadə üsul qiymətlərin məsrəflərə əsaslanaraq müəyyən edilməsi məhsulun istehsalçıdan istehlakçıya qədər olan yolu boyunca məsrəfləri, vergiləri və mənfəət normalarını xarakterizə edən müəyyən əlavələrin sadəcə olaraq məhsulun maya dəyərinə əlavə edilməsi əsasında müəyyən edilməsidir.

Struktur və qiymət nisbətləri qiymət əmələ gətirən amillər sistemində əks olunan bütün iqtisadi qanunlar toplusunun hərəkəti ilə əvvəlcədən müəyyən edilir, yəni. qiymət səviyyələrini və nisbətlərini əvvəlcədən müəyyən edən obyektiv olaraq mövcud və ya yarana biləcək halların məcmusunda.

Qiymət formalaşdıran amillərin əsaslı şəkildə nəzərə alınması hər bir qiymət yaradan amilin məzmununun, rolunun və nisbi əhəmiyyətinin dərindən öyrənilməsini, onun səviyyələrə, nisbətlərə təsirini nəzərə almaq üçün meyarların, metodların və standartların işlənib hazırlanmasını nəzərdə tutur. və qiymətlərin dinamikası.

Qiymət əmələ gətirən amillər sistemində əsaslar qiymət bazasını təşkil edən əmək məsrəflərinin formalaşmasının müxtəlif aspektlərini əks etdirənlərdir.

Qiymətlərin səviyyəsinə və nisbətinə təsir edən obyektiv halların təhlili qiymət yaradan amillərin aşağıdakı təsnifatına gətirib çıxarır:

1. Xərclərin dəyərini və daxili strukturunu müəyyən edən amillər və dəyərin dəyərini dəyişdirərək qiymətlərə təsir etmək. Bunlara aşağıdakılar daxildir: 1) işçilərin ixtisas və bacarıqları; 2) əməyin texniki təchizatı; 3) istehsalın və əməyin təşkili; 4) təbii əmək şəraiti (təbii amil); 5) əmək məhsullarının istehsalının və istehlakının yeri (coğrafi amil); 6) əmək məhsullarına sosial tələbatın həcmi.

Birinci amil daha mürəkkəb və intensiv əməklə iş vaxtı vahidi üçün müvafiq olaraq daha böyük dəyər yaradaraq, iş vaxtı vahidi üçün yaradılmış dəyərin miqdarını müəyyən edir.

Aşağıdakı iki amil əmək məhsuldarlığını və bununla da onun malların istifadə dəyəri vahidinə olan xərclərini dəyişir.

Təbii amil əməyin təbii məhsuldarlığını və diferensial rentanın formalaşmasını qabaqcadan müəyyən edir.

İlk dörd amilin təsiri altında istehsal sferasında ictimai zəruri əmək məsrəfləri formalaşır. Beşinci amil dövriyyə sferasında əlavə sosial zəruri əmək xərclərini müəyyən edir.

O, əmək vasitələri və ya predmeti bilavasitə təbii ehtiyatlar olan istehsal sahələrində qiymətlərə təsir göstərir.

Dövriyyə sferasında istehsal prosesləri davam edərkən coğrafi amil əmək məhsullarının maya dəyərinə təsir göstərir. Onun rolu az daşınan məhsullar üçün artır. Təbii-coğrafi amillərin təsiri altında sosial zəruri əmək məsrəflərinin regional səviyyələri formalaşır ki, bu da zona (ərazi) qiymət differensasiyası üçün əsas rolunu oynayır.

İctimai zərurətə görə hər bir məhsul növünün istehsalına yönəldilə bilən ümumi əmək kütləsi bu məhsula olan ictimai tələbatdan asılıdır. Buna görə ehtiyacın ölçüsü orta keyfiyyətli fərdi məhsulun maya dəyərini müəyyən edən amillərdən biridir. Bu dəyər törəməsi kimi formalaşır ümumi kütlə müəyyən bir növ məhsulun bütün kütləsinin istehsalına sərf edilən ictimai zəruri əmək və bu məhsulun ona olan sosial tələbat hüdudlarında miqdarı.

Qiymətin maya dəyərindən kənara çıxmasına səbəb olan amillər, yəni. verilmiş sosial zəruri əmək məsrəflərindən. Bunlara aşağıdakılar daxildir: 1) tələb və təklif arasındakı əlaqə; 2) ayrı-ayrı məhsul növlərinin sosial əhəmiyyəti; 3) iqtisadi stimullaşdırma üçün qiymətlərdən istifadə zərurəti.